지난 몇 년 동안 은퇴한 분들이 본인이 소유한 주택에 대하여 여쭈어보시면 항상, 무조건 보유하고 계셔야 한다고 했습니다. 이유는 50-60만불 정도 되는 주택을 팔아도 지출이 줄거나 특별한 자산 증가 기회가 없기 때문이었습니다. 단지 너무 큰 집을 머리에 이고 사시는 분은 다운사이징하고 나머지 금액을 은퇴 자금으로 가지고 계시거나, 콘도 한 채를 살 여력이 있으시면 구매하여 렌트 수입을 만드시도록 권고해드렸습니다.
그러나 이제는 정부 발표 중간 주택 가격이 그라나다 힐스 기준 96만불까지 상승하여, 그 동안은 어중간한 주택가격이나 에퀴티의 소유자분들이 움직이기 어려웠습니다. 그러나 이제는 과감하게 자산 원금을 보존하고(Risk protect) 현금 가치가 올라가며(Inflation Cover),“소득크레바”를 메꾸어 줄 정기적인 수입(부족 은퇴 수입 보완)을 가질 수 있는 부동산 매수에 눈을 돌려야 합니다. 이번호에는 이에 대하여 무엇이 걸림돌인지, 무엇이 유리한지, 또한 왜 움직여야 하는지 말씀드리겠습니다.
▲ 움직이는 것에 대한 두려움
중년이 넘어서는 실수가 있으면 안 됩니다. 즉, 그동안 모아둔 원금을 절대로 잃어서는 안 된다는 것입니다. 그러나 현실은 은퇴한 한인 부부들의 평균 소셜 연금이 $2,500 남짓이고, 은퇴 시 까지의“ 소득크레바”가 있어 매월 필요한 소득 금액은 절대적으로 부족한 상황이라, 나름대로 여기저기 알아보고 투자를 하게 되는 경우가 많습니다. 한국은 대규모 금융사기도 고작 몇 년 정도의 실형을 받으나, 미국은 웬만하면 몇십년 이상의 실형을 선고받으므로 사기의 위험성은 덜합니다. 미국은 주택 매매를 에이전트, 에스크로, 타이틀 등이 세금, 차압, 본인확인, 부동산 침범 등의 모든 Transaction을 리뷰하므로 모기지나, 부동산 사기는 있을 수가 없습니다. 그러나, 절차상의 신분 사기나 변호사가 거래를 처리하는 동부에서는 가끔 부동산 사기 문제가 대두되기도 합니다.
▲ 어느 방향으로 움직여야 하는가?
연간 많은 수익을 얻기 위해 여기저기 찾아다니시는 분은 투기, 폰지(Ponzi) 사기 등에 노출되어 본인도 모르게 위험에 빠질 수 있습니다. 은퇴 후 자산형태의 구조는 사업 투자, 대여금, 리버스 모기지 등이 있으나 (1)은퇴 주택, (2)은퇴연금 (3)저축/CD 총 3가지가 대부분입니다. 아마 각 재정전문가에게 물어봐도 부동산 투자에 제일 많은 비중을 두고 있을 것입니다. 그동안 가지고 계신 주택을 매각하고 다른 방안을 강구하려 해도 에퀴티나 부동산의 가치가 어중간했으나 이제는 충분하므로 조금이라도 활동을 할 수 있을 때 늘어난 노후를 대비할 수 있도록 과감하게 움직이는 것을 권고드립니다.
▲ 집값이 떨어지지 않을까요?
정부의 자료에 의하면 당장 미전역에 5백24만 채의 주택이 부족하다고 합니다. 이미 부동산은 양적 완화 시 풀린 자금의 많은 부분을 흡수했고, 급상승할 인플레이션 율을 미리 당긴 것뿐입니다. 또한 누누이 말씀드린 대로 실버세대가 앞으로 20-30년 동안 거주할 주택은 30-50대의 세대들에게는 차례가 돌아가지 않을 것이고, 신규주택 건설 수요는 아주 미미하므로, 가격은 완만히 올라갈 것입니다. 더하여, 정부가 실버 세대에 대한 새로운 주택 정책이나, 대규모 신규주택 건설을 장려하여 주택의 순환을 풀어주지 않으면 주택 가격은 다시 또 폭등하는 사태로 이어갈 것입니다.
▲ 제가 이사 갈 은퇴 주택이 있을까요?
단도직입적으로 얘기하면, 많이 있으나 내가 입주할 곳은 “없습니다”. 은퇴 주택에 대해서는 많이들 혼동스러워하시는데, 요약하면 다음과 같습니다.
(1) 임대료를 정부가 70-80% 보조하는 정부 관리 아파트 - 한인들은 입주를 꺼리는 경향이 있습니다. 정부는 이런 아파트를 산책 나가기도 힘든 파코이마 등 치안이 안 좋고 발전이 더딘 지역부터 건축하여 왔기 때문입니다. 그나마도 절대적 부족으로 10년 이상을 기다려야 합니다.
(2) 20-30% 저렴하거나 정부가 보조해주는 민간 아파트로 누추한 곳부터 고층의 고급 아파트까지 있습니다 - 비용은 절감되어도 수입이 적은 은퇴자들에게는 많은 부담감이 있습니다. 이 역시 Waiting list에 올려 괜찮은 곳은 몇 년 걸려야 입주합니다.
(3) 은퇴 단지 - 일반 주택과 똑같이 타이틀을 소유하는 주택으로 보통“55세이상”거주라고 명기합니다. 30만 불 정도의 작은 주택에서 100만 불이 넘는 주택까지 있습니다. 30-40만 불 정도의 가장 수요가 많은 2,000세대 이상의 대규모 단지는 남가주 전체에 케년 컨트리의 Friendly Valley, 오렌지 카운티의 Seal beach, 얼바인 아래의 Lauguna wood 등 3개 뿐이며, 소규모 단지는 Sagus, Thousand Oak, La Mirada등에 산재해 있습니다. 일반인 렌트가 불가능하고, 일부는 Land를 Lease해야 합니다.
은퇴 주택 구매 예산이 50만불이 넘는 경우는 매매와 렌트가 자유로워 자산관리가 수월합니다. 가격이 상대적으로 상승하고 급한 경우 임대를 놓아 정기 수입원으로 전환이 가능한 일반 콘도를 구매하여 거주하는 것을 권고하여 드립니다.
다음 달에는 실제의 투자에 필요한 임대주택의 관리방법, 렌트 비의 추세, 새 집 구매 시 50% 이하만 내도 되는 재산세 감면 혜택, 왜 1031 Exchange를 사용해야 하는가?, 임대주택의 ROI(투자회수) 계산 예를 설명드리겠습니다.<*>
주택 재고의 이해와 의미 -<COMPASS 부동산>조나단 김 -
