주택 재고의 이해와 의미 -<COMPASS 부동산>조나단 김 -

새집을 구하는 시장에 있는 사람이라면 누구나 현재로서는 선택의 폭이 제한적이라고 말할 수 있습니다. 전국 부동산 중개인 협회(National Association of Realtors)에 따르면 현재 살 수 있는 리스팅(Active Listing) 수는 22% 감소했습니다. 이는 지난 12월 기록된 가장 낮은 수준의 주택 재고보다 더 낮은 것입니다.

   물론 이 문제의 시작은 covid 팬더믹으로 인해 급감한 주택 재고입니다. 미국 주택 소유자의 대다수는 베이비 붐 세대나 그 이상으로 코로나바이러스로 인한 위험이 높은 그룹입니다. 따라서 많은 분이 집을 내놓고 이사 가는 것을 꺼렸습니다.  

   현재의 낮은 주택 재고는 15년 전에 발생한 사건에 뿌리를 두고 있습니다. 2008년 주택 시장 붕괴 이후 계속 집이 충분히 지어지지 않고 새로 건설되는 주택의 수가 급감했습니다. 주택 시장 붕괴는 주택 건설 산업을 마비시켰고 많은 건설 노동자들을 다른 직업으로 몰아넣었습니다. 또 까다로운 건축 허가 프로세스, 지역 건물 제한법과 특별 이익 단체의 반대로 새 공사가 지연되었습니다. 엄격한 이민 정책 또한 업계의 노동 공급을 더욱 제한했고, 오른 관세는 건축 자재 가격을 인상했습니다.  

   2007년 135만 건의 신규 착공이 2009년에는 554,000건으로 감소했습니다. 신규 착공 건수는 2014년까지 다시 100만 건에 도달하지 못했으며 1980년대와 1990년대에 일반적이었던 150만 건 이하로 계속해서 뒤처져 있습니다. 

   2021년에 160만 건의 신규 건설이 시작되었지만, 그중 거의 50만 건이 단독 주택이 아닌 아파트 또는 다가구 주택이었습니다. 그나마도 covid 후유증으로 인한 공급망 문제로 인해 건축 완료가 지연되고 있습니다. 

   전국부동산중개인협회(National Association of Realtors)의 로렌스 윤 수석 이코노미스트는“이것이 주택 건설이 필요한 이유입니다. 새집이 시장에 나오면 아무도 집을 비우기 위해 (그리고 다른 곳으로) 이사할 필요가 없습니다. “

   지난 10년은 또한 상대적으로 낮은 금리의 기간이었습니다. 이는 많은 주택 소유자가 과거보다 더 오래 집에 머물면서 저렴한 모기지론을 유지하도록 장려했습니다. 낮은 금리는 또한 새집을 구입한 많은 주택 소유자가 이전 집을 팔지 않고 대신 투자 부동산으로 바꾸는 결과를 가져왔습니다. 그래서, 지난 10년 동안 임대 시장(rental market)의 단독 주택 수가 7백만 개 이상 증가했습니다. 상당수의 집주인은 집을 비싸게 팔아도 비싸게 사야 하고 사기도 쉽지 않은 이유로 집 파는 것을 계속해서 미루고 있습니다. 다른 집주인들은 현재의 낮은 이자율에 만족해 집 내놓기를 꺼리고 있습니다.  

   신규 주택이 부족해지면서 기존 주택 시장으로 더 많은 구매자가 유입되었습니다. 그러나 이것이 낮은 재고 수준의 유일한 이유는 아닙니다. 살 수 있는 주택의 공급 부족은 주택 시장의 현재 재고 문제의 절반에 불과합니다. 나머지 절반은 이제까지 주택 소유에 관심이 없었던 세대의 수요 증가입니다. 한 마디로 밀레니얼(Millennials) 세대 덕분에 재고가 매우 부족합니다. 23세에서 41세 사이로 정의되는 밀레니얼 세대는 미국에서 가장 큰 세대이며 단순한 숫자 덕분에 밀레니얼 세대는 오늘날 주택 시장의 트렌드를 정의하고 있습니다. 하지만 이전 세대보다 주택 소유 수준이 낮은 경향이 있습니다. 

   그러나, 그것이 변화하고 있습니다. NAR의 2022 주택 구매자 및 판매자 세대 동향 보고서에 따르면 주택 구매자 10명 중 4명 이상이 현재 밀레니얼 세대입니다. 밀레니얼 세대가 이동하면서 주택 시장도 이동하고 있으며, 이제 밀레니얼 세대가 성장함에 따라 성장하는 가족의 요구에 맞는 주택을 찾고 있음을 볼 수 있습니다. 밀레니얼 수요는 자녀가 가장 많은 지역의 집값을 높이는 데 도움이 되었습니다. 또한, 그다음 세대인 Z세대 중 가장 나이가 많은 구성원이 20대 중반에 들어섬에 따라 주택 구매자의 수요는 계속 증가할 것으로 예상됩니다. 

   원격 근무자와 투자자들도 수요 증가에 한 몫 보탭니다. COVID-19 대유행 때문에 일부 사람들은 집을 비웠지만 다른 사람들은 이사를 하게 되었습니다. 회사에서 원격 근무를 영구적인 옵션으로 받아들임에 따라 더 이상 통근할 필요가 없는 직원은 비용이 적게 드는 지리적 위치를 자유롭게 고려할 수 있습니다.

   프리랜서 마켓플레이스 Upwork의 보고서에 따르면 2.4%의 사람들이 2020년 이후 원격 근무 때문에 이사했다고 말했습니다. 또 다른 9.3%(총 1,890만 미국인)는 원격 근무로 인해 향후 이사를 계획하고 있다고 말했습니다. Upwork에 따르면 이들 근로자 중 많은 수가 샌프란시스코와 뉴욕과 같은 대도시를 떠나서 가격이 비교적 저렴하고 가족이 살기 좋은(Family Friendly) 교외(Suburb)로 옮겨가고 있습니다.

   원격 근무자 외에도 많은 투자자가 원하는 지역의 주택을 놓고 경쟁하고 있습니다.  투자자는 살 수 있으면 보지도 않고 부동산을 기꺼이 사려고 합니다.                       

   이 모든 요인 때문에 주택 재고 수준이 조만간 회복할 가능성은 없어 보입니다. 상당히 많은 분들이 예상하는 주택 시장 붕괴의 가능성도 희박하다고 봅니다. 또, 기록적인 높은 가격에도 불구하고 집값이 내려갈 가능성도 희박하다고 봅니다. Supply와 Demand의 법칙 때문입니다.  

  문의 (818)949-8220