은퇴계획에 대한 칼럼을 쓰기 시작한 이후 급격한 변화가 있으나 부동산 시장은 생각보다 별 차이가 없습니다, 은퇴 계획도 급하지만, 지금의 주택시장을 짚고 넘어가야 할 것 같아 간단히 말씀드리겠습니다.
사실 모든 것들 전쟁과 금리, 그리고 인플레이션의 영향은 당장은 나타나지는 않습니다. 적어도 원인이 발생한 시점으로부터 6개월 이상이 되어야 우리의 피부에 와 닿기 시작합니다. 사실 이 기간은 어느 정도 대비하고 준비할 수 있는 기간입니다.
마음의 준비를 위한 요소지만, 주택 소유자나 투자자분이 혼동하는 두 가지 중요한 점이 있습니다. 즉, 주택, 가격이 오르건 내리건 주택을 팔 고사고 이사하는 분이나 투자처를 변경하시는 분에게는 전혀 문제가 없다는 것입니다. 사고 싶은 집이 오르면 보유한 집도 오르는 것이고, 단지 투자주택을 가지고 있는 분은 가격의 오름의 선행과 후행 지역을 분별하여 투자 부동산의 지역을 변경하면 차이나는 투자회수 결과를 갖게 될 것입니다.
두 번째는 부동산의 가격은 계절별, 경제적 환경 변경에 따라 약간의 내림이 있으나 반등은 내림을 상회합니다. 즉 5년, 10년 이상의 장기적 주택가격 변화 상승 곡선을 보면 단기적으로는 오르고 내림이 있으나 완만히 계속 오르는 곡선을 그립니다. 중기적으로도 오르고 내리는 곡선이 급한 주식과는 다른 패턴입니다. 즉, 부동산은 중기적인 기간 이상으로 보면 하락하지 않을 것입니다. 여기에, 계속 말씀드리는 공급의 부족 사태로 앞으로의 주택가격 인상률은 이해할 수 없을 정도의 상승 곡선을 계속 그릴 것입니다.
▲ 임대주택 운영 시 인플레이션 대안
임대주택이 인플레이션에 대하여 어떻게 대응이 되는지 알아보겠습니다. 3가지의 인플레이션 대응이 있습니다.
첫째, 주택가격 자체의 인상입니다, 단기적으로 투기하지 않는 한 5년 이상의 장기로 보면 적어도 5~15% 정도의 자연 주택 가격 인상이 됩니다, 정부의 목표 인플레이션율 2%와 최악이라는 인플레이션율 7~8%를 충분히 만회합니다.
두 번째는 임대료 수입입니다. 만약 48만 불짜리 콘도를 구매하여 임대 시 2,700불의 임대료에서 제비용을 제외한 1,800불 정도 임대료 수입이 있게 됩니다. 이는 연간 4.5% 정도의 수입을 일으키게 됩니다. 여기에 매년 평균 임대료 인상률 3.5% 정도를 감안하게 되며. 이를 합산하여 계산하면 연간 아주 나쁜 경우에는 10% 전후, 평균 15~20% 정도의 안정된 수입을 가져오게 됩니다.
▲ 이사 가면 재산세가 올라갈 텐데요?
작년 말에 개정된 법인 55세 이상의 주택 소유주에 대한 재산세 감면 혜택인 가주 발의안 19는 주택보유자가 현 주택의 가치와 같거나 더 비싼 집으로 옮기더라도 재산세를 기존의 집의 세율과 같이 낮게 혜택을 받을 수 있도록 법안을 개정한 것입니다.
예를 들어 한 집에 30년 전에 13만 불에 구입하여 현재 가격이 90만 불 정도 되며, 현재 재산세를 2,812불 정도 내시고 있는 분이 62만 불 정도로 다운 사이징하여 이사를 간다면 정상적으로는 재산세를 년 $7,750 를 내게 됩니다. 그러나 가주 발의안 19의 혜택을 받게 되면, 년 $2,800을 납부하시면 됩니다.
웬만한 콘도의 HOA와 같은 약 63% 정도의 재산세를 절약하게 됩니다. 새로운 집으로 이사 갈 계획이 있는 경우 재산세 혜택을 알고 싶으면 다음의 웹사이트에 들어가면, 자동으로 계산해줍니다.
https://www.prop19calculator.com/
▲ 인컴 아파트를 사면 관리가 어려울까요?
1-2백만 불 정도의 자산을 가지신 분이 제일 먼저 생각하는 것이 4유닛 아파트를 사서, 임대 수입을 올리고 한 유닛은 내가 거주한다는 계획이 어떠냐고 묻는 분들이 많습니다. 4유닛 이상 상용 주택은 메너지먼트와 회계 관리 등이 복잡하다고 알고 있으신지, 일반 주택으로 분류되는 4유닛 이하 아파트에 눈을 돌리십니다.
아파트를 구매하여 입주하여 테넌트와 같이 거주하시면 가장 큰 문제점은 시도때도 없이 문을 두드리는 것입니다. 문의 사항, 임대료 납부, 수리 의뢰 등등 정말 견디기 어려운 상황일 것입니다. 입주는 하되 나도 테넌트라고 우기면서(?) 사시거나, 전문 메너지먼트회사에 맡기는 경우는 융자를 추가로 더 받아 5-10유닛 정도를 사게 되면 투자회수에 레버레지 효과를 거둘 수 있을 것입니다.
주택시장의 전체적인 흐름은 내년 봄에는 경제정책이나 금리의 변동에 의해 기복이 심할 것이고, 조용한 여름시즌을 지나 가을 정도되면 올해 4월 이전 가격보다 상승한 가격으로 복귀할 것입니다.
옛말에 저희는 양은 냄비라 쉽게 끓고 식는다고 하였으나, 제가 보기에는 미국의 Major 사회의 상위 5%는 아예 큰 가마솥에 끓이고 있고, 나머지 분들은 자기네들이 손해를 보는지 돈을 벌 수있는지도 모르고 멍하게 끓는 가마솥만 바라보고 있는 것 같습니다. 악재건 선재건 단시간에 끓듯이 몰려다니지 않고, 차분히 본격적인 악재가 반영되는 내년 초를 빨리 지나고 그 후의 선재를 어떻게 내 것으로 할 것인지를 분석하고 준비하는 것이 우리에게는 좋은 방안일 것입니다.<*>
