베이비부머 세대가 은퇴하는 나이가 되었고 지난 10년간 꾸준히 오른 자산 가치로 인해서 Reverse Mortgage에 대해 궁금해하는 분이 많습니다. 은퇴 후 혹은 은퇴를 준비하면서 본인의 축적된 자산을 Reverse Mortgage로 활용하는데 도움이 되는 내용을 정리해 봅니다.
리버스 모기지는 62세 이상의 부동산 소유자가 부동산 자산을 사용 가능한 현금으로 전환할 수 있도록 합니다. 대부분의 리버스 모기지는 FHA(연방 주택 관리국)를 통해 보험에 가입되어 있어서 차용인이 부채를 상환하지 않으면 FHA 준비금으로 상환됩니다.
Reverse Mortgage는 다른 말로 HECM(Home Equity Conversion Mortgage)이라고 하고 풀어서 말하면 내 축적된 Equity로부터 돈을 꺼내쓰는 형태의 역모기지라고 이해하면 됩니다. HECM Product 를 통해서 Reverse Mortgage로 매달 돈을 받게 되는 차용인은 보험료와 연 0.5%의 보험료를 내야 됩니다. 이 보험료는 FHA의 준비금을 충당하는 데 사용됩니다.
해당 상품은 FHA가 보장하는 리버스 모기지 외에도 두 가지 유형이 있습니다.
● Proprietary Reverse Mortgage -개인 대출 기관을 통해 이용할 수 있으며 FHA 대출 한도가 적용되지 않습니다.
● Single-purpose Reverse Mortgage -이것은 일반적이지 않으며, 이 중 하나에서 얻은 돈은 집의 일부를 개조하거나 재산세를 납부하는 것과 같은 특정한 한 가지 필요에만 사용할 수 있습니다. 일부 주 및 지방 정부 및 비영리 단체를 통해 이러한 옵션을 찾을 수 있습니다.
리버스 모기지 이해를 위해서 아래 예를 들어 보겠습니다.
만약 일반 모기지에서 30년 동안 5.25% 고정 이자로 $100,000를 빌린다면 매월 $552(원금 및 이자)를 갚게 됩니다. 하지만 만약 리버스 모기지로 $100,000를 빌린다면 필요한 월별 원금과 이자는 0입니다.
사실 너무 좋은 이야기지만 당신은 여전히 돈을 빚지고 있을 것입니다. 집을 팔거나 이사하거나 죽을 때까지 갚지 않아도 됩니다. 다만 해당 차용인이 사망 시까지 갚지를 못한 경우 상환 책임은 살아있는 배우자나 지정된 상속인에게 넘어갑니다.
예를 들어 $100,000 모기지론에서 차용인은 매달 약 $552를 지불합니다. 이 금액 중 약 $114.70가 대출 잔액을 줄이기 위해 첫 달에 원금으로 지불됩니다. 나머지 지급액(약 $437.50)은 이자 또는 대출 기관이 귀하에게 돈을 빌려준 대가로 청구하는 금액입니다. 지불 계획은 매월 이와 같이 계속되며 대출 기간이 끝날 때까지 시간이 지남에 따라 지급액은 원금보다 더 많이 지불되고 이자는 줄어듭니다.
리버스 모기지를 사용하면 프로세스가 뒤집힙니다. 매달 지불하는 대신 아무것도 지불하지 않습니다. 그러나 이것이 대출이 무료라는 것을 의미하지는 않습니다. 이자 비용이 모기지 잔액에 추가되므로 두 번째 달에 잔액이 늘어납니다. 이제 대출 잔액이 조금 더 커졌기 때문에 이자 비용이 조금 더 많이 들고, 이 과정은 대출을 상환해야 할 시간이 될 때까지 계속됩니다. 그 상환은 일반적으로 부동산에서 이사하거나 사망한 후 1년 이내에 이루어집니다.
그럼 누가 리버스 모기지론에 가장 적합한 후보자가 될까요?
모든 잠재적인 복잡성과 주택을 위험에 빠뜨릴 수도 있는 위험을 감당하면서 과연 리버스 모기지가 실제로 좋은 생각일까요? 일부 주택 소유자의 경우 당연히 대답은 YES입니다.
만약에 귀하가 62세 이상이고 앞으로 현재의 집에서 오래 머물고 특별한 건강상의 위험이 아직 없다면 그리고 자산 가치가 그동안 충분히 올랐다면 현재의 시장에서 리버스 모기지를 이용해서 현금 활용성을 높이는 것은 현명한 판단이 될 수 있습니다.
다음 호에서는 리버스 모기지의 장, 단점에 대해 알아보고, 리버스 모기지를 받기 위해 어떠한 준비단계가 필요한지 살펴보겠습니다.<*>
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