연방준비제도가 금리를 올린다고 난리인데, 개인적인 의견은 무언가 이상합니다. 기준 금리는 80년도에 20%까지 오른 적이 있습니다. 역시 물가 억제 때문에 상승한 폭입니다. 그 이후 80년도 중반 10%를 끝으로 5% 이상 오른 적이 없고, 2008년 이후는 거의 0% 팬데믹 직전에 2.5% 정도까지 오르다 다시 0%로 하락하였습니다. 6월 현재 기준금리는 1.75%, 정부는 연말에 3.4%, 2023년에는 3.8% 정도를 목표로 한다고 합니다. 이상하죠, 건국 이래 평균 기준금리가 10% 전후인데, 지금 0%에서 1.75%까지 올랐다고 정말 세기의 난리가 난 모양새입니다.
경제 규모가 커지고 부의 배분이 편중된 점만 다른 상태고 실제로 금리가 실물경제에 미치는 영향은 그리 크지 않은 것 같은데, 정부가 정말 염려하는 것은 그동안 0% 무이자로 생존하던 거대 좀비기업과 무이자를 이용하여 승승장구하던 기업체들일 것입니다. 이들이 전체 경제의 90% 이상을 장악한 상태이니 국가 차원에서는 염려가 클 수밖에 없어 보입니다. 그러나, 우리에게는 그리 피부에 와 닿지 않을 것입니다. 조금 더 절약하고, 조금 더 슬기로운 경제 활동을 하면 아무런 문제가 없을 것입니다. 사실 지난 15년여간 최저급여가 10불에서 15불 정도로 50%가 올랐습니다만, 물가는 그렇게까지 오르지 않았습니다. 지출의 큰 비중을 차지하는 렌트와 모기지가 더 문제라는 것이 맞을 것입니다. 즉, 그냥 지나가는 경제적 사이클이라고 여기면 마음이 편할 것입니다.
▲ 주택 모기지 금리는 연방기준금리와 연동된다?
7월 17일 미국 주택담보대출 업체인 프레디맥 집계에 따르면 해당 주간 30년 만기 모기지 고정금리는 13년 만에 최고치로 급등했다 합니다. 올해 초까지만 해도 모기지 금리는 3.22% 수준이었고, 지난해 1월에는 2.65%로 역대 최저를 기록하기도 했습니다.
대부분의 분들이 혼동하는 것이, 모기지 금리는 연방기준금리에 따라 움직인다고 생각하십니다. 물론 간접적인 영향을 끼치기는 하나, 미국 모기지 금리는 직접적으로 10년 만기 국채 수익률과 연동돼 움직입니다. 예로, 7월 20일 기준, 연방기준금리는 1.75%, 10년 만기 국채는 2.8%, 30년 모기지 금리는 6.7%입니다.
▲ 모기지와 주택 Buy & Sell
5월 초 중반부까지 완벽한 “셀러스 마켓”의 양상을 보이던 주택시장은 이제 바이어스 마켓도 아닌, 그냥 멈춰진 상태입니다. 그러나, 후반기 이후에는 바이어스 마켓으로 변화되고, 당분간 셀러스 마켓으로 돌아서기는 시간이 오래 걸릴 것입니다. 모기지 이자 몇백 불 더 내는 것이 주택 구입자에게는 지대한 영향을 미치는 주요한 구매억제 요인이 아닐 것이나, 직접 생활 지출비인 식품, 연료 가격 등 전반적인 물가 상승이 함께 이뤄진다면 영향을 미칠 수도 있습니다. 일부 언론에서는 주택 시장이 매매마저 얼어붙고 2007~2008년 당시의 서브프라임 위기가 재현될 수 있다는 불안감도 나옵니다. 실제로 전미부동산협회의 가장 최근 발표에 따르면 올해 4월 미국 기존 주택 판매 규모는 총 561만 가구로, 1년 전 같은 달(586만 가구)보다 4.3% 줄었고 직전 달인 3월(577만 가구)에 비해서도 2.8% 줄었습니다. 또 올해 최대치를 기록한 1월(649만 가구)에 비하면 14.6%나 적어 금리도 금리지만, 생활에 직결된 인플레이션에 의한 심리적 부담이 큰 것 같습니다
▲ 인플레이션의 상반된 두 가지 얼굴
인플레이션은 그동안 정부의 혜택으로 승승장구하거나 근근이 버티던 좀비기업에는 극약일 것입니다. 반면, 현금 보유를 꾸준히 늘려온 대부분의 튼튼한 기업체에는 또 다른 도약의 기회일 것입니다. 급격한 인플레이션으로 인한 물가상승은 어느 정도 지나면 자리가 잡히고 안정이 될 것입니다. 아마도 연방정부에서 인플레이션이 일시적이라고 말한 것은 이러한 이유일 수도 있으나, 우크라이나 전쟁, 중국과의 무역 마찰, 유럽의 불안정한 경제에 대응하기 위하여 조정 국면이 길어진 것 같습니다. 우리의 피부에 와 닿는 실물경제의 어려움은 또한 지나갈 것입니다.
▲ 30년 기준 모기지 불입금 얼마나 더 내나?
60만 불 규모의 집을 20% 다운하고 30년 기준으로 융자받으면, 2.65%인 작년의 30년 모기지 불입금은 $1,934, 6.5%인 올해 7월에는 무려 $3,033을 납입해야 합니다, 월별로는 $1,100 정도를 더 내야하고, 같은 월 불입금으로는 30% 정도가 작은 주택을 구매해야 합니다. 아마도 이러한 문제는 중, 장기적으로 주택 가격의 조정을 가져올 것이며, 여전히 절대 부족한 주택으로 인하여 가격의 폭락은커녕 일시적 조정기를 거쳐 주택가격은 여전히 꾸준히 오를 것입니다.
▲ 정부의 대책
미국의 정부는 일전의 금융위기와 같은 위기의 순간에도 주택시장의 조정보다는 다른 각도의 조치를 취합니다. 즉, 전통적인 주택은 기본적으로 생활하는 곳이라는 개념 때문에 경제와 주택을 연결해 시장에 개입하지 않습니다. 적어도 시니어 주택 확보 방안이나 중소형 주택의 추가 건설을 민간이건 정부 주도건 신경을 써야 하는데, 트럼프에 이어 바이든 역시 주택공급의 안정에는 별 신경을 쓰지 않는 것 같습니다
▲ 향후 주택시장 어디로 가는가 ?
얼마까지만 해도 주택을 내놓자마자 팔리던 셀러스 시장이 불과 몇 달 만에 바이어스 시장으로 급변했습니다.
모기지 전문업체에서“부동산 열기가 과열됐던 곳에서 공급물량과 가격 변화가 눈에 띄지만, 이는 건강한 조정이라며, 집값 자체가 크게 떨어지진 않을 것”이고 “주택시장 거래 둔화는 바이어에게 매물을 둘러볼 시간을 더 주고 원하는 집을 찾게 해줄 것”이라고 언급했습니다. 실물경제와 밀접한 우리들은 집 가격의 변동도 물가의 변동도 별로 피부에 와 닿아 허둥거리게 하지는 않을 것입니다. 너무 모든 것이 급격하게 변하다 보니, 요즈음은 계획 세우다 막차도 못 탄다며, 우선 앞에 던져 놓고 따라가는 패턴의 움직임을 보입니다. 당장의 상황보다는 앞으로 1-2년을 더 생각해보고 요즈음 잘 발달한 유튜브를 통하여 미시적, 거시적 상황도 들여다보며, 좀 더 실용적인 정부의 대책을 기다려보는 것이 좋을 것입니다. <*>
하반기 주택시장 전망에 관한 연구 및 전문가 주택시장 전망-<...
