투자 측면에서 부동산은 투자 위험이 적고, 투자비 회수율은 다른 어떤 것보다도 월등히 좋다는 것이 모든 분에게 인식된 것 같습니다. 단지, 부동산 투자를 해서 손해 보신 분들은 투기해놓고 투자라고 우기시는 분들일 것입니다. 근래에 들어서는 노후 대책 역시 부동산이 가장 안전하고 회수율이 높다고 인식되고 있습니다.
▶ 렌트는 잘 나가나요
네, 보증합니다. 모하비 사막에 있는 오두막도 렌트는 나갑니다. 적절한 가격과 잘 관리된 집은 좋은 가격에 당연히 잘 나가며, 내놓으면 평균 2 주 이내에 나가는 것이 정상입니다. 2주 내로 안 나가면 무언가 문제가 있는 것입니다. 이런 경우 주택소유주는 빨리 에이전트와 원인을 밝히고 조정 혹은 보완하여 금전과 시간적 손실을 최대한 막는 방안을 강구하여야 할 것입니다.
▶ 렌트를 놓을 때 집의 상태
집의 상태를 업그레이드하는 것보다는 깨끗하게, 고장이 잦고 관리가 어려운 복잡하고 비싼 가구나 가전제품보다는 내구성이 좋고 운용이 간편한 것이 좋습니다. 엉뚱한 곳에 거액을 들인 반면 문과 스위치, 수도꼭지가 원활히 작동하지 않고 카펫이 지저분한 리스팅은 다른 깔끔한 집과 비교 대상만 되어 조건이 좋은 다른 집 렌트만 나가고 시간만 지나갈 것입니다.
▶ 연체 시 강제퇴거가 최선의 방법인가?
많은 주택 소유주분들 중 렌트비 연체 염려 때문에 부동산 투자를 꺼린다는 분들이 있습니다. 생각을 바꾸십시오. 얼마전 까지만 해도 과거의 기록 즉, 크레딧 점수만 보고 테넌트를 선정하였으나 요즘은 향후의 지급 능력을 집중적으로 리뷰합니다. 크레딧 리포트와 연체 기록, 부채 비율, 수입 조회, 강제퇴거기록 여부, 범죄기록 여부 등 과거의 기록보다는 앞으로 렌트를 잘 낼 것인가의 관점에서 리뷰합니다. 연체 시 강제퇴거를 한다는 측면보다는 강제퇴거를 하지 않을 좋은 테넌트를 걸러내는 것입니다. 에이전트는 이렇게 테넌트가 입주 후 실업자가 되거나 병에 걸리거나, 특별한 문제가 일어나기 전에는 연체하지 않을 테넌트를 구하도록 최선을 다하여 도와드립니다.에이전트에게 도움을 받는 비용을 아끼기 위하여 전문지식이 없이 테넌트로 입주시키면 어떤 결과를 초래할지는 자명합니다.
▶ 에이전트가 하는 일
주택소유자가 직접 렌트를 놓은 분들로부터 세입자가 렌트비를 안내는데 어떡하냐는 고민을 듣습니다. 사실 변호사와 상의하여야 할 일입니다. 그래도 이리저리 설명해 드리며 다음부터는 반드시 에이전트를 통해서 렌트를 놓으시라고 마지막에 꼭 말씀드립니다. 세입자가 렌트를 안 내는 경우는 대개 통지를 주면 집을 비워주나, 가끔은 법적인 절차를 신속히 밟아도 길면 3개월 치, 고의적인 테넌트나 장애인 거주자 등의 특수한 경우에는 그 이상의 렌트를 못 받는 경우도 있습니다. 에이전트가 렌트를 도와드릴 때는 주변 시세 조사, 집 상태 점검 후 수리 및 청소 등을 권고, Key Box 부착, MLS에 올린 후 광고, Flyer를 제작하여 비치하는 순서로 진행됩니다. 그런 후 문의가 오면 일일이 현장을 안내하고 렌트 조건에 대해 설명을 합니다. 어플리케이션이 접수되면, 레딧 리포트 리뷰, Back ground check, 적어도 2달 치의 은행 기록(급여가 입금된 내용이 포함된), 4개의 급여 명세서, 본인확인을 위한 자료 확인, 직업 확인, 필요시 전 집주인 추천서, Internet을 통한 페이스북 등 소셜 미디어를 Review하고, 서류보완과 인터뷰를 하여 바른 세입자를 선택합니다. 이후 주택 소유자에게 프레젠테이션 하고 계약서를 준비하여 계약 절차를 밟은 후에 계약보증금 수금 및 지급과 세입자와 주택 소유자 간의 분쟁 방지를 위한 세밀한 인수인계서인 Move-in/Move-out inspection을 합니다. 이러한 절차는 많은 회수의 현장 방문과 전화 및 경험을 필요로 하며 좋은 테넌트를 입주시키는 지름길일 것입니다.
▶ 세상에 공짜는 없다
아침에 일어나면 또박또박 입금되는 비지니스는 세상에 없습니다. 주식에 관심 있는 분들이 많으나, 저는 주식 투자하는 분에게 적어도 하루에 4-5시간씩 할애하지 않으면 원금도 잃어버린다고 말씀드립니다. 단기 투기에 눈을 돌리지 않는 한, 부동산은 원금을 보장해주며, 매년 올라가는 자산가치와 차분차분 올라가는 렌트 투자액회수를 다른 투자 방법이 따라가지 못합니다.
테넌트가 불공정한 요구를 할까봐 지레 전전긍긍하는 분들이 많은 것 같습니다. 아닙니다. 반대로, 미리미리 적절한 거주 환경을 구성해 주고 불편할 것을 해소해 주면 연락도 잘 안 올 것이고 조용히 렌트비가 매월 통장에 입금될 것입니다. 기본적으로 해주어야 할 것을 미리 해주지 않고 요청 후에 해주므로 처리 과정에서 상호 스트레스를 받는 것입니다. 물론 질이 안 좋은 테넌트가 있으나 대화를 해보면 나름의 생각과 사정이 있고 잘 풀어나갈 수 있습니다. 공짜는 없습니다. 수입이 있으면 해야 할 일이 있을 것이고 해야 할 일을 하게 되면 수입은 점점 늘어날 것입니다. 이처럼 슬기롭게 잘 처리한다면 이처럼 보장되는 투자액회수 및 수입원은 없을 것이며, 최소의 노력으로 최대의 효과를 거두는 비지니스입니다.<*>
시시각각으로 변하는 2023년 경기와 부동산 전망 -케니조-
