리버스 모기지 -<뉴스타부동산> 이상규 명예 부회장-

   미국 인구에서 가장 많이 차지하는 연령이 30대 초반의 밀레니엄 세대이다. 그다음으로 60세가 넘으신 베이비 부머 세대이다. 이 인구가 약 6천9백만 정도이다. 이미 은퇴했거나 은퇴를 고려하는 세대이다. 

   베이비 부머 세대의 약 40%는 은퇴 자금이 준비되지 않고 오로지 쇼셜 시큐러티에 의존해야 한다.  은퇴후 향후 20-25년을 월평균 약 4,500불 또는 그 이상의 생활비가 필요한데 평균 약 1,800불의 쇼셜 시큐러티에 의존해야 하는 상황이 된다. 

   은퇴한 노년층의 생활 자금 확보는 이제 발에 떨어진 불똥이다. 특히 인플레이션으로 지출 비용이 폭등해서 정부에서 주는 연금만으로는 생활하기가 버거운 상황이라 별도로 개인 은퇴 자금이 마련되지 않았을 경우 어려움을 많이 겪는다. 

   은퇴한 경우, 소득을 증명을 해야하는 기존의 홈 에퀴티론과 같은 금융상품을 통해 자금을 융통할 수 없다. 그래서 소득 유무와 상관없이 자금을 융통을 할 수 있는 리버스 모기지를 요즘 많이 찾고 있다. 

   리버스 모기지에는 62세 이상으로서 은퇴한 노인층을 대상으로 주택 가치를 담보로 자금을 융통해 주는 금융 상품이다. 

   기존의 홈 에퀴티 론과 유사하나 융자 기관에 매달 돈을 갚아 나가는 것이 아니라 주택을 담보로 융자 기관으로부터 매달 생활비를 받는 점에서 다르다. 

   이 금융상품은 그러잖아도 불안정한 경제로 인해 흔들리고 있는 고령화 사회에 그나마 안전망 구실을 하고 있다. 매월 대출금으로 은퇴자들의 생활비뿐 아니라 가파르게 올라가는 의료 관련 비용, 주택 수리 비용 등으로 다양하게 사용될 수 있다.

   우선 리버스 모기지 자격 요건에 대해 알아보자. 62세 이상으로서 자신이 살고 있는 주택에 모기지가 없거나 아주 작은 모기지 금액이 있으면 자격 요건이 된다. 기존 홈 에퀴티 론과 달리 소득이 없어도 융자를 할 수 있다. 융자 금액은 소득의 유무와 상관없이 빌리는 사람의 나이, 현재 이자율, 그리고 소유 주택의 가치에 따라 결정된다. 즉 나이가 더 많을수록, 현재 이자율이 더 낮을수록, 주택 가치 및 에퀴티가 더 많을수록 많이 빌릴 수 있다.    

   매달 금액을 받는 방법에는 각자 처한 환경과 필요에 따라 여러 가지로 선택을 할 수 있다. 

   첫째로 종신 동안(살아있는 동안) 매달 일정 금액을 받는 경우이다. 둘째로 종신이 아니지만 일정 기간을 설정하여 매달 일정 금액을 받는 방식이다. 셋째로 큰 금액이 필요할 경우 일시불로 일정 기간 안에 상환한다는 조건으로 받을 수 있다. 이 경우 높은 이자율이 적용되고 원금과 이자가 복리로 계산된다는 단점이 있다. 마지막으로 에퀴티 라인과 비슷하게 일정 금액의 에퀴티 한도 안에서 필요할 때마다 필요한 금액을 융통하는 방법이다. 하지만 많은 융자 회사가 모든 상품을 판매하는 것이 아니므로 본인 필요에 따라 융자 회사에 문의하시면 된다.

   이렇게 받은 대출금은 소득으로 간주하지 않기 때문에 세금을 내지 않아도 된다. 그러므로 은퇴자로서 받는 메디케어, 연금 등에 영향을 주지 않는다. 다만 주의할 것은 대출금을 사용하지 않아 매달 말 은행에 잔액이 남아 있게 될 경우 유동자산(즉, 현금)으로 간주하여 은퇴자가 받을 수 있는 공공 혜택을 받지 못할 수도 있으므로 잔고 관리를 주의 깊게 해야 한다.

   여러 가지 장점에도 불구하고 리버스 모기지는 다른 모기지 상품에 비해 2%의 모기지 보험 등 비용이 많이 들어가는 것이 단점이다. 또한 빌리는 금액이 복리로 이자가 계산이 되므로 오랜 기간 빌릴 경우 나중에 갚아야 할 금액이 많아질 수도 있으므로 주의해야 한다. 

   빌린 사람이 사망을 하거나 집을 팔거나 또는 해당 집에서 이사나온지 만 1년이 되면 론을 갚아야 한다. 만약 주택 소유자가 사망한 후 재산이 상속이 되었을 경우 6개월의 기한을 주고 주택을 매각하여 빌린  돈을 갚거나 재융자를 해야 한다. 아니면 은행에 집을 넘겨주어야 한다. 은행에 집을 넘겨줄 경우 많은 손해를 볼 수도 있으므로 되도록 이 선택은 피하는 것이 좋다.

   노년층이 미국 인구에 차지하는 비율이 점점 높아지고 있다. 2000년대에는 약 3천5백만이었으나 앞으로 2025년경에는 약 6천4백만으로 늘어난다고 한다. 소득이 없는 많은 노년 은퇴자들이 앞으로 리버스 모기지를 더 많이 이용할 것으로 알려져 있어 이 금융상품에 대한 지식을 미리 알아보는 것이 은퇴 계획의 중요한 요소가 될 것이다.<*>