한번쯤 확인해봐야할 내집의 소유권 형태_-<웨스턴 리얼티 그룹> 대표 케니 조-

 

작년 말 칼럼에서 2023년은 정말 고통스러운 한 해가 될것이라고 말씀드렸지만, 역시 우리의 정부는 알게 모르게 잘 헤쳐 나가는것 같습니다. 물가 억제와 금리 인상, 적극적인 기업체 지원, 환율조정 등으로 슬기롭게 연착륙을 목표로 정책을 펼치는 것 같습니다. 다만, 고통스러운 경기 극복보다 더 치명적인 고물가 상승과 경기 후퇴가 동시에 나타나는 스택그 플레이션만 안 왔으면 하는 바람입니다.

   경기 침체는 길어야 1년이내를  거쳐 정상적으로 돌아가나 스테그 플레이션은 장기적으로 경기가 엉망진창이 되어 정말 고통스럽습니다. 현재로서는 상황을  작년보다도 더 분석하기가 어려운 사항입니다. 2022년만 해도 모든 것이 조용하고 인플레이션을 지나 경기침체로 가는 방향으로 진행되었으나. 올해는 이도 저도 아닌 특이한 현상이 많이 일어나는 것도 기실은 걱정입니다.

   다행인 것은 미국 은행은 이미 스트레스 테스트를 거쳐 최악의 상황이 와도 견딜 수가 있습니다. 반면에 아시아나, 특히 중국 등 불안정한 국가는 국가 전체의 경제 폭락이라는 문제가 대두될 수도 있습니다. 어느 경제학자가 하는 말이 지난 10여 년간은 우리 모두가 함께 에스컬레이터를 타서 망하는 기업이나 치명적인 경제 하락 포인트를 경험치 못하여 좋은 경제 여건을 당연한 것처럼 생각하나, 앞으로 일어날 경기침체나 더 안 좋은 상황이 벌어지면 현금확보나 대비책을 갖지 못한 기업은 순간적으로 파산할 것이라고 말합니다. 특히, 그동안의 정부 정책에 기대거나 경기상승에 편승한 좀비기업은 빠른 속도로 파산할 것이라고 합니다.
   벌써  좋지않은 상황이 올해의 기업파산이 작년 동기의 2배 이상이고, 물가상승률이 제대로 조정이 안 되어 지난 주 FMC에서는 올 안으로 한 번 더 금리 인상이 있을 것이라고도 합니다.
   더욱이 부동산 시장은, 현재의 모기지금리는 근래 들어 최고인 7.7%까지 상승하였고, 이에 따라 모기지 신청률은 1995년 이후 최저입니다. 올 하반기만 해도 평균 주택 금액은 5~6%가 오를것이라고 전망합니다. 일부 지역은 올해만 20%의 상승율을 보인 곳도 있습니다. 제 개인적인 생각이지만,  주택가격이 하락을 보일 상황은 적어도 10년 이내로는 없을 것 같고, 작년 초보다 3배 이상 오른 금리로 신규 주택구매 Buying power가 형편없어지고, 자녀의 출산, 결혼, 넉넉한 가내 자금, 은퇴로  집을 넓혀가거나, 다운사이징해야하는 분들은 지금 가지고 있는 초유의 저렴한 금리 때문에 새집으로 옮겨갈 수가 없습니다. 옮겨가도 기존의 집을 렌트로 돌리기 때문에 여전히 시장에는 주택의 공급이 부족합니다. 2020년에 비하여 41.5%나 떨어진 주택 거래량이 이를 증명합니다.
   금리도, 주택가격도 떨어질 일이 적어도 강산이 변한다는 10년 이내로는 없으니, 주택을 넓혀가거나  다운사이징하셔야 하는 경우, 큰집을 머리에 이고 있지 말고, 이전하실 분들은 렌트를 놓고 갈아타고  신규 쥬택 구매자는 Buying power가 허락하는한  만족하지 못하는 작은집이라도 최대한 빨리 주택을 구매하여 장래의 징검다리라도 만들어 이전하는 것이 중장기적으로 유리할 것 입니다.
 
   타이틀의  베스팅이란 의미는 “구매한 부동산소유권을 누가 어떤 방법으로 갖게 하느냐를 정하는 절차를  의미합니다”. 나중에 소유권에 대한 법정 분쟁이 생겼을 때와 상속 등에 큰 영향을 끼치므로 잘 고려해서 결정해야 합니다. 보통 주택 오너들이 선택하게되는  베스팅의 방법에는 다음과 같이 4가지가 있습니다.

테넌시 인 커먼(Tenancy in common)

   일반 개인들이 부동산 투자할 때 선택하는 베스팅 방법입니다. 투자한 금액에 따라 지분을 소유할 수 있는 것이 가장 큰 특징입니다. 4명의 공동 투자자가 100만 달러짜리 건물을 구입 할 때 10만 달러, 만 달러, 20만 달러, 30만 달러, 40만 달러를 투자하면, 이 4명의 투자자는 각각 10% 20%, 30%, 40%의 지분을 갖게 됩니다. 아울러, 이들 4인의 공동 소유주는 자신들의 지분을 언제라도 다른 사람한테 팔 수 있으며 유언이나 상속할 수도 있습니다. 한인 커뮤니티에 보통 투자 시 선택하게 되는 베스팅 방법이 이러한 방법이며 보통 TIC 투자라고 약자로 얘기합니다. 투자자 개인들이 각자의 타이틀을 소유할 수 있습니다는 것이 다른 베스팅과의 가장 큰 차이점일 것입니다.

조인트 테넌시(Joint tenancy)

   가족 간, 특히 부부끼리 많이 선택하는 베스팅입니다만 일반인들도 선택할 수 있습니다. 이 방법이 가족 간에 많이 쓰이는 이유는 생존자의 소유권 자동 취득권(서바이버쉽)이 있기 때문입니다. 부부가 조인트 테넌시로 주택을 구입하였으나, 안타깝게도 1년 후 남편이 사망한 경우 그 집의 타이틀은 생존한 아내가 혼자 소유하게 됩니다. 두 명의 공동 투자자가 100만 달러짜리 상가를 반반씩 투자해서 구입했으며,  몇년후 두 명 중 한 명이 사망하면 생존한 사람이 혼자서 건물을 소유하게 되는 것입니다.

조인트 테넌시는 생존자 취득권이 있으므로 유언이나 상속을 할 수 없습니다.
커뮤니티 프로퍼티(Community Property)

   이 베스팅은 부부만이 선택할 수 있는 베스팅입니다. 조인트 테넌시처럼 배우자가 절반씩 소유권을 갖게 됩니다. 부부 중 한 사람이 사망하게 되면 생존 배우자한테 배우자의 절반이 자동으로  넘어답니다.(단, 유언이 없는 경우) 커뮤니티 프로퍼티는 지분을 팔 수 없습니다. 부부만이 선택하는 베스팅이기 때문입니다. 그러나 조인트 테넌시와 달리 자신의 몫을 다른 사람한테 유언으로 남길 수 있습니다.

Property with right of survivor ship

   부부만이 선택할 수 있는 베스팅 방법으로 조인트 테넌시와 커뮤니티 프라퍼티의 장점만을 취한 형태라고 보시면 됩니다. 조인트 테넌시와 거의 같으나 배우자가 갖고 있는 절반의 몫을 다른 사람한테 팔 수 없다는 점이 틀립니다. 또 조인트 테넌시처럼 유언을 할 수 없으므로 배우 자중 한 사람이 사망하게 되면 남은 사람이 생존자 취득권으로 혼자 소유권을 갖게 됩니다.
   생각보다 내 집의 명의가 어떻게 되어 있는지 잘 모르시고, 어떠한 보호와 문제가 있는지를 모르는 경우가 많은 것 같습니다. 지금이라도 에이전트분에게 문의하셔서 내 집의 타이틀 조회를 의뢰하시어 베스팅의 내용을 한번 Review 하시고 잘 비교하여 필요시 변경하시어 만약에 일어날 수 있는 상황을 반드시 점검하시기를 권고드립니다.<*>