부동산 시장의 위축을 피부로 느낍니다. 대형 주택은 봄 이후 어느새 슬그머니 7-10% 정도 가격이 하락하고, 거래량은 계속 5-7%씩 떨어집니다. 그렇다고 매물이 쏟아져 나오는 것도 아닙니다. 총체적 난관입니다만, 그래도 파실 분은 파시고, 사실 분은 꾸준히 사고 계십니다. 즉, 과다수요나 투자자보다는 실수요자 위주로 시장이 잘 조정되어 가고 있고, 이렇게 팬데믹 이후 계속 눌린 시장이 금리 인하와 투자자들이 시장에 들어서면 단기적으로 급상승한 후 다시 완만한 상승 곡선을 이어갈 것입니다.
▲ 이제 바이어도 에이전트 수수료를 지불해야합니다.
8월 13일 이후에는 바이어가 집을 보고 싶으면 에이전트와 수수료가 포함된 서면 계약을 해야 합니다. 이번 사태 소송의 원고가 셀러입니다. 현재는 셀러가 집을 팔 때 바이어 수수료를 포함하여 법적 기준은 없으나, 매매 가격의 5-6%를 바이어 수수료 포함하여 지불했습니다. 소송의 발단은 바이어에게 지불하는 수수료를 MLS에 표시하여 에이전트에게 불공정 거래 원인을 제공했다는 문제와 왜 바이어의 수수료를 셀러가내야 하느냐는 두 가지의 관점이었습니다. 판결은 바이어 수수료를 MLS에 공시하지 않고, 바이어의 수수료는 바이어가 내도록 개정되는 것으로 합의를 보았고, 8월 13일부터 시행이 됩니다.
▲ 셀러가 내던 바이어 측 에이전트 수수료.
그동안 별생각 없이, 다수의 에이전트에게 집을 보여달라고 요청하고, 집 선택의 도움과 구매 절차에 대한 모든 사항을 에이전트로부터 도움을 받았고, 이의 비용은 셀러가 부담하던 무료(?) 혜택을 받지 못하게 됩니다. 앞으로 바이어는 에이전트와 수수료가 포함된 서면 계약을 하고 수수료를 지급해야 하고, 셀러는 그동안 지불하던 수수료의 절반만 지불하면 됩니다.
▲ 예상되는 바이어의 물심양면의 큰 고통
어떤 면에서는 바이어 에이전트가 셀러 에이전트보다 많은 일을 하고 어려움도 많습니다. 셀러 에이전트는 매물의 서류를 작성하고, 오픈하우스를 하고, 가격을 더 받게 집주인에게 어드바이스하고, 오퍼 내용을 잘 밀고 당겨 유리하게 하는 것입니다. 결론은 좋은 가격이 목표입니다. 그러나, 바이어 에이전트는 보여주는 집마다 하자를 분석하고, 서류 검토하고, 이상 유무를 바이어에게 어드바이스해 주고, 에스크로 오픈 후 셀러가 제공하는 몇백 페이지가 넘는 서류의 이상 유무, 빠진 서류, 등기 절차 확인 등 많은 일을 하게 됩니다. 셀러 에이전트는 정해진 범위에서 방어를 잘하면 되지만, 바이어 에이전트는 불특정한 환경과 서류, 바이어의 구매 특성 등의 변화, 다른 상황을 잘 이해하고 문제가 되지 않도록 최선을 다하여 공격을 해야 하므로 어떤 면에서는 능숙한 실력과 경험이 필요합니다. 개정 이후 바이어분들은 실력 있고 좋은 에이전트를 찾는 데 많은 노력이 필요하실 것이고, 오히려 이러한 절차로 실력 있는 에이전트를 통해 더 좋은 집을 구매할 수 있다고 봅니다.
▲ 바이어의 어려움을 보완해주는 시스템
NAR에서는 5월 29일부터 CIP(Concessions in Price)라는 항목을 MLS에 추가하였습니다. 이는 MLS Search를 하면 나타나지는 않지만, 가격 경쟁력을 높이기 위해 셀러가 바이어에게 Closing 비용이나 수리 비용 등을 양보하여 지급하겠다는 항목입니다. 비슷한 집을 구매 시, 셀러가 몇 %의 CIP를 지급하겠다고 하면 당연히 바이어는 CIP를 주는 집을 선택할 것입니다. 이는 지금과 같은 바이어스 마켓에서는 집을 적절하고 빠르게 팔기 위한 하나의 마케팅 수단이 될 수 있을 것입니다. 다른 측면으로는 바이어 수수료를 융자 금액에 비용으로 합산하면 바이어 입장에서는 부담이 다소 감소할 것이라는 관점도 있습니다.
▲ 바이어가 직접 할 수 있을까?
바이어가 직접 리스크 관리, 위험 부담, 수백 페이지 전문 서류 리뷰, 상대 에이전트와 인스펙터, 감정 절차, 에스크로, 타이틀 등의 유관기관과 대화하고 처리할 수 있는지 생각해 보아야 합니다. 특히, 문제 발생 시 대처와 나의 이익을 위하여 싸워줄 에이전트가 없으면, 상대의 전문적인 에이전트에게 변변히 대응과 딜도 못하고 가려진 부분을 보지 못하고 무엇을 내가 손해 보았는지도, 얻어냈는지도 모르고 에스크로가 클로징 될 것입니다.
참고로, 대개의 주(State)는 집을 찾는 업무만 에이전트가 하고 그 외의 일은 변호사가 합니다. 즉, 에이전트는 집을 찾아주고, 계약 내용 조율과 클로징은 변호사가 합니다. 그러나 CA를 포함 서부의 9개 주는 에이전트가 좋은 집도 찾아주고 계약 내용 조율, 가격 조정과 절차 등 타주에서 변호사가 하는 일을 고객에게 알려주고 클로징 절차를 에스크로와 협조하여 종결합니다. 근본적으로 일을 하는 질과 양이 타주와 완전히 다릅니다.
결론적으로 향후 바이어는 셀러가 내주던 커미션을 바이어 자신이 부담해야 한다는 것이고, 집을 보기 전에 서면 계약을 해야 한다는 것입니다. 이제는 바이어는 전문 지식과 실력이 있는 에이전트를 찾기 위해 시간과 노력과 예산이 필요할 것입니다. 또한, 각 주마다 시스템이 달라 이에 따른 NAR, MLS, 각 지역 보드는 시스템 개선에 많은 노력이 필요할 것이고, 지역 특성을 보완하여 해결 방안을 제공할 것이며 적응의 시간이 짧지는 않을 것 같습니다.<*>
