100년 만에 커미션 정책이 변경되었습니다. 총 커미션의 액수는 변함없이 5-6%이며, 바이어 측 커미션을 셀러와 함께 나누어 내도록 하는 옵션 사항이 포함된 시스템으로 변경되었습니다. 이로 인해 혼란이 가중될 수도 있지만, 앞으로 서서히 자리를 잡아 갈 것으로 예상됩니다. 이번호에는 바이어, 셀러, 에이전트의 입장과 정부, 모기지 회사의 측면에서 변경된 커미션 정책을 살펴보기로 합니다.
▲ 변형되는 커미션 부담 정책 사항들
커미션 정책 변경 방향은 MLS에 명시된 커미션 %가 바이어 에이전트가 커미션이 많은 매물을 우선적으로 바이어에게 소개하도록 혼란을 준다는 점과 모든 커미션을 셀러가 부담하는 것이 불합리하다는 이유로 시작된 것입니다. 그러나, 새로운 시스템은 셀러가 바이어 쪽 커미션을 부담하는 옵션과 Concession(양보)로 Credit을 주는 조항을 포함해 여전히 셀러가 바이어 쪽 에이전트의 커미션을 부담하도록 하는 옵션을 주어 셀러의 바이어 측 커미션 부담은 계속 존재합니다.
▲ 셀러 측 커미션 절약은 많이 기대할 수 없습니다.
부동산 거래에 따른 5-6%의 커미션 총금액은 변한 것이 없으며, 바이어가 부담할 커미션은 특수한 경우를 제외하고 2-3% 선으로 자리를 잡을 것 같습니다. 시장 자유경쟁 개념으로 오퍼 가격 경쟁력을 높이기 위한 바이어의 Credit 요청(Concession) 또는 셀러가 커미션을 부담하는 요청 조항이 신설되어 셀러는 결론적으로 바이어의 커미션 일부를 부담하는 시스템으로 변경되었습니다. 이렇게 셀러의 바이어 커미션 부담 비율이 오퍼 경쟁 조건으로 변형되면서 셀러는 어떤 형태든 바이어 커미션 부담에서 벗어나기 어려울 것입니다.
▲ 바이어 측은 생각보다 낮은 커미션을 부담하고 고통이 따릅니다.
혼란의 시작은 커미션을 바이어, 셀러 50:50으로 나누도록 정한 것으로 생각되었으나, 오퍼 조항에 셀러의 바이어 쪽 커미션 부담과 부대 비용에 대한 Credit 요청이 가격 경쟁력을 발생시켜 결과적으로는 바이어 측의 커미션 부담은 줄게 됩니다. 그러나 더 큰 고통은 바이어가 그간 주택을 찾아 다수의 에이전트에게 주택을 보여 달라고만 하던 상황에서, 이제는 집을 보기 전 경쟁력 있는 에이전트를 먼저 찾고 집을 볼 수 있는 시간 투자와 고통스러운 절차를 밟아야 한다는 점입니다.
▲ 바이어는 어떤 에이전트를 선택할까?
그동안 다수의 에이전트에게 자유로이 집을 보여 달라고 할 수 있었으나 이제는 커미션이 명시된 계약서에 서명해야만 집을 볼 수 있습니다. 이전에는 일단 집을 보여줄 에이전트를 선택했다면, 이제는 먼저 에이전트를 선정한 후 집을 보아야 합니다. 좋은 에이전트는, 바이어의 상황을 파악하고, 지역, 학군, 투자성, 가격 조건 등을 고려하여 권고하며, 오퍼를 넣을 때는 집의 구조, 하자, 타이틀 리뷰, 셀러와 셀러 에이전트의 성향까지 분석합니다. 이후 셀러 에이전트와 접촉하여 특별한 조건이나 오퍼 상황을 확인하여 바이어와 의논할 것입니다.
▲ 셀러스 마켓과 바이어스 마켓에서 커미션 정책이 미치는 영향
바이어스 마켓에서는 바이어가 적어 셀러가 멀티플 오퍼를 받지 못하므로 셀러가 바이어의 커미션과 부대비용 Credit을 더 높은 비율로 제공하게 됩니다. 셀러스 마켓에서는 바이어의 커미션, 부대 비용 Credit 요청이 줄어들어 바이어의 커미션 부담이 커지거나 전액 부담해야 할 수 있습니다. 셀러스 마켓이냐 바이어스 마켓이냐에 따라 바이어와 셀러의 커미션 부담 금액이 조정되며, 이는 오퍼 경쟁력과도 연결됩니다. 바이어가 커미션 부담을 거부하고 셀러에게 과도한 부담을 주면 다른 바이어와의 경쟁에서 밀려 오퍼만 넣다가 적절한 시간을 놓칠 수도 있습니다.
▲ 바이어의 커미션을 융자에 포함할 수 있는가?
안타깝게도, 현재는 커미션은 모기지 대출 금액에 포함할 수 없습니다. 이는 Fannie Mae 및 Freddie Mac이 지원하는 적격 대출과 FHA 대출, VA 대출, USDA 대출 등 모든 주요 대출 유형에 적용됩니다. 그러나 시간이 지나면 NAR 측이 대책을 강구하거나, 정부 금융기관에서 방안을 내놓을 것이라는 생각입니다.
▲ 바이어분들의 현장 반응
바이어분들은 부담해야 할 커미션에 대하여 아주 민감한 반응을 보이십니다. 적은 금액이 아니니, 저도 같은 마음일 것입니다. 그러나, 그간 100여 년 넘게 잘못된 관행으로 고객이 낼 커미션을 셀러가 내는 것을 바로잡은 것이며, 셀러 입장으로 바뀌면 커미션 액수가 줄게 되니 주택 라이프 사이클로 보면 이전과 같은 결과라고 설명드립니다. 시장 상황에 따라 셀러에게 커미션 일부 부담과 Concession(양보) 조항에 의하여 부대비용을 청구할 수 있으나, 오퍼 경쟁력에 영향을 주니 셀러와 시장 등 경쟁 요소를 에이전트와 의논하여 경쟁력 있는 오퍼를 작성하는 것이 최선이라고 설명드립니다.
▲ 목표는 좋은 조건에 주택의 구매, 판매입니다.
주택 실수요자든 투자자든 목표는 원하는 집을 적정한 가격에 구매하는 것입니다. 커미션 시스템 변경과 관련해 예측되는 결론 중 하나는 몇몇 전문가들이 에이전트의 30%가 전직할 것이라는 해석입니다. 이 30%는 네트워크 경쟁력이 없는 파트타임이나 초보 에이전트를 의미할 것입니다. 그러나 초보자든 파트타임이든 시스템을 정확히 이해하고 교육과 경험을 쌓아가면 좋은 서비스를 제공할 수 있습니다. 핵심은 서비스입니다. 작은 커미션 차이를 따지기보다는 좋은 집을 좋은 가격에 구입하는 데 집중하며, 셀러와 잘 협상할 강력한 에이전트를 찾는 것이 좋은 집을 사는 지름길일 것입니다.<*>
