지난 4년간 치솟기만 하던 기준 금리가 0.5% 큰 폭으로 하락했습니다. FED의장 제롬 파월이 오래 기다리던 실업률 상승과 인플레이션이 진정된 것입니다. 현재 실업률은 4.2%, 인플레이션은 2% 선에서 유지되고 있습니다. 이를 반대로 생각해 보면, 실업자가 늘고 이제 인플레이션이 마무리되면서 경기침체가 시작될 수 있다는 의미입니다. 소매업과 요식업 등은 한가해지고 매출이 떨어질 것으로 예상됩니다. 이러한 경기침체는 보통 6개월에서 1년 안에 원상으로 돌아가므로 너무 걱정하지 않아도 됩니다. 전문가들은 이 시나리오에 따라 금리가 연말에 4.5%, 내년에는 3.5%까지 내려갈 것으로 보고 있습니다.
▲ 주택시장에 무슨 일인지?
매물이 쏟아져 나오기 시작했습니다. 밸리와 산타클라리타 지역에서 9월 13일부터 20일 사이, 1주일 동안 나온 매물이 408채에 이릅니다. 시장에 머물던 매물 중 가격을 낮춘 매물이 304채이며, 판매가 종결된 주택은 200채입니다. 연초부터 신규 매물이 200채였던 것에 비해 거의 두 배 가까이 신규 매물이 증가한 것입니다. 더욱이 304채의 매물이 가격을 하락 조정했습니다. 매매 종결은 신규 매물의 50%에 불과합니다.
LA 카운티 전체를 살펴보니, 8월 기준 시장에 나온 총 매물은 13,539채, 신규 매물은 6,223채, 매매 종결된 주택은 4,303채입니다. 신규 매물 대비 매매 종결 비율은 69%로, 매월 30%의 주택 매물이 시장에 누적되어 왔습니다. 점점 누적 재고가 증가하고 있음을 알 수 있습니다. 이에 따라 주택 가격 조정이 본격화에 들어간다고 볼 수 있습니다. 그동안 볼 수 없었던 현상으로, 많은 셀러들이 이제 팔 때라고 생각해 가을 성수기 시즌에 동시에 매물을 내놓고, 그간 누적된 매물들과 경쟁하면서 가격을 내리고 있습니다. 반면 에스크로가 종결된 주택은 신규 매물의 50%에 불과합니다. 바이어와 셀러 마켓이 균형을 이루던 시장이 급격히 바이어 마켓으로 전환되고 있습니다. 하지만 금리 인하와 단기간의 경기침체가 지나가면 내년 중반에는 시장이 안정될 것입니다. 그간 매매를 미루어왔던 셀러분들은 이제 시장의 흐름이 물고가 터졌으므로 같은 흐름을 타시는 것이 좋을 것입니다. 다만, 매매에 소요되는 시간은 다소 오래 걸릴 것입니다.
▲ 모기지 금리는 내렸나요?
많은 분이 혼동하시지만, 모기지 금리는 기준 금리와는 다르게 움직입니다. 모기지 금리는 10년 만기 국채 금리에 따라 반영됩니다. 참고로 2000년 이래 가장 높았던 모기지 금리는 2023년 10월에 7.99%였고, 지난 40년간 가장 높았던 모기지 금리는 1981년 10월의 18.53%였습니다. 상상이 안 가시겠지만.
2024년 9월 20일 기준, 30년 모기지 금리는 6.09%입니다. 흥미로운 것은 8월 말 금리가 6.25%였다는 점입니다. 기준 금리가 내렸지만 모기지 금리는 아직 상대적으로 인하가 늦게 이루어지고 있습니다, 아마 30년 기준 모기지 금리는 6% 중반대에 머물고, 많이 내려야 5.5% 정도가 될 것 같습니다. 잠재 구매 바이어가 금리 내리는 것을 기다리는 것은 앞으로 올라버릴 주택을 더 비싸게 주고 구매하겠다는 생각과 같습니다.
▲ 오픈하우스 방문 시 에이전트와 계약이 필요한가요?
그동안 몇 차례 칼럼을 통해 바이어가 이제 셀러가 부담하던 커미션을 부담해야 한다는 점을 설명드렸고, 이제는 변경된 시스템을 이해하십니다. 하지만 오픈하우스 방문에 대해서는 방문이 불가능한 것으로 아시는 분이 있을 정도로 혼동의 여지가 있어 Q&A 형식으로 풀어드립니다.
Q: 에이전트 없이 오픈하우스에 참석할 수 있나요? 집을 둘러보려면 서면 구매자 계약이 필요한가요?
A: 아니요. 오픈하우스를 혼자 방문하거나 부동산 전문가에게 서비스를 문의하는 경우 서면 구매자 계약에 서명할 필요는 없습니다.
Q: 언제 에이전트와 계약에 서명하라는 요청을 받게 되나요?
A: 에이전트와 "협력"을 시작한 후, 첫 번째 집을 둘러보기 전에 계약에 서명하게 됩니다.
Q: 에이전트와 "협력"한다는 것은 무엇을 의미하나요?
A: 구매자는 에이전트가 잠재적 부동산을 추천하고고, 투어를 준비하는 등 서비스를 제공하기 시작할 때 "협력"을 하게 됩니다.
Q: 집을 "투어" 한다는 것은 무엇을 의미하나요?
A: 에이전트와 함께 집에 들어가거나, 에이전트에게 대신 집을 방문하도록 하는 것이 "투어"입니다. 여기에는 에이전트가 라이브 가상 투어를 제공하는 경우도 포함됩니다.
Q: “협력”을 시작하는 서면 구매자 계약의 목적은 무엇인가요?
A: 명확성과 투명성 확보를 위해 서면 구매자 계약은 부동산 전문가가 제공할 서비스와 지급 금액을 명시합니다.
▲ 지금이 주택 구매의 적기인가요?
아마 단기간 바이어 마켓이 유지되다가 다시 주택 가격이 반등하며 셀러 마켓으로 돌아설 것입니다. 현재는 밀린 매물들이 활성화되고 금리가 떨어지면서 바이어들에게는 좋은 기회입니다. 금리가 더 떨어지길 기다린다면 늦을 수 있습니다. 금리는 나중에 재융자를 받으면 되지만, 주택 가격은 지금이 구매의 최적기입니다.<*>
<웨스턴 리얼티 그룹>케니 조 대표
