지난 100년간 이어져 온 부동산 수수료 관례가 연방법원의 판결로 인해 8월 17일 이후 바이어는 바이어 측 부동산 거래 수수료를 부담해야 한다는 판결이 내려졌습니다. 하지만, 이러한 변화가 정착되기까지는 생각보다 오랜 시간이 걸릴 것으로 보입니다.
이제 MLS(Multi Listing Service)에서는 바이어 사이드 에이전트에게 제공하던 수수료 명시가 사라졌고, 공식적으로는 셀러가 바이어의 수수료를 지불하여야 한지고, 바이어를 붙잡기 위하여 셀러 스스로가 Concesion을 제공하겠다는 내용을 MLS에 명시하는 것으로 전환되고 있습니다.
▲ 현재 바이어에게 셀러는 얼마나 실제로 수수료와 Concession을 부담하나?
밸리의 특정 지역 자료를 조사한 결과, 10월 한 달간 거래된 매물 중 64.43%의 셀러가 Concession을 부담했으며, 평균 부담 비율은 매매가의 2.59%였습니다. 셀러 측 수수료 2.5%와 합산하면 개정 이전보다 다소 높아진 역효과가 나타납니다. 안타깝게도 개정 이후 시장은 빠르게 하락세로 접어들며, 매물이 과잉 공급되는 바이어 마켓으로 전환되었습니다. 만약 이전처럼 셀러 마켓이 유지되었다면 변화에 더 차분히 적응할 수 있었겠지만, 현재 상황에서는 개정된 수수료 정책이 자리 잡는 데 더 많은 시간이 필요할 것으로 예상되고, 셀러스 마켓으로 전환되기 전까지 셀러는 여전히 비슷한 수준의 금액을 부담하여야 할 것 같습니다.
▲ 경제적 전망과 주택 가격 변화추이
미국의 경제 상황은 상당한 어려움을 예고합니다. 정상적인 시나리오에서는 인플레이션이 마무리되고 경기 침체를 거쳐 서서히 회복될 것으로 예상되지만, 연방정부의 막대한 부채로 인해 상황이 더욱 복잡해졌습니다. 10년 만기 국채 금리는 올해 초 3.8%에서 시작해 10월에는 4.9%에 이르렀으며, 이는 금리 인하보다 더 큰 폭의 상승으로 이어졌습니다. 이러한 금리 변화는 경제에 구조적인 변이를 초래하며, 최악의 경우 수년간 경제적 어려움이 지속될 수도 있습니다. 여기에 더하여 트럼프 행정부의 긴축 정책 여파로 인해 앞으로 2년은 힘든 시기가 될 것으로 보이며, 이러한 총체적인 어려움으로 당분간 주택 가격의 잠정적 하락이 예상됩니다.
▲ 주택시장의 일그러진 지표 변화
현재 시장에서 가장 두드러진 변화는 매물이 판매되는 데 걸리는 시간(DOM, Days on Market)입니다. 11월 19일 기준, 남가주 지역의 주택 매물 재고는 48,985채이며, 이 중 42%인 20,942채만 에스크로에 들어간 상태입니다. 6월에는 평균 28일이면 에스크로에 들어갔으나, 현재는 평균 58일로 2배 이상 시장에 머무는 기간이 늘어난 상황입니다. 이런 상태로 잔여 재고는 계속 누적되며, 중장기적으로 넘쳐나는 재고문제로 매매에 소요되는 시간은 계속 늘어날 것이며 주택 가격이 하락할 것입니다. 다만, 금융위기 당시 주택 가격이 절반 가까이 하락했지만, 몇 년 내에 원래 수준으로 반등했던 점을 감안하면, 단, 중기적으로는 하락을 면치는 못하겠지만, 장기적으로는 주택 가격은 다시 상승 추세를 유지할 것입니다.
▲ 50% 이상의 매물이 가격 조정, 매매 소요 기간 2배 이상 증가
다음은 11월 20일 현재, 시장에 나와 있는 매물의 가격조정현황과 매매 소요 기간입니다.
1) 그라나다 힐스:
단독 주택 매물의 40%가 가격을 하향조정했으며 DOM 평균 68일(남가주 평균보다 높음), 타운하우스는 이례적으로 가격 조정이 없었으며, DOM 평균은 29일.
2) 스티븐슨 랜치:
단독 주택의 55%가 가격을 하향 조정했으며, DOM 평균은 57일.
타운하우스 매물의 50%가 가격 조정을 거쳤으며, DOM 평균은 67일.
3) 포터 랜치:
단독 주택 매물의 55%가 가격을 하향 조정했으며, DOM 평균은 95일(가장 악화된 지역).
타운하우스/콘도는 17%만 가격 조정을 했으며, DOM 평균은 70일.
▲ 주택 시장의 변화와 대응 전략
위의 자료에서 알 수 있듯이, 현재 주택 시장은 금융위기 이후 최악의 상황을 보이고 있습니다. 에스크로에 들어가기까지 시장에 머무르는 기간이 이전보다 2~3배 이상 연장되었으며, 시장에 나온 매물의 절반 이상이 가격을 조정한 뒤 재출시되고 있습니다. 이러한 상황은 바이어 마켓으로 전환되면서 셀러가 바이어에게 클로징 크레딧(Closing Credit) 및 바이어 측 에이전트의 수수료 부담을 떠안아야 하는 등 구조적으로 비틀린 상황으로 이어지고 있습니다. 여기에 지난 3년간 지속된 금리 인상, 인플레이션, 그리고 경기 침체는 주택 시장에 큰 구조적 변화를 초래했습니다. 그러나 내년 중반쯤 가격 조정이 피크에 이를 가능성이 높아 보이며, 이 시기를 기점으로 주택 시장은 다시 활기를 되찾아 투자자들에게는 좋은 기회가 될 수 있을 것입니다.
▲ 셀러를 위한 조언
집을 동시에 매수하고 매도하거나, 다른 지역으로 이사를 계획하거나, 재정을 정리해야 하는 상황이라면 시장이 더 악화하기 전에 발 빠르게 결정을 내리는 것이 중요합니다. 단기적이든 장기적이든 시장의 흐름을 기다리기보다 지금 상황에 맞춘 실질적인 대응이 필요합니다.
특히, 주택 가격을 시장에 적절히 맞추어 조정하지 않고 지나치게 높게 책정하거나, 셀러 부담금(Concession)을 유연하게 처리하지 않을 경우, 매물은 평균 거래 기간을 넘겨도 팔리지 않을 가능성이 큽니다. 그 결과, 다른 매물과의 비교만 당하며 시장에 머무는 시간이 길어지고, 시간과 금액 모두에서 손실을 볼 수 있습니다.
바이어 마켓 상황이 심화되며 셀러에게 불리한 시장 환경이 조성되고 있습니다. 그러나 이러한 위기 상황에서도 빠르고 정확한 결정을 내린다면 손실을 최소화하고 새로운 기회를 창출할 수 있습니다. 주택 가격의 적절한 조정과 바이어를 고려한 협상 태도를 통해 현재 시장 상황을 최대한 활용하는 것이 중요합니다.<*>
