얼마 전 뉴스에서 산불로 인해 렌트료를 10% 이상 올리는 주택 소유자는 형사처벌 대상이 될 수 있다는 내용을 들었습니다. 연방 주택국으로부터 에이전트들은 산불로 인한 렌트료 인상에 동의하지 말라는 개별 이메일도 받았습니다. 중요한 점은 5%도 아니고, 10%라는 숫자입니다. 우리로서는 상상도 못 할 일처럼 느껴집니다. 한편, 마음 한구석에서는 "그렇게 올리는 주택 소유자들이 있으니 그런 조치가 나온 것이겠지"라는 생각도 듭니다.
많은 주택 소유자 또는 부동산 투자에 관심 있는 분들 중에는 렌트비 연체에 대한 염려로 부동산 구매를 꺼린다는 분들이 있습니다. 그러나 생각을 바꾸실 필요가 있습니다. 얼마 전까지만 해도 과거 기록, 즉 크레딧 점수만 보고 테넌트를 선정했으나, 요즘은 향후 지불 능력을 집중적으로 검토합니다. 크레딧 리포트, 배경 조사, 연체 기록, 부채 비율, 수입 조회, 강제퇴거 기록 여부, 범죄 기록 여부 등을 종합적으로 검토하며, 과거의 기록보다는 앞으로 렌트를 잘 낼 가능성을 중점적으로 리뷰합니다. 이는 연체 시 강제퇴거를 한다는 관점보다는, 강제퇴거가 필요 없는 좋은 테넌트를 걸러내려는 것입니다. 에이전트의 도움을 받는 비용을 아끼기 위해 지인이나 주변 사람을 전문적인 리뷰 없이 테넌트로 입주시키면 어떤 결과를 초래할지는 명확합니다.
▲렌트는 잘 나가나요?
네, 보증합니다. 모하비 사막에 있는 오두막조차도 렌트는 나갑니다. 적절한 가격과 잘 관리된 집은 좋은 가격에 당연히 잘 나가며, 평균적으로 2주 이내에 나가는 것이 정상입니다. 만약 적당한 기간 내에 나가지 않는다면, 문제가 있는 것일 수 있습니다. 이런 경우 주택 소유주는 원인을 에이전트와 빨리 밝혀내어 조정하거나 보완하여 금전적 및 시간적 손실을 최소화할 방안을 강구해야 합니다.
▲렌트를 놓을 때 집의 상태
집은 깔끔해야 합니다. 잔고장이나 관리가 필요한 복잡하고 비싼 가구나 가전제품보다는 내구성이 좋고 운용이 간편한 것이 좋습니다. 엉뚱한 곳에 과도한 비용을 들이거나, 여기저기 얼룩이 있고 오래된 카펫이 눌려 있다면, 비교 대상만 될 뿐입니다. 결국 조건이 좋은 다른 집은 렌트가 나가고, 우리 집은 계속 시간이 지나가기만 할 것입니다.
▲렌트 연체 시 물리적 방법을 동원하면 안 됩니다
세입자가 렌트료를 제때 입금하지 않아 고민하시다가 문의하시는 분들이 있습니다. 여유 있는 주택 소유자라면 몰라도, 렌트비로 융자금을 상환하거나 기본 생활비를 충당하는 분들에게는 참 난처한 일이 아닐 수 없습니다. 이러한 경우, 주택 소유자가 세입자를 퇴거시키려 할 때는 반드시 합법적인 절차를 밟아야 합니다. 만약 주택 소유자가 임의로 열쇠를 교체하거나 강압적인 언어로 세입자를 내보내려 한다면, 피해 보상을 받기는커녕 오히려 세입자에게 손해 배상을 해야 할 수도 있습니다.
▲연체가 연체를 낳는 악순환
연체는 강제퇴거될 때까지 지속적인 연체로 이어지는 경우가 많습니다. 연체가 반복되면, 일부만 받다가 다시 한 달 렌트료가 연체되고, 누적된 연체료가 증가하며, 이러한 상황이 반복됩니다. 이렇게 되면 4~5개월이 속이 타면서 금방 지나가게 됩니다. 연체하는 테넌트는 대체로 지속적으로 연체를 하게 되므로, 연체가 발생하면 마음이 아프더라도 즉시 퇴거 절차를 시작하는 것이 좋습니다. 물론, 협의를 통해 입주 조건이 덜 까다로운 아파트로 옮기도록 상의하고 이사 날짜를 정하면 좋겠습니다. 하지만 세입자 입장에서도 어려운 일이겠고, 주택 소유자 입장에서도 미안하고 안타까운 일이기도 합니다.
▲에이전트가 하는 일
세입자가 렌트를 안 내는 경우, 보통 3 Days Notice를 주면 대개 집을 비워주지만, 경우에 따라서는 법적 절차를 신속히 밟아도 길게는 3개월 치 렌트를 받지 못할 수 있습니다. 특히 고의적인 테넌트나 장애인 거주자 같은 특수한 경우에는 더 길어질 수도 있습니다. 에이전트는 렌트를 놓을 때 주변 시세를 조사하고 집 상태를 점검한 후 수리를 권고합니다. Key Box를 부착하고 MLS에 등록한 뒤 광고를 게시하고, 홍보 자료를 제작해 비치합니다. 이후 고객 문의가 오면 현장 안내와 렌트 조건 설명을 하고, 어플리케이션 접수 후에는 크레딧 리포트 리뷰, 배경 조사, 은행 기록 확인, 급여 명세서, 본인 확인 자료 검토 등을 진행합니다. 추가로 소셜미디어 리뷰와 인터뷰를 통해 적합한 세입자를 선정한 뒤, 계약서를 준비해 계약 절차를 마무리합니다.
▲세상에 공짜는 없다
주택 소유주분들은 테넌트가 잘 살고 있는지, 불편한 점은 없는지 점검하는 것이 필요합니다. 미리 적절한 거주 환경을 제공하고 불편 사항을 해소하면, 오히려 테넌트로부터 연락이 적게 오고 매월 렌트비가 제때 입금될 것입니다.질이 좋지 않은 테넌트가 있더라도, 대화를 통해 문제를 해결할 수 있습니다. "공짜는 없다"는 말처럼, 수입이 있다면 해야 할 일이 따릅니다. 이를 잘 처리하면 투자 회수와 수입은 늘어나게 됩니다. 렌트도 하나의 비즈니스입니다.<*>
