주택을 구매하거나 재융자(refinance)를 할 때, 대출 상담을 받다 보면 “포인트를 사면 이자율을 낮출 수 있다”는 말을 자주 듣게 됩니다.
이때 말하는 ‘포인트’란, 대출자가 일정 금액을 선납(prepay)함으로써 모기지 이자율을 낮추는 방식입니다. 보통 1포인트는 전체 대출금의 1%이며, 이 포인트를 사는 것을 buying down이라고 부릅니다.
하지만 정말 포인트를 사는 게 유리한 걸까요?
일부 모기지회사는 이자율을 낮게 광고해서 손님을 끌어드리고 나중에 포인트에 대해서 공지하는 방식으로 마케팅을 하기도 하기 때문에 장, 단점에 대해서 잘 이해하는 건 불필요한 비용을 줄이는 데 중요한 요소입니다.
이번에는 모기지 포인트의 장점과 단점, 그리고 실제로 고려할 때 중요한 기준에 대해 알려드립니다.
모기지 포인트의 장점
1. 이자율을 낮춰 장기적으로 이자 부담 절감
가장 큰 장점은 바로 이자율을 낮춰 전체 상환 금액을 줄일 수 있다는 점입니다.
예를 들어, $500,000의 대출에 1포인트 ($5,000)를 지불해 이자율을 0.25% 낮췄다고 가정해보면, 장기적으로 수천 달러의 이자를 절약할 수 있습니다.
2. 월 납입금액이 줄어든다
이자율이 낮아지면 당연히 월별 납부 금액도 줄어들게 되므로, 현금 흐름(cash flow) 관리에 여유가 생깁니다.
특히 자영업자나 은퇴자처럼 고정 수입이 한정된 분들에게는 유용할 수 있습니다.
3. 세금 공제 가능성
일부 경우, 포인트 비용은 세금 공제(deductible) 대상이 될 수 있으므로, 세금 시즌에 추가 절세 효과를 볼 수도 있습니다. (세무사와 꼭 상담 권장)
단점과 주의할 점
1. 초기 비용 부담 증가
포인트를 사기 위해선 일시불로 몇 천 달러를 선납해야 하기 때문에, 클로징 비용이 증가합니다. 따라서 주택구입시 예산이 빠듯한 첫 주택 구매자에게는 부담이 될 수 있습니다.
2. 손익분기점 (break-even point) 이 중요
포인트를 구매했다고 해서 무조건 이익을 보는 건 아닙니다.
예를 들어, 포인트를 사기 위해 $5,000을 지불했는데 월 납입금이 $50만 줄어들었다면, 원금을 회수하는 데 100개월(8년 4개월) 이 걸립니다.
그 전에 집을 팔거나 재융자를 다시 한다면 오히려 손해입니다. 본인의 장기적인 투자관점에서 포인트 비용이 유리한지 비교 분석할 필요가 있습니다.
3. 장기 보유 계획이 아니라면 효과 없음
앞서 말한 것처럼, 집을 몇 년 이내에 팔거나 재융자 계획이 있다면 포인트 구매는 비효율적일 수 있습니다.
결론: 포인트는 장기 보유 + 여유 자금이 있을 때만
모기지 포인트는 전략적으로 잘 활용하면 큰 이자 절감 효과를 가져다 줄 수 있는 도구입니다.
하지만 모든 분에게 적합한 것은 아니며, 특히 초기 비용 부담, 장기 보유 계획 유무, 손익분기점 등을 반드시 따져본 후 결정해야 합니다.
혹시 지금 대출을 준비 중이거나 기존 모기지를 재검토하고 계신다면, 전문가와 함께 포인트 구매 여부를 수치로 분석해보는 것이 가장 현명한 방법입니다.<*>
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