모기지 클로징 시 자주 나오는 Pre-paid & Initial Escrow Payment 완전 정리 -<론팩토리> 오창진-

 

   모기지 클로징 견적서를 받아보면, 종종 "Pre-paid Items" 혹은 "Initial Escrow Payment"라는 낯선 항목들이 등장합니다. 많은 분이 이 부분을 추가 수수료나 숨겨진 비용으로 오해하곤 하는데, 사실 이는 모기지 구조상 필수적인 예치 항목입니다.

이번 칼럼에서는 이 용어들의 의미와 실제로 내야 하는 이유, 그리고 향후 영향을 상세히 알려드리겠습니다.

   ▲ Pre-paid Items (선납 항목)이란?

  Pre-paid Items는 말 그대로 “미리 내는 항목”입니다. 주로 이자 및 보험료가 이에 해당되며, 대출 개시일 이후 첫 정식 납부일까지의 기간 동안 발생하는 비용을 미리 정산하는 구조입니다.

   1. 주요 항목:

 . 선이자 (Daily Interest): 클로징 날짜 ~ 월말까지의 일할 계산 이자

 . 주택 보험료 (HOI): 첫 해 1년 치 보험료 선납 필수

 . PMI/MIP: 다운페이 20% 미만 시 필수 적용되는 모기지 보험료 일부 선납

   2. 예시:

    8월 10일에 클로징할 경우, 8월 11일부터 31일까지의 이자를 미리 납부하고, 첫 월납은 10월 1일부터 시작됩니다.

   ▲ Initial Escrow Payment (에스크로 초기 예치금)

   에스크로 계좌는 모기지 대출사(Lender)가 재산세와 주택 보험을 대신 납부하기 위해 사용하는 계좌입니다. 대출 시작 시 이 계좌에 예치금을 먼저 넣어 두는 것을 Initial Escrow Payment라고 부릅니다.

   1. 주요 항목:

 . 재산세(Property Tax): 3~6개월 치

 . 주택 보험(Homeowners Insurance): 2~4개월 치

 . 홍수 보험, HOA, 기타 항목 (해당 시)

   2. 기능 요약:

 . 1년에 두 번 또는 네 번 납부되는 세금/보험 납부를 대비

 . 매달 일정 금액이 에스크로에 적립됨

 . 잔고 부족 시“에스크로 조정”발생 가능 → 월납 금액 상승

   ▲ 자주 묻는 질문

   Q1. 이건 수수료인가요?

   아니요. 수수료가 아닌 ‘미리 내는 비용’이기 때문에, 실제 필요한 항목입니다. 결국에는 내야 할 금액을 앞당겨 납부하는 것입니다.

   Q2. 돌려받을 수 있나요?

   주택을 매각하거나 모기지를 리파이낸싱 할 경우, 에스크로 계좌에 남은 금액은 환급받을 수 있습니다.

   Q3. 왜 이렇게 많이 내야 하나요?

   지역별 재산세율, 보험료, 클로징 날짜에 따라 달라지므로 클로징 타이밍 조율로 일부 조정 가능합니다.

   ▲ 전문가 조언

   Pre-paid 및 Initial Escrow 항목은 클로징 시 예상보다 많은 금액이 나올 수 있는 대표적인 항목입니다. 그러나 이들은 불필요한 비용이 아니라, 모기지의 필수 구조이므로 정확한 이해가 중요합니다.

받으신 Loan Estimate에 나오는 각 항목에 대한 자세한 문의는 전문가의 도움을 받으시는 게 좋습니다.<*>