미국 주택 시장에서 30년 고정 모기지 금리가 6%대를 웃도는 가운데, 과거 2%대 초저금리를 그대로 이어받는 ‘모기지 승계(Assumable Mortgage)’가 2026년 새로운 대안으로 주목받고 있다. 코로나19 팬데믹 시기 형성된 이른바‘황금 금리’를 유지할 수 있다는 점에서 매수·매도자 모두에게 전략적 선택지로 떠오르고 있다.
모기지 승계란 주택 구매자가 판매자의 기존 대출을 동일한 조건으로 넘겨받는 방식이다. 금리와 상환 기간을 그대로 유지할 수 있어, 현재 시장 금리의 절반 수준으로 주택을 구입하는 효과를 낼 수 있다. 단순 계산만으로도 매달 수천 달러의 이자 비용을 절감할 수 있다는 분석이 나온다.
부동산 데이터 업체 Assume List에 따르면, 현재 미국 전역에서 금리 5% 미만을 유지하면서 승계가 가능한 모기지 주택은 약 600만 채에 달한다. 특히 2020년 신규 발행 모기지의 약 18%가 승계 가능한 정부 보증 대출로 분류된다. 승계가 가능한 대표적 상품은 Federal Housing Administration(FHA) 대출과 U.S. Department of Veterans Affairs(VA) 대출이다. 이들 상품은 구조적으로 승계를 허용하고 있어, 2020년 2%대 금리로 대출을 받은 주택 소유자의 경우 해당 조건을 구매자에게 이전할 수 있다. 매도자 입장에서는 낮은 금리를 마케팅 포인트로 활용해 더 높은 매매가를 기대할 수도 있다.
초기 현금 부담과 금융권의 소극적 태도
그러나 장밋빛 전망만 있는 것은 아니다. 가장 큰 장벽은 초기 현금 부담이다. 팬데믹 이후 집값이 크게 상승하면서, 기존 대출 잔액과 현재 매매가 사이의 차액을 구매자가 현금으로 충당해야 하기 때문이다.
예컨대 2021년 50만 달러였던 주택이 2026년 70만 달러로 올랐다면, 20만 달러의 시세 차익과 이미 상환된 원금까지 고려해 수십만 달러의 현금을 마련해야 할 수 있다. 이로 인해 모기지 승계는 자금 여력이 충분한 구매자에게 상대적으로 유리한 구조라는 지적도 나온다.
또 다른 변수는 금융기관의 태도다. 대출 서비스 업체 입장에서는 낮은 금리 대출을 유지하는 것보다 이를 종료하고 고금리 신규 대출을 실행하는 편이 수익성이 높다. 법적으로 승계 승인 기한은 45일로 제한돼 있지만, 실제 현장에서는 수개월이 소요되는 사례도 보고된다.
매물 부족 해소 기대
현재 많은 주택 소유자들이 낮은 금리를 포기하고 싶지 않아 이사를 미루면서 매물 부족 현상이 심화되고 있다. 전문가들은 모기지 승계가 활성화될 경우 이 같은‘락인 효과(lock-in effect)’를 완화해 시장 유동성을 높일 수 있을 것으로 보고 있다.
최근에는 인공지능(AI)을 활용해 승계 가능 매물만 선별해 주는 스타트업 Roam도 등장했다. 예컨대 텍사스 휴스턴 지역에서 일반 부동산 플랫폼 Zillow 검색 시 승계 매물이 3건에 불과했지만, 전문 플랫폼에서는 400건이 넘는 매물이 확인됐다는 사례도 있다.
고금리 장기화 속에서 모기지 승계는 단순한 금융 기법을 넘어, 침체된 주택 시장의 숨통을 틔울 수 있는 구조적 대안으로 평가받고 있다. 다만 높은 초기 자금과 제도적 마찰이라는 현실적 장벽을 어떻게 넘느냐가 향후 확산의 관건이 될 전망이다.<*>
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