조용한 주택시장의 가려진 부분 -<웨스턴 리얼티 그룹> 대표 케니 조-

   굳어진 주택시장은 과연 언제 회복의 움직임을 보일 수 있을까요. 2026년 현재 캘리포니아 부동산 시장은‘침체’라고 단정하기에는 이르고,‘회복’이라고 말하기에도 아직은 조심스러운 국면에 놓여 있습니다. 시장은 겉으로는 조용해 보이지만, 그 이면에서는 구조적인 변화가 진행되고 있습니다. 올해 역시 지난 3년간 이어진 어려움의 흐름 속에 있다고 판단됩니다.

 

   아직도 구매 수요를 압박하는 금리

   Freddie Mac의 2026년 2월 자료에 따르면 30년 고정 모기지 평균 금리는 약 6%대 초반에서 형성되고 있습니다. 팬데믹 시기의 3%대 금리와 비교하면 두 배 가까이 높은 수준입니다.

   예를 들어 90만 달러 주택을 20% 다운 후 대출할 경우, 3% 금리에서는 월 원리금이 약 3,000달러 초반 수준이지만 6% 금리에서는 약 4,400달러에 이르게 됩니다. 월 1,400달러 이상의 차이가 발생하는 셈입니다. 이는 단순한 수치상의 변화가 아니라 가계 현금 흐름에 직접적인 부담으로 작용합니다.

   따라서 현재 시장의 핵심 변수는 매매가 자체라기보다 월 납입 가능성, 즉 구매 파워라고 볼 수 있습니다.

 

   캘리포니아 주택 거래량과 가격 흐름

   California Association of Realtors(C.A.R.)의 2026년 1월 통계에 따르면 캘리포니아 기존 단독주택 연간 판매량은 약 25만 건대 중반으로, 전월 대비 감소세를 보였습니다. 중위가격 역시 전달 대비 하락한 것으로 발표되었습니다. 이는 2년 이상 이어진 보합 흐름과 점진적인 가격 조정이 누적된 결과로 해석할 수 있습니다.

   또한 Redfin자료에 따르면 LA 지역 평균 시장 체류일(DOM)은 과거 30일 수준에서 70일 이상으로 증가한 것으로 나타났습니다. 이에 따라 많은 매도자들이 가격을 재조정하여 시장에 내놓고 있는 상황입니다.

   다만 중요한 점은 급락 국면은 아니라는 사실입니다. 공급은 증가하고 있으나 바이어의 구조적인 구매 여력은 여전히 제한적이며, 수요 역시 금리 부담 속에서도 일정 수준을 유지하고 있습니다. 현재 시장은 급락이라기보다 조정기에 가깝다고 판단됩니다.

 

   금융기관의 모기지 조건 완화 움직임

   금융위기 이전에는 은행이 모기지를 직접 취급하는 비중이 높았으나, 이후 비은행 모기지 회사의 비중이 확대되었습니다. 최근 정부는 경쟁력 있는 모기지 완화 정책을 통해 은행의 직접 대출 기능을 다시 활성화하려는 움직임을 보이고 있습니다.

   DTI(총부채비율) 기준 일부 완화, 3~5% 다운 프로그램 확대, 변동금리 구조 활성화, 클로징 비용 보조 프로그램 증가 등이 그 예입니다. 이러한 정책이 단기간에 수요를 급격히 늘리지는 않겠지만, 모기지 수요를 점진적으로 활성화하고 거래 회복의 기반을 마련하는 역할을 할 것으로 보입니다.

 

   부동산 시장에 영향을 주는 정부 지원책

   정부는 2~3%대 저금리로 실행된 기존 모기지의 승계를 허용하는 정책과 커머셜 빌딩의 콘도 전환 간소화 정책 등을 제시하고 있습니다. 그러나 모기지 승계는 FHA, VA 등 일부 정부 보증 대출에 한해 제한적으로 허용되기 때문에 현실적인 활용 범위는 매우 좁습니다. 겉으로는 매력적으로 보일 수 있으나 실효성은 제한적이라고 평가됩니다.

   또한 50년 모기지 상품 논의 등 다양한 정책이 거론되고 있으나, 이는 시장에 즉각적인 변화를 주기보다는 중장기적인 안정 장치로 이해하는 것이 적절해 보입니다.

 

   바이어와 셀러, 지금 움직여도 될까요?

   바이어 입장에서는 분명 선택권이 넓어진 시장입니다. 매물 비교가 가능하고, 가격 협상과 수리 요청, 클로징 크레딧 협상 등에서 과거보다 유리한 조건을 기대할 수 있습니다. 실수요자라면 구매를 적극적으로 검토해 볼 시점입니다. 향후 금리가 4%대로 진입하고 대기 수요가 재유입될 경우, 현재와 같은 협상 환경은 유지되기 어려울 수 있습니다. 금리는 향후 재융자를 통해 조정할 수 있으므로 금리 자체에 지나치게 얽매일 필요는 없겠습니다.

   셀러 입장에서는 보다 전략적인 접근이 요구됩니다. 가격 회복에는 시간이 필요할 수 있으나, 구조적인 붕괴 요인은 아직 뚜렷하게 나타나지 않고 있습니다. 매도와 매수를 동시에 진행하는 갈아타기 수요라면 현재는 비교적 균형 잡힌 환경이 될 수 있습니다. 급박한 자금 사정이나 불가피한 사유가 없다면 최소 3년 이상 보유 전략도 충분히 고려해 볼 만합니다. 매매 시에는 감정적인 기대보다는 시장 상황에 맞는 현실적인 가격 설정과 체계적인 협상 전략이 중요합니다.

 

   결론 -위기가 아닌 재정렬의 시기

   2026년 LA 및 캘리포니아 부동산 시장은 침체라기보다는 구조적인 재정렬 단계에 가깝습니다. 금리는 수요를 제한하지만 시장을 붕괴시키지는 않고 있으며, 금융 조건 완화 정책은 가격 급락을 방어하는 역할을 하고 있습니다. 수요와 공급이 극단적으로 무너진 시장이 아니기 때문에 급락이나 급등이 나타나는 국면도 아닙니다.

   조용한 시장일수록 계산은 더욱 정교해집니다. 지금은 단순히 매수·매도를 고민하기보다, 자신의 재정 구조와 보유 목적에 맞춘 전략적 판단이 필요한 시기입니다. 신중하면서도 적극적인 판단과 실행이 자산의 가치를 지키고 높이는 길이 될 것입니다.<*>