최근 주택시장에 대해 많은 분들의 공통적인 질문입니다. 지금 집을 사야 할지, 아니면 조금 더 기다려야 할지에 대한 고민입니다. 금리가 높고 경제 상황이 불확실한 시기에는 이러한 질문이 더욱 많아집니다. 그러나 현장의 흐름을 차분히 살펴보면, 지금의 시장은 단순히 침체된 상태라기보다는 다음 움직임을 준비하는 과정에 있다고 보는 것이 더 적절해 보입니다. 앞으로 몇 년의 흐름을 이해 하기위해서는 몇 가지 중요한 특징을 함께 살펴볼 필요가 있습니다.
기다리고 있는 바이어와 셀러
현재 시장에는 집을 팔려고 생각하면서도 시기를 기다리는 셀러들이 많습니다. 지난 2년 동안 금리 상승과 시장의 불확실성 때문에 판매를 미루어 온 분들입니다. 가격이 충분히 회복되기를 기다리며 상황을 지켜보고 있습니다. 제 생각으로는 향후 약 3년 정도 시간이 지나야 최소한 2년 전 가격 수준을 다시 회복할 것으로 보입니다. 이후에는 급격한 상승보다는 비교적 안정적인 우상향 흐름을 보일 가능성이 높습니다.
모기지 금리의 장기 흐름
주택시장에 가장 큰 영향을 미치는 요소는 역시 모기지 금리입니다. 지난 몇 년 동안 금리가 급격히 상승하면서 많은 바이어들이 주택 구매를 미루는 상황이 이어졌습니다. 그러나 금리는 항상 장기적인 사이클 속에서 움직입니다. 앞으로 몇 년 동안 금리와 상관없이 주택시장은 점차 안정되는 흐름을 보일 가능성이 충분히 있습니다. 시장이 활성화되지만 금리가 내려가지 않더라도, 이후 재융자를 전제로 주택 구매를 적극적으로 고려하는 수요가 발생할 수 있습니다.
여전히 부족한 주택 공급
현재 시장의 또 다른 특징은 여전히 부족한 주택 공급입니다. 미국의 주택시장은 구조적으로 공급 부족 상태가 오래 지속되어 왔습니다. 특히 많은 집주인들이 약 3% 수준의 낮은 금리로 모기지를 보유하고 있기 때문에 집을 팔지 않고 그대로 유지하려는 경향 이 강합니다. 또한 기대 수명이 늘어나면서 주택시장 순환이 느려진 것도 하나의 원인입니다. 이미 집을 소유한 시니어들은 이사를 하더라도 큰 이점이 없다고 판단해 현재 주택에 계속 거주하는 경우가 많습니다. 여기에 신규 주택 건설이 둔화된 점도 매물 부족을 심화시키는 요인입니다.
조금씩 늘어날 가능성이 있는 공급
일부 지역에서는 차압 매물이 조금씩 증가하는 움직임도 보이고 있습니다. 또한 시니어 세대 가운데 더 이상 큰 집을 유지하기 어렵다고 판단해 다운사이징을 선택하는 경우도 늘어나고 있습니다. 집관리 부담이나 생활 방식의 변화가 이러한 결정을 이끌고 있습니다. 경기가 회복되면 신규 주택 공급도 점차 늘어날 것으로 보입니다. 이러한 변화는 시장에 새로운 공급을 조금씩 증가시키는 역할을 할 수 있으며, 시장은 급격한 상승이나 하락보다는 비교적 완만한 상승 흐름을 이어갈 가능성이 높습니다.
타주로의 인구 이동이 미치는 영향
최근 몇 년 동안 미국에서는 인구 이동에 대한 관심이 높아졌습니다. 일부는 생활비가 낮은 지역으로 이동하고, 원격 근무 확산으로 대도시를 떠나는 경우도 있습니다. 그러나 실제로는 경제 활동과 일자리가 집중된 대도시의 영향력이 여전히 큽니다. 다양한 산업과 교육, 문화 인프라가 집중된 대도시는 유출만큼 유입도 함께 이루어지며 주택 수요를 유지하는 특징이 있습니다. 인구 이동이 일부 지역 시장에 변화를 줄 수는 있지만, 경제 중심 도시의 주택 수요를 크게 약화시키는 요인으로 보기는 어렵습니다.
투자 흐름은 여전히 부동산으로
자산 시장 전체를 살펴보면 부동산의 중요성은 여전히 유지되고 있습니다. 주식 시장은 변동성이 크고 현금은 인플레이션의 영향을 받기 쉽습니다. 이러한 환경에서 많은 투자자들은 부동산을 장기적인 자산으로 바라보고 있습니다. 특히 임대 수익이 가능한 멀티 유닛 주택이나 ADU가 가능한 주택은 지속적인 관심을 받고 있습니다. 장기적으로 부동산이 안정적인 자산이라는 인식은 쉽게 사라 지지 않을 것이며, 향후 시장 구조도 점진적으로 변화할 것입니다.
또한 Delaware Statutory Trust(DST), Tokenized Real Estate, Fractional REIT와 같은 새로운 투자 방식도 디지털화와 투자 접근성 확대 측면에서 주목받고 있으며, 이에 대해서는 다음에 자세히 설명드리겠습니다.
바이어들이 망설이는 이유
현재 시장에서는 주택 가격이 크게 하락하지 않았음에도 불구하고 바이어들이 결정을 망설이고 있습니다. 가장 큰 이유는 금리에 대한 부담과 시장의 불확실성입니다. 많은 바이어들이 가격이 더 내려가거나 금리가 더 낮아지기를 기다리고 있습니다. 그러나 시장 의 특징을 보면 대부분의 사람들은 시장이 확실히 좋아졌다고 느낄 때 움직이기 시작합니다. 그리고 바로 그 시점이 오히려 경쟁이 가장 치열해지는 순간이 되기도 합니다.
전미부동산중개인협회(NAR)의 발표에 따르면, 올해 3월 단독주택 거래량은 2월 대비 약 2.5% 증가했지만 전년 동월 대비로는 약 1.1% 감소한 것으로 나타났습니다. 거래량이 감소세를 보이다가 점차 회복되는 흐름은 긍정적인 신호로 해석할 수 있습니다.
결국 가장 중요한 것은 각자의 상황입니다. 바이어든 셀러든지 금과 같은 혼란스러운 시장에서는 자신의 재정 상황과 목적에 맞는 판단이 필요합니다. 실거주 목적이라면 지금도 충분히 구매를 고려할 수 있는 시기이며, 매도를 고려하는 경우 여유가 있다면 시장을 조금 더 지켜보는 것도 하나의 선택입니다. 다만 여러 사정으로 인해 매도와 매수를 동시에 진행해야 하는 경우라면, 올해가 오히려 좋은 기회가 될 수도 있습니다.<*>
조용한 주택시장의 가려진 부분 -<웨스턴 리얼티 그룹> 대...
