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   작년의 경제적 우여곡절로 인해 많은 분들이 2021년에는 무엇을 기대할 수 있을지 조금은 혼란스러우리라 믿습니다.  물론 아무도 2021년 부동산을 정확히 예측할 수는 없지만 예러 Data를 종합해 보면 몇 가지 전체적인 Trend는 기대할 수 있을 것 같습니다.  집이나 rental이나 상업용 부동산을 올해에 살고 파실 때 고려하셔야 할 부동산 Trend 몇 가지 이야기하려고 합니다. 

   Renter가 계속 많아질 것입니다. 

   코로나 이전에도 renter의 수는 증가하고 있었습니다.  하지만 Millennial 세대가 나이가 들어 가정을 꾸미며 기록적인 가구 성장을 이루었습니다.  7200만 명의 이상의 Millennial 젊은이들이 2008년 대공황 전후로 직장에 들어왔기 때문에 저축과 주택 구입 능력 측면에서 이전 세대보다 뒤처졌습니다. 또한 2010년대에 가장 빠르게 늘어난 renter 그룹 중 하나는 Millenial 세대 뒤이어 제일 큰 차세대 Baby Boomers였습니다. 은퇴를 앞두고 많은 분들이 집을 팔아 down size 하시거나 남은 돈으로 rent를 구하셨습니다. 

   그리고 모든 주택 소유자가 코로나 바이러스의 경제적 영향으로부터 피해를 받지 않을 것이라고 생각하기는 어렵습니다. Forbearance 기간이 만료되면 모든 사람이 Mortgage를  지불을 할 수 있는 것은 아닙니다. 이분들은 어쩔 수 없이 집을 팔아 빚을 갚거나 foreclosure에 직면하게 됩니다. 그러면 오늘의 주택 소유자 중 일부가 renter로 변할 것입니다.

   이 모든 신규 renter들은  많은 경우 이미 공급이 부족한 저렴한 임대를 찾을 것입니다.  보통 대부분의 Builder는 저렴한 주택을 개발하여 수익을 올릴 수 없습니다. 이는 rent가 몇 년 동안 계속 상승할 수 있음을 의미하며, 투자자들에게 2021년과 그 후 계속적인 기회가 될 것입니다.많은 소비자가 대도시를 떠나 도시 근교에  새 집을 구입 / 임대할 것입니다.

   2020년 이전에 시작되었지만  COVID-19 발발 후 실제로 가속화된 추세는 대도시에서 교외로 이주하는 것입니다. 

   원격 근무가 생활화됨에 따라 인터넷만 가능하면 어디든 선택해 이사 갈 수 있게 됐습니다.  COVID-19 기간 동안 인구 밀도가 높은 도시에 살던 분들이 이제 붐비는 장소와 비좁은 아파트에서 탈출하여 신선한 공기가 가득한 더 넓고 훨씬 저렴한 생활환경을 누릴 수가 있습니다.

   또한 많은 분들은 이제 은퇴하려 생각했던 곳에서도 살 수 있습니다. 더 이상 혼잡 한 고속도로에서 하루에 몇 시간 동안 차에 앉아 있지 않고 퇴근 후 스키, 하이킹 또는 낚시를 할 수 있습니다.

   사람들은 크고 값비싼 도시를 빠져나가는 것을 좋아할 뿐만 아니라 더 많은 공간을 제공하는 단독 주택으로 이사하는 데 큰 관심이 있습니다. 레스토랑, 체육관 및 엔터테인먼트가 폐쇄되고 사교 활동이 금지된 도시는 훨씬 덜 매력적입니다.

   사람들은 개인적인 야외 공간, 이웃 사이의 더 먼 거리, 홈 오피스 공간, 홈 헬스장, 아이들을 위한 놀이방 등 대도시에서는 이루기 힘든 편의 시설을 원합니다. 저렴하고 특히 야외 레크리에이션이 잘 되어있는 교외 지역은 계속적으로 선호될 것이고 그에 따라 집 가격도 올라갈 것입니다. 

   인플레이션이  증가 할 것입니다. 

   현재 연방준비은행(Federal Reserve)은 디플레이션을 방지하기 위해 인플레이션을 연출하려고 하고 보통 연방준비은행은 원하는 것을 얻습니다. 지속적인 양적 완화 (화폐 인쇄)로 인해 인플레이션이 상승할 것으로 예상됩니다. 동일한 자산을 추적할 수 있는 돈이 많을수록 해당 자산의 가치가 높아집니다.

   인플레이션은 부동산 같은 자산을 소유 한 사람들에게 좋습니다. 하지만 renter 이거나 자산을 소유하지 않으면 좋지 않습니다. 그렇기 때문에 가진 사람과 없는 사람의 격차가 계속 커지고 있습니다. 

인플레이션 환경에서 현금 가치가 하락하기 때문에 인플레이션은 저축에도 좋지 않습니다. 매년 가치가 떨어지기 때문에 많은 Home equity를 가지고  앉아있는 경우에도 좋지 않습니다. 그러나 부채가 있을 때 인플레이션은 좋습니다.  부채는 매년 가치가 낮아지기 때문입니다. 20 년 전에 30년 고정 금리 모기지를 받았다고 상상해보십시오. 그 모기지는 아무것도 아닌 것처럼 느껴질 것이고 건물에서 rent를 받는다면 지불하는 mortgage보다 훨씬 많을 것입니다. 

   융자로 주택을 구입한 home owner와 투자자는 집 가격이 상승하는 동안 인플레이션이 계속해서 빚을 깎아내리는 것을 즐길 수 있습니다. 그것은 다만 부동산을 소유하는 것으로 매년 월급 인상을 받는 것과 같습니다. 그래서 부자들이 계속 부자가 되는 것입니다.

   주택 가격은 계속 상승할 것입니다

   경기 침체에도 불구하고 전국 대부분의 시장에서 주택 가격은 높습니다. 왜?  가격은 공급과 수요로 귀결됩니다. 도시, 콘도 및 아파트에서 사람들을 몰아내는 코로나 바이러스로 인해 수요가 높습니다.  하지만 코로나 때문에 이사 생각 없는 분들, 낮은 이자로 refinance하고 이사 계획 없는 분들, 이사해도 rental로 바꾸고 집 안 파시는 분들 때문에 공급이 적습니다.  이것에 더해 상승하는 집 짓는 데 들어가는 비용, 규제 증가, 건설 자금 부족 등의 이유로 새집 공급이 수요를 맞추지 못하고 있습니다. 지금 주택 재고(housing inventory)는 보통 때의 50-60%에 그치고 있습니다. 

   이런 공급 부족은 하룻밤 사이에 해결할 수 없습니다. 새로운 subdivisions을 계획해서 까다로운 정부 규제를 통과하고 자금을 확보해 건설을 완성하기까지 몇 년에서 10년 이상  걸리는 것이 보통입니다. 

   이 반면, 수요는 곧 줄어들지 않을 것입니다. Millennial 세대는 이제 막 가족을 이루고 있으며 주택 구매 단계에 있습니다. 그 바로 뒤에는 대학을 졸업하고 부모님 집으로 돌아가고 싶지 않은 Z 세대가 있습니다. 

   마지막으로 Baby boomer 세대는 더 오래 살고 있습니다. 그리고 미국의 인구는 계속 증가하고 있습니다. 10 년 전 대 불황 때보다 미국인이 2,500만 명 이상 더 많습니다. 이 모든 사람들이 살 곳이 필요합니다!

   금리를 낮게 유지하는 한 (당분간) 주택은 특히 저렴한 시장에서 계속 호황을 누릴 것입니다. 어느 시점에서 국가 부채를 충당하기 위해 금리가 다시 올라갈 것입니다 (5% 대로). 그러면  많은 사람들이 높은 이자를 내면서 새집으로 이사하고 싶어 하지 않을 것입니다. 그들은 같은 곳에 머무를 것이고 그 또한 공급에 영향을 미칠 것입니다.

   재고와 이자율이 너무 낮기 때문에 주택 및 경제 전문가들은 주택 가격이 계속 상승할 것이라고 예측합니다. 역사상 가장 미친 경제 사이클 중 하나였던 지난해 집 가격은 미국 전체적으로 12~15 % 상승했습니다.<*>     

   문의 (818) 949-8220


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