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   제이피 모건(JP Morgan)이 임대주택 프로젝트에 10억 달러를 투자하고 메가 랜드로드(megalandlord)가 된다. 제이피 모건 체이스와 부동산 개발 회사 헤이븐 부동산 캐피털이 지난 11월 15일 발표한 프로젝트에 따르면 전국의 임대용 단독 주택을 위해 최대 10억 달러를 투자할 것이라고 밝혔다. 이 프로젝트는 애틀랜타 대도시 주변의 3개 커뮤니티에 250채의 주택 건설로 시작한다.

   미국 최대 은행 중 하나와 성장하는 빌트 투 렌트(built to rent) 운영자 간의 새로운 합작 투자는 불안정한 부동산 시장임에도 불구하고 대형 투자자들이 단념하지 않는다는 의지 표현이다.

   이 프로젝트는, 주택에 대한 수요가 감소하는 시기이며 전국 주택 건설 협회의 데이터에 따르면 금리 상승과 건축 자재 비용 상승으로 인해 건축업자들의 자신감이 2012년 이후 가장 낮은 시기이기에 흥미롭다.

이 프로젝트가 발표되고 야후 뉴스에서 나온 반응은 “부동산 마켓이 바닥을 쳤다는 신호인가”이고, 또한 부동산 업계의 반응은 대형 투자 회사가 부동산 임대 시장을 공략 하는 것이 부동산 마켓에 끼치는 영향으로는 매물 부족 현상을 부추길 것이라고 염려하고 있다. 이런 투자용 임대 단독 주택은 팔지 않고 임대만 전문으로 할 것이며, 임대용 주택은 마켓에 나와서 일반 개인에게 팔리지는 않는다는 것이다. 이러한 임대용 주택 건축이 이미 전국적으로 시작되었고 LA에도 많은 임대용 아파트가 건축되었고 또 되고 있다. 이런 대형 임대 주택 프로젝트가 성공을 거둘 경우에는 헤지 펀드(Hedge Fund)로 많은 자금을 확보한 투자 회사들이 부동산 임대 시장에 눈을 돌릴 것으로 예상된다. 부동산 임대 시장 투자가 확대되면 부동산 시장에 미치는 영향이 무엇이며 부동산 시장이 어떻게 변화될 것인가를 분석하는 데 내년의 전망을 참고하면 도움이 될 것으로 생각된다.

 

   2022년 부동산 시장 

   2022년 주택시장은 기준 이자율과 함께 모기지 이자율 상승의 영향을 받아 미국 주택의 평균 판매 가격이 5월부터 9월까지 6.2% 하락했지만, 2021년에 비해 가격이 평균 5.7% 상승하였고 판매율은 19.2%의 큰 하락 폭을 보여 주었다. 이자가 매력적으로 낮았던 상반기에 비해 가격은 아직 큰 하락 폭은 보여주고 있지 않지만, 매물이 나오자마자 복수 오퍼가 들어와서 웃돈을 얹어주고 팔려나가는 양상은 이젠 보기 힘들어졌다. 또한, 판매자의 요구 가격보다는 구매자의 요구 가격이 우월한 마켓으로 반등되어서 지난 2년 동안 구매자들의 상한 자존심을 회복할 수 있는 마켓으로 변화되었다. 그러나 매물의 가격이 매력적이면 아직도 잘 팔려나가고 있고 매물은 여전히 그리 많지 않는 또 다른 마켓의 양상을 보이고 있다.

 

   2023년 부동산 전망

   부동산 시장 전망에 영향을 미치는 중요한 요소로는 기준 금리와 모기지 이자율, 주택 재고량, 신규주택, 경제전망, 고용시장, 주택구매능력지수 등이 있다. 캘리포니아 부동산 중개인 협회(C.A.R.)가 발표한 2023년 캘리포니아 부동산 전망 및 경제 전망에 따르면 고공 행진하는 인플레이션을 억제하기 위한 방안인 금리 인상으로 인하여 구매자 수요를 저하했고 2023년 주택 시장 약화에 기여할 것이라고 했다. 

   2022년에 기준 금리의 대폭적인 인상으로 인하여 모기지 이자율이 동반 상승함으로 식을 줄 모르고 뜨거웠던 주택 시장을 급격히 냉각시켰고 급기야는 주택 판매량과 가격이 하락하는 결과를 낳았다. 2023에도 연준(FRB)이 한두 차례 정도 기준 이자율을 올릴 것으로 예상 되기 때문에 모기지 이자율이 상승하면, 상폭 만큼 구매 의욕이 떨어지고 융자 능력이 하락하므로 당분간 부동산 거래 하락을 예상하는 데에는 이견이 없을 것 같다. 

   주택 판매량은 2022년 19.2% 하락, 2023년 7.2% 하락할 것으로 예상되며, 캘리포니아의 중간 주택 가격은 2022년 5.7 % 증가하여 $831,500이지만 2023년에는 $758,600로 8.8% 하락이 예상된다.

 

   주택구입 능력 지수는 2022년에 19%로 하락하고 2023년에 18%로 거의 대등할 것으로 예상된다. 30년 만기 고정 모기지 이자율은 기준 이자율의 상승에 발맞추어 상승하여 2023년 평균 6.6%로 2022년보다 상승할 것으로 예상되며, 과거의 기록에 비하면 아주 높은 편은 아니지만 3% 아래의 역사적인 낮은 모기지 이자율을 경험 했던 구매자들이 현재의 이자율에 적응하지 못하고 있는 현실이다.

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   2023년 미국경제 전망

   2022년 미국 경제 성적표를 보면, 2021년에 COVID-19으로 인하여 하락하였던 GDP가 8.7% 상승하여 정상을 회복하였고 올해에는 0.9% 증가하는 데 그쳤다. 비농업 일자리 창출 3.4% 상승, 실업률 5.4%로 제자리걸음, 개인 수입 5.4% 하락, 그리고 물가 상승률은 8%로 40년 만에 미국의 역사적인 최고의 상승률을 기록했다. 

   2023년에 미국 GDP는 0.5% 하락, 비농업 일자리 증가율 0.5% 하락, 실업률 4.4%로 하락, 물가 상승률 4.4%로 다소 안정되어 갈 것이고, 개인 수입은 0.2% 증가로 전망된다. 모든 지표가 보여 주듯이 물가 상승이 한풀 꺾여서 하강 곡선을 보이고 있고 미국의 경제는 모든 사람들의 염원대로 완만하게 하락(soft landing)할 것으로 희망한다.

 

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   주택 판매 물량 부족 현상의 원인

   수요와 공급의 비율에 의해 가격이 형성 되는 자유 경쟁 시장의 원칙에 따라, 지난 몇 년간 주택 공급의 부족으로 가격이 상승 하였다. 그렇다면 주택 가격의 막대한 영향을 미치는 판매용 물량 재고 부족 원인을 알아본다.

   1.신규 주택 건축이 주택 수요에 비해 현저히 낮다. 건축 자제 가격과 인건비 상승으로 인해 주택 건축 비용이 상승하여 신규 주택 건축 사업의 수익이 반감하여 신규 주택 건축이 저조하다.

   2.렌트비 상승으로 인한 렌트 수입이 높아서 주택 소유주는 판매 하기보다는 계속 소유 하기를 선호하기 때문에 매물로 나오지 않는다. 

   3.높은 렌트비로 인하여, 은행의 이자 수입 보다는 임대 수입이 좋고, 위험 부담이 있는 투자 보다는 임대 수입과 부동산 가격 상승 수입이 있는 부동산 투자가 낫다는 분석이 현금 여유 자금이 있는 사람들의 임대 사업 투자 의욕을 자극 하고 있다. 

   4.평균 수명이 높아 지면서 고령 인구가 늘고 평균 수명이 길어진 만큼 고령 인구가 소유한 주택이 매물로 나오는 시간이 길어졌다. 평균 수명이 10년 길어지면 매물로 나오는 시간이 10년 길어진다. 

   5.미혼 인구가 점점 늘어 나므로 혼자 사는 인구가 늘어나고 따라서 혼자 주거하는 인구가 늘어나면서 주거 공간 수요가 늘어나고 있다.

 

   2008년과 같은 부동산 폭락이 일어나지 않을 가능성

   많은 사람들이 2008년에 주택 가격이 반 토막이 났던 부동산 폭락을 경험했고 그와 같은 폭락이 다시 일어나지 않을까 하는 염려와 기대하는 사람들이 많다. 그와 같은 폭락이 다시 일어나지 않을 가능성에 대해서 알아본다.

   1.아무 조건 없이 누구나 다 모기지 융자가 가능 했던 서브프라임(subprime) 모기지 사건이 있었던 2000-2007년과 달리 현재의 주택 소유자들은 엄격한 모기지 융자 조건과 신용 요건으로 융자받은 주택소유주들 이기 때문에 모기지 상환의 어려움은 없을 것이라고 많은 전문가들이 예상한다

   2.2008년 이후로 저렴한 가격으로 주택을 구입한 주택 소유주는 주택 가격 상승으로 에퀴티가 많기 때문에 깡통 주택이 되어 숏세일 이나 은행차압 주택으로 전락할 확률이 매우 낮다.

   3.높은 렌트비를 내고 있는 잠재적인 구매자들은 주택 가격이 높은 줄은 알고 있지만, 렌트비로 모기지 지불이 가능하다면 주택 구입을 고려한다. 주택 가격에 영향을 주고 있는 높은 렌트비에 대해서 Rent.com의 데이터에 따르면 미국 주택의 평균 판매 가격은 5월부터 9월까지 6.2% 하락했지만, 월 임대료는 0.2% 하락에 그쳤다.

   4.원격 근무 추세가 계속되고 증가함에 따라 주택의 필요성이 증가하면서 주택 구매가 절실하여 주택을 소유하기를 계획하는 구매자가 늘어나고 있다.

   

   캘리포니아 부동산 협회(C.A.R)에 의한 주택 및 경제 예측에 따르면 상승한 모기지 이자율로 인하여 2023년에는 캘리포니아 주택 판매량이 지난 2년에 비해 저조할 것이고 가격 또한 하락하는 추세이며, 물가 상승률이 완만하게 하락하므로 연준의 이자율 상승 폭이 줄어들고 모기지 이자율도 상승이 줄어들 것이다. 구매자들은 현재 모기지 이자율을 적응하는 시간이 필요하고 적응이 될 때까지는 다소 느리게 거래가 될 것이며 모기지 이자율의 상승이 멈추고 구매자들이 현재의 모기지 이자율에 적응하기까지 기다리는 부동산 시장이 될 것임을 전망한다. 그 결과 2023년에는 주택 가격과 판매량이 하락하는 다소 조용한 한 해를 보낼 것으로 전망된다. 

  SOURCE: CALIFORNIA ASSOCIATION OF REALTORS

  문의 (818)438-9727 리나 서


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