운 없으면 120세까지 산다는 말 때문에 시니어분들은 뭐가 어떻게 될는지 알 수도 없고, 얘기를 시원하게 해주는 사람도 없고, 처음 맞는 상황이라 정보도 없으나, 분명한 건 은퇴 후 상당히 많은 자금이 추가로 필요하다는 것입니다. 2008년 금융위기 때 지금은 60만 불 넘는 주택을 20여 만 불에 몇 채씩 확보해 은퇴 후 수입을 확보해 놓은 현명한 40-50대 투자자 분이 생각보다 많습니다. 이는 통계적으로 적어도 10년에 한배 이상씩은 오른다는 에퀴티 증가에 대한 확신도 있지만, 모기지의 70%에 달하는 원금 상환이 적금개념으로 증가한 에퀴티, 렌트 수입의 증가와 매년 오르는 렌트로 물가 상승 보정과 부가 수입 등이 주택구매를 하게 된 동기이기 도합니다. 지금은 그전처럼 경이로운 투자회수는 안되지만, 그 매력에 아직도 투자를 하시는 분이 생각보다 많으십니다.
이러한 투자용 렌트 주택의 걸림돌은 좋은 세입자 구하기와 렌트 연체에 대한 두려움입니다. 너무 높은 임대료를 산정하거나, 적정하게 수리하지 않은 경우는 시장에 머무는 기간이 조금 길어져도, 사막 한가운데의 조그마한 모빌 홈도 렌트가 잘나가듯 걱정하실 필요 없습니다. 더욱이 갈수록 부족한 주택난으로 앞으로도 임대는 여건만 잘 갖추면 더 좋은 여건이 될 것입니다.
▲ 연체는 연체를 낳습니다
제일, 중요한 건 입주 후 렌트 입금입니다. 렌트 입금이 늦어지는 경우 여유 있는 분이건, 렌트비를 받아 융자금을 상환하거나 기본 생활비로 쓰는 분들이건 참으로 난처한 일이 아닐 수 없습니다. 연체된 렌트를 일부만 받고 기다리다 또다시 다음 달 렌트가 연체되고 이렇게 누적되는 연체를 반복하다 보면 쉽게 4-5개월 속태우면서 소송절차를 밟고 하면 다시 몇 개월이 지나갑니다. 연체가 시작되는 테넌트분들은 재정적 개선이 어려워 거의 지속적으로 연체를 하게 되므로, 마음이 아프지만 기다리지 말고 즉시 퇴거 절차를 시작하는 것이 시간과 돈을 최대한 줄이는 방법입니다. 이런 피해를 최소화하기 위해서는 무조건 연체 후 3일 이내에 변호사나 강제 퇴거 서비스 기관을 찾아 처리하는 것이 가장 좋은 방법입니다. 에이전트에게 도움을 청하면 3day Notice 등 서류 작성을 도와드릴 수 있지만 그 이상은 변호사에게 맡기는 것이 좋습니다.
▲ 강제퇴거 직접 하기
가끔은 주택 소유자가 직접 강제 퇴거에 대한 절차를 신청하고 진행하는 경우가 있는데, 좋은 결과를 얻지는 못하시는 것 같습니다. 서류를 잘못 작성하거나 절차를 잘 몰라 금전적 시간적 손해를 보거나 재판에서 지는 경우가 있으므로 전문가를 찾아 처리를 의뢰하는 것이 좋을 것입니다. 질이 좋지 않은 세입자의 변형적인 대처 때문에 시간만 지나갈 수 있으나, 대부분의 테넌트분들은 고의로 그러는 것은 아니므로 에이전트의 도움을 받아 작성한 3day Notice를 받으면 대개 렌트를 잘 내거나 서둘러 퇴거를 합니다. 정말 계획적 불법점거 페넌트는 퇴거 전문 변호사나 We the people 같은 법률 사무소를 이용하여 최대한 빨리 대처하는 것이 좋습니다.
▲ 성공적인 렌트 투자를 위한 전략
제일 좋은 방법은 메네지먼트 회사에 의뢰하여 연말에 정산서를 받는 것입니다. 그러나 1-2채의 투자 주택을 소유한 경우는 관리계약이 어렵고, 월 임대료의 10-20%를 관리비로 지불하여야 하므로 어려움이 있습니다. 사실, 제일 좋은 방법은 좋은 세입자분을 선정하는 것입니다. 그러나 개인이 제삼자의 크레딧을 떼보는 것이나 이전의 거주지에 연락하여 연체나 관리 태도를 물어보는 것, 직장이나 소셜미디어를 통하여 Background를 늘 확인하는 것은, 거의 불가능하거나 시도해도 “넌 누구냐” 라는 답변을 들을 수도 있습니다. 이에 더하여 인터뷰를 하면 느낄 수 있는 노하우 등은 개인이 하기에는 어렵습니다. 노련한 에이전트는 크레딧레포트나 서류 리뷰를 통하여 결점을 정확히 잡아냅니다. 전문적인 것은 전문가에게 맡기고, 테넌트가 잘 거주할 수 있는 주택을 다듬어 좋은 매물을 에이전트에게 의뢰하여 빨리 렌트가 나가고 더 높은 가격을 받도록 신경쓰는 것이 좋습니다. 테넌트 입주 후 사정이 있으면 에이전트에게 관리를 의뢰하거나 혹은, 관리를 안 맡기더라도 문제가 생기면 자문을 구하거나 도움을 청하면 될 것입니다. 문제가 생기면 테넌트 입장에서는 집주인을 대하는 것과 에이전트를 대하는 것에 큰 차이가 있습니다. 경험상 보면 두려워 옆길로 가고, 옆집에 물어보고, 수수료 아끼려고 모임이나 지인을 통해 렌트를 놓아 생기는 문제입니다. 주변에 투자용 주택에 관해서 의견을 나누다 보면 부정적인 분들은 투자용 주택을 보유한 경험이 없으신 분이고, 관리가 골치 아프다고 진저리 치시는 분은 그냥 막연히 아는 분에게 렌트를 놓아 좋지 않은 경험이 있으신 분입니다. 대부분의 분들은 문제없이 은퇴 수입이나 투자 수입을 받아 좋은 재정 상태를 유지하며 한 단계 높은 삶을 살고 계십니다. 투자용 주택은 현명하게 대처하고 에이전트와 잘 상의하며 관리하면 또박또박 통장에 입금되는 제일 편하고 신경 안 쓰는 비지니스가 됩니다. <*>
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