COVID 19 백신 개발업체인 모더나에서 1, 2차 임상실험결과 45명의 전 임상실험대상자에게 100% 항체가 만들어졌고, 마지막 단계인 3만 명을 대상으로 한 실험을 7월 27일에 실시하고, 8월말부터 양산에 들어갈 것이라고 합니다. 화이자 역시, 1차 임상실험에 성공하였다고 합니다. 중국은 이미 백신 개발에 성공하여, 현재 군인들에게 먼저 접종을 실시하고 있다 하니 조금은 안심이 되지만, 2차 감염의 공포는 여전합니다.
제가 아는 분 중에 월 5천 불 수입이 있는 분이 계신데, 지금은 부부 모두 직업을 잃어버려 정부의 지원금과 실업수당을 합하여 월 6,000불 정도 지급을 받는다고 합니다. 지금은 원래 둘이 힘들게 일하던 수입보다 많아 뭔가 미안하고 나중에 반납하여야 할 것 같다는 생각이 들어 마음대로 지출을 하지 못한다고 합니다. 반면에, 이러한 자금은 그동안 자제하던 분야에 활발히 지출되어, 소매산업 부분 중 의류 분야와 액세서리 분야의 매출은 4월 대비 67%가 증가하고, 전자제품은 37.4%, 가구는 32.5%, 식당매출은 20%가 증가되었다고 합니다. 그러나 점점 올라가는 확진자 수와, 2차 감염에 주의를 하고 대비를 해야 할 것입니다
살 사람은 사고 팔 사람은 파는 현재의 주택시장
주택 시장은 이번 사태에도 불구하고 가격은 보합세를 이루며, 특히, 투자자들이 나서지 않고 실수요자들도 사고파는 것을 늦추어 수요 공급이 적절히 맞아떨어지는 결과를 가져와 매매 거래량이 50% 정도 감소되었어도 시장에 별다른 변화 없이 조용히 거래되고 있습니다. 이번 사태로 사고파는 것을 연기한 바이어, 셀러들이 다시 집을 내놓고, 구매를 시작하여도, 큰 변화는 없을 것으로 생각합니다.
단지, 재택근무가 급격히 늘어나며, 마당있는 넓은 집을 선호하며, 이러한 매물은 공급이 모자라, 멀티플 오퍼에, 리스팅 가격 이상으로 매매가 됩니다. 특히, 대형 건설과 투자자들이 가격 대 주거환경이 뛰어난 중간가격 주택을 교외 쪽에 대규모 사 모으고 있고, 신축주택 중 17.3%가 교외 지역의 신축으로 이루어져 COVID 19에 따른 변화에 빠른 적용을 알 수 있습니다. 여기에 2.98% 최저의 금리가 매매 촉진을 뒷받침하고 있습니다. 이러한, 주택시장의 급격한 회복은 건축업자들이 발표하는 주택지수에도 반영되어, 적절한 지수인 50지수가, 4월은 30, 6월은 58, 이어서 7월은 72로 너무 높은 지수가 나타나기 시작하여, 현재 시장의 통계가 반영되는 9월 전후에는 활발한 주택매매와 매물 부족 사태에 대하여 매스컴이 지적하고 나설 것입니다.
작년 동기 대비 주택 가격비교
앞에서 거론하다시피, 주택의 거래량은 감소하였어도, 필요한 실수요자 바이어 셀러들은 움직입니다, 거래량만 감소하고 가격, 매매 소요 기간 등 그 외의 수치는 거의 변동이 없습니다. 그라나다힐스와 스티븐슨랜치의 방 3개 이상 1,800~2,000 SF중형 단독주택의 가격을 작년 동기와 비교하여 보았습니다. 작년 동기대비 2.4% 정도가 하락한 것으로 볼 수 있는데, 이는 건국 이래 최다 악재 시기인 지금의 상황과 비교하면, 미미하다고 볼 수 있습니다. 생각하는 것보다는 주택시장은 상당히 안정되어 있는 것으로 볼 수 있습니다.
어떻게 주택을 10만 불이나 싸게 살 수 있는 것일까?
답변은 금리 때문입니다, 현재의 2.98%라는 금리는 통계를 낸 이후 가장 낮게 내려간 수치입니다. 보통 주택의 규모를 정하고 월 모기지를 감당할 수 있는지를 보지만, 오늘은 월 불입 가능 모기지를 고정시키고, 금리의 변동에 따라 구매 가능한 주택가격을 살펴보겠습니다.
7만 불 연간수입에, 재산세와 보험료 제외한 월 불입 가능 모기지 금액을 $2,000으로 보고, 10만 불 다운페이가 가능한 것으로 기준으로 하여 산출한 구매 가능 주택의 가격(예산)은 다음과 같습니다.
7월 현재의 금리 2.98% 기준 : 10만 불 다운 페이먼트 월 모기지불입금 $2,000 금리 2.98%인 경우 융자가능 금액은 $490,000입니다. 다운 페이먼트와 합하여 구매 가능한 주택의 예산은 59만 불로 보시면 됩니다.
COVID 19 3월 이전 3.18%기준 : 10만 불 다운 페이먼트 월 모기지불입금 $2,000 금리 3.18%인 경우 융자 가능 금액은 $460,000입니다. 다운 페이먼트와 합하여 구매 가능한 주택의 예산은 56만 불로 보시면 됩니다.
2019년 7월의 3.65% 기준 : 10만 불 다운페이먼트 월 모기지불입금 $2,000 금리 3.65%인 경우 융자 가능 금액은 $430,000입니다. 다운 페이먼트와 합하여 구매 가능한 주택의 예산은 53만 불로 보시면 됩니다.
주택가격이 10% 상승하고 금리가 재작년 수준인 4.5%로 조정된 경우
금리가 재작년 수준인 4.5%로 상승하고, 10% 정도의 주택가격이 오른다면, 바이어는 똑같은 집의 월 모기지 페이먼트가 $2,000에서 65%가 상승한 $3,300으로 뛰어오를 것입니다.
아무도 관심 갖지 않고, 조용히 변화되는 정부 금리조정에 의한 결과입니다. 집 가격이 오르는 것 보다도, 더 무서운 것이 금리의 변동입니다. 지나간 100년간의 평균금리는 10% 전후 정도라고 합니다, 또한, 정부의 적정 목표 조정 금리는 6.5%라고 합니다. 즉, 정부는 항상 6.5% 정도의 금리를 맞추려고 노력을 합니다. 만약 경제가 안정 되어 6.5%로 정부의 금리가 조정이 된다면 10만 불을 다운, 월 모기지불입 가능액 $2,000을 가지고 얼마짜리 집을 살 수 있을까요? 놀라지 마십시오. 31만 불짜리 주택이 최대 구매할 수 있는 예산이 됩니다. 중형 단독을 구매할 수 있는 예산이 방 2개짜리 콘도도 사기 어려운 예산으로 하락하는 것입니다.
무슨 일인지 부동산 전문가나 경제단체에서 거론한 적이 없는 10~12월 숏세일, 은행매물이 쏟아져 나온다는 루머가 계속 나옵니다. 법적, 금융기관의 연체 주택정리 절차 일정으로 보아도 전혀 불가능한 얘기입니다. 이 부분은 다음 달에 자세히 다루어 보겠고, 전혀 염두에 두시면 안 되는 이웃집 아저씨들의 루머입니다.
막차를 놓치지 말라는 개념은 정치경제와 부동산 경기와 정책에 의하여 발생되는 충고이나, 금리는 아무도 알려주지 않고 소리소문없이 바이어의 구매능력을 파괴해 버립니다, 바이어 여러분들, 특히, 첫 주택 구입자 여러분들 아직도 집 구매를 미루시려는지요?<*>
문의 (818) 271-9900
은퇴후 주택 구입 -<뉴스타부동산>이 상 규-
