주식시장이 이상하지요? 코로나 사태 전 28,000을 오가던 다우존스지수가 3월 중순 30년 내 최악의 폭락으로 18,000까지 하락하였다가 다시 24,000까지 자기들끼리 호재와 악재를 논하며 오르락내리락하고 있습니다. 10년간 가꾸어 온 실업률이 다시 10년간 걸려야 회복이 된다고 하는데 모든 경제가 회복되려면 최소 5-10년이 걸린다는데, 뉴욕의 증권시장은 바쁩니다. 경제 현황과 국가적 우려를 외면하며 자기들끼리 백신을 개발하네, 못하네 하며 지수가 울렁거리고 있습니다.
경제는 망가지는데 주식시장은 왜?
도대체, 경제는 붕괴되고 최소 5-10년이 걸려야 회복된 다하는데 어떻게 주식시장은 빠르게 반등했을까요? 정부지원으로 기업체는 살아날 것이고, 정부는 절대로 경제가 망가지게 두지는 않는다는 배경에 백신 개발이라는 호재를 더하여, 일반인들의 고통인 악재를 눈가림하여 그렇습니다. 노벨경제학상을 받았던 경제학자분은 주식에 대한 예측은 5번을 예측하고 9번이 틀렸다고 합니다. 역시 유명한 경제학자가 하는 말이 주식은 절대로 경제가 아니다, 즉, 주식은 경제와는 상관없이 가격의 오르고 내림이 결정될 수도 있다고 합니다. 이는 당연히 주식을 사고파는 사람들에 의한 흐름에 의하여 좌우된다는 것을 지적한 것입니다. 저는 주식시장은 정부의 허가 받은 도박장이라 생각합니다. 만약 주식을 투자하고 싶은 분들은 매일 적어도 4시간 이상 공부를 해야 한다고 권고합니다. 그저 많은 부분의 주식이 휴지가 되고, 새로 인쇄한 종이(주식)가 부가가치를 형성한다는 것 외에는 뚜렷한 흐름이나 예측이란 없음이 주식시장의 컨트롤을 가능하게 하는 것이라 생각합니다.
부동산과 주식의 차이
종이 조각인 주식과 실물인 부동산과의 차이가 무엇일까요? 부동산은 기본 3대 요소 중 하나인 의식주에 속하는 부분입니다. 내가 거주하고, 넓히고, 내가 판단하고 분석하여 직접 투자를 하는 실물에 의한 시장이고, 주식은 기본적인 생각 자체가 장단기 불문 투자가 아닌 돈을 벌어야 한다는 투기심이 중심된 분야입니다. 매매의 중심에는 회사의 경영과 관계없는 투기자들의 집단이 증권거래소가 있습니다. 단적으로 얘기하면, 내가 이익을 보면 누군가는 손해를 봐야하고, 내가 잃으면 누군가가 돈을 벌게 되는 도박과 같은 시스템입니다.
부동산은 이번 사태로 인해 특별한 반응이 없습니다. 그저 단기적인 느낌은, 실수요자에게만 해당하나, 셀러들은 미래가 불안하여 매물을 회수하고, 바이어분들은 역시 미래가 불안하여 서두르는 것 같습니다. 가격도 생각보다 내려가지를 않습니다. 왜 그럴까요? 셀러분들은 장기적으로 보면 다소 조정된 가격이 돌아올 것이고, 여전히 꾸준히 오른다는 만고불변의 원칙을 알고 있고, 금융대란과 그동안의 과정에 단련된 바이어들은 별 신경 없이 마음에 들면 구매를 하시기 때문일 것입니다.
주택 부족 대란은 일어날까요?
분명한 것은 최근 부동산시장은 튀어 오르기 전의 움츠러든 상태라는 것입니다. 금융대란 때 고등학생이었던 연령층이 이제는 주택장만을 원하고, 신혼부부는 자녀를 출산하여 더 넓은 집으로 이사를 가야하고, 경제적 여유가 생긴 분은 조금 더 큰 집으로 이사를 원합니다. 투자자들은 주식은 복잡하고, 금리는 너무 낮으니 남은 것은 실물인 부동산 투자 외에는 방법이 없다고 깨달아 부동산에 투자하려고 하고 있습니다.
그런데, 첫째, 신규주택의 건축이 절대적으로 인구 자연증가에 비례하여 만족할 만큼 이루어지지 않고. 둘째, 경제적 여유나 자녀의 증가로 인한 주택수요를 충족할 만큼 신축이 이루어지지 않았습니다. 건축회사들은 그나마, 부족한 신축주택 분야를 돈이 되는 아파트나 소형콘도 혹은 대형 주택에만 집중하고 있습니다.
셋째, 밀리니엄 세대들의 주택 세대교체가 이루어지지 않고 있습니다. 65세 전후 세대주는 대개 다운사이징을 하여 기존 거주 주택을 자녀 혹은 다음 세대에 물려주었던 분들이나, 최근에는 계속 거주할 수 있을 만큼 경제적 여유가 있고, 설사, 매매하고 다운사이징하여도 경제적 이득이나 생활의 패턴의 변화가 없으므로 주택을 팔지 않아 거주기간이 증가할 것입니다. 이는 10-15년간의 주택 사이클링이 정지되어 이 주택의 수요자인 40-50대의 중형주택 이상 구매자들은 부족한 주택에 고통을 받을 것입니다.
넷째 보통 밀레니엄 세대들은 70-75세 정도이면 시니어 아파트로 이주를 목표로 합니다. 어디로 가야 하나요? 신문에 주변에 혹시 시니어 아파트나 단지 건축한다는 얘기 지나간 10년간 들어 보신 적 있나요? 300세대이상의 시니어단지는 남가주 전체에 라구나 우드, 라미나다, 실비치, 밸리의 프렌드리 밸리 정도로 합쳐봐야 7-8천 세대가 고작입니다, 밀리니엄 세대들의 이주할 곳이 해결되어야 다음의 사이클의 세대들에게 주택이 돌아갈 것입니다. 즉, 시니어세대의 주택 라이프 사이클 10~15년과 50세 이전의 세대의 부족한 주택난이 해결되지 않아 어느 시점에 불안정한 주택 라이프사이클이 도래하면, 집값은 공급 부족으로 원치 않아도 천정부지로 오를 것입니다.
지나간 80년간의 중간주택가격의 변화
더욱이 위에서 말씀드린 사항을 고려하시고, 더하여 1940년부터 80년간 중간주택의 가격이 어떻게 변화하였는지를 이해하시면 앞으로 주택에 대한 생각과 투자의 방향이 어떠한 것이 제일 적합한지를 이해하실 것입니다. 캘리포니아의 중간주택가격은 US Census가 조사를 시작한 이후 1940년 $36,700을 시작으로 1960년 $74,400, 1980년 $249,800, 2000년 $211, 500, 2010년 $399,000, 2020년 1월 기준 $615,070입니다. 상상이 가시나요, 1940년 기준 17배 정도, 2000년 기준 2.9배, 2010년 기준 1.5배가 올랐습니다. 2001년에 제가 그라나다힐스에 구매했던 방3, 화장실2개의 주택이 현재 $668,000이고, 당시에 $212,000에 구입하였습니다. 제가 그 집을 구매 후 계속 거주하였다면 자산증가가 $456,000, 3배의 투자회수율을 올렸을 것입니다.
부동산에 대한 지극히 정상적인 투자에 대하여 회의적이거나, 말리는 분들은 금융대란 시 단기투기를 하고, 부동산 투기(투자가 아니고)했더니 손해 봤다는 분일 것입니다. 한번 사면 적어도 5년 이상 소유하십시오, 장기적인 차원으로 무리하지 않게 투자한 부동산은 금융 대란이건, 코로나바이러스건, 경제공황이건, 인플레이션이 일어나건 모든 것을 극복하는 실물자산입니다. 매년 CD금리보다 3% 이상 인상되는 렌트, 위에서 언급한대로 적어도 매년 5~10% 이상 오르는 부동산의 가격을 복리로 계산해보십시오.
40세 전후 분들은 방1개 짜리라도, 경제적으로 조금 여유 있으신 분들은 타운하우스를 은퇴를 앞두신 분들은 중간가격의 타운하우스를 적어도 비용인 모기지+HOA+재산세+Rsserve와 임대료가 비슷하거나 조금 낮아도, 렌트 상승률이 모자란 금액을 곧 커버하니 눈 감고 구매하십시오. 올해의 가격이 비싸다고, 가격이 내릴 것이라는 생각을 버리시고, 장기적으로 보시고 늦은 막차이지만 5년 이전에 투자한 분이 차지한 일등칸은 못 앉더라고, 오늘 당장 막차의 일반 칸에라도 동승하십시오.<*>
문의 (818) 271-9900
*본 칼럼의 소유는 케니조에게 있으며, 복사와 유용을 금지합니다.
