올해 로스앤젤레스에서 부동산을 사고팔거나 투자할 계획이시라면, 바른 결정 내리시는 데 도움이 될 로스앤젤레스 주택 시장에 일어나고 있는 몇 가지 trend를 말씀드리겠습니다.
1. 꾸준한 모기지 금리 인상
현재 이자율은 변동성이 크고 불확실하지만, 앞으로 금리가 하락하기보다는 상승할 가능성이 훨씬 더 높습니다. 모기지 은행가 협회(Mortgage Bankers Association)의 현재 예측에 따르면 이자율은 점진적으로 인상되어 2022년 말까지 30년 고정 모기지 이자율이 4%에 도달할 것이라고 합니다. 이 예측 뒤에는 여러 가지 요인이 있지만 가장 큰 이유 중 하나는 여전히 미국 경제 성장에 대한 기대 때문입니다. 공급망 문제로 주춤해진 경제 발전은 정지 된 것이 아니라 지연된 것으로 2022년 꾸준한 성장이 예상됩니다.
또, 이러한 추세는 금리를 낮게 유지하는 데 도움이 된 채권 시장에 대한 지원을 서서히 완화하고 있는 연준의 영향을 받은 것입니다. 급증하는 Inflation을 통제하기 위해 연준은 긴축정책 외에 연방기금 금리를 인상할 것으로 예상됩니다. 연준은 모기지 금리를 직접 통제하지 않지만 단기 금리를 설정하므로 장기 금리에 영향을 미치는 경향이 있습니다. 물론 팬데믹은 여전히 운전석에 있으며 COVID의 부활이나 기타 경제, 시장 또는 지정학적 충격은 금리에 대한 하방 압력을 초래할 수 있습니다.
2. 지속되는 낮은 주택 재고
제일 중요한 이유는 역시 공급과 수요입니다. 살수 있는 주택 수량보다 준비된 구매자가 훨씬 더 많은 상황이 주택 가격의 급증을 일으켰습니다.
주택 시장의 수요와 공급을 모니터링하는 일반적인 방법은 월별 재고 공급(MSI) 계산입니다. 이 숫자는 현재 거래량을 기준으로 시장의 모든 재고가 판매되는 데 걸리는 시간을 나타냅니다. 정상적인 시장은 4개월에서 6개월 사이의 공급량을 확보하고 있습니다. 하지만 2021년 3분기 로스앤젤레스 메트로 지역의 MSI는 1.9개월입니다. 이것은 로스앤젤레스 카운티 MSI 2, 캘리포니아 MSI 3 및 전국 MSI 5.74와 비교됩니다. 현재 거의 1년 가까이 로스앤젤레스 MSI는 2에서 오락가락하고 있습니다. 많은 Builder 들이 빠른 속도로 새집을 짖고 있지만 제한 된 땅 때문에 LA에서 멀리 나가지 않는 이상 주택 공급에 큰 영향을 주지는 못하고 있습니다.
3. 꾸준한 가격 상승
부동산 가격은 거의 모든 지역에서 상승했지만 로스앤젤레스 주택 가격은 벌써 높게 시작해서 지난 17개월 동안 거의 20% 성장한 후에도 여전히 높은 수준을 유지하고 있습니다.
지난 2021년 10월 기준, 로스앤젤레스의 단독 주택 중간 판매 가격은 110만 달러로 전국 중간 판매 가격인 404,700.6달러보다 훨씬 높습니다. 2020년 5월 $921,000으로 하락한 이후 L.A. 중간 판매 가격은 19.5% 상승했습니다.
역사적으로 낮은 주택 공급 수요 때문에 가격이 높고 이자율이 올라가도 현재까지 주택 가격 증가에 아직 특별한 영향을 미치지 못하고 있습니다. 전문가들은 계속되는 수요와 공급 제약으로 인해 로스앤젤레스 시장 가치가 내년에 최대 8.3% 증가할 것으로 예측합니다. 신규 구매자가 계속 시장에 진입하지만, 더 높은 금리와 높은 가격이 하반기로 갈수록 열광적인 구매 환경을 조금이나마 완화할 수 있다고 예상합니다.
4. 더 넓은 집 공간
연중무휴 24시간 일도하고 가정 생활도 할 수 있는 주택에 대한 수요는 로스앤젤레스에서 살 곳을 찾는 사람들 사이에서 계속해서 강한 추세를 보이고 있습니다. 다른 가족과 계속 부딪치지 않고 떨어져 조용한 시간을 보내기 위한 공간이 필요하고, 전용 작업 공간, 소그룹 모임을 위한 사교 공간, 미디어 공간, 넓은 마당 또는 휴식 공간 등 삶의 질을 향상 할 수 있는 집을 선호하는 것입니다.
5. 계속 오르는 렌트
인구가 100만 명이 넘는 많은 카운티와 마찬가지로 로스앤젤레스는 많은 사람들이 집을 사지 않거나 못 사고 렌트하는 경우가 많습니다. Realtor.com 경제학자들은Covid로 주춤했던 rent가 다시 올라가 향후 12개월 동안 전국 임대료가 7.1% 증가할 것으로 예측합니다. 급격히 오른 집값과 치열한 경제에 너무 많은 미국인들이 주택을 살 수 없는 상황 때문입니다. 여기에 임대와 매매를 위한 주택 공급이 계속해서 충분하지 않으며 앞으로 공급 예정인 다가구 건물도 많은 경우 고소득 가정을 위한 경우이기 때문에 저소득 가정은 가장 큰 타격을 받고 있습니다. 현재 경제 회복이 진행되고 있고 노동력과 자재 부족, 퇴거법 종료, 부동산 가격이 상승하고 있다는 점을 고려할 때 캘리포니아 임대료 상승은 어쩔 수 없는 미래라고 볼 수 있습니다. 이 상황은 Inflation과 함께 부동산 투자를 꼭 하여야 하는 이유라고 생각합니다.
6. 계속되는 교외 지역의 물가 상승
우리는 또한 지난 18개월 동안 사무실에서 집으로 작업 장소가 크게 바뀌었습니다.
더 많은 직원이 집에서 전화를 걸면서 기업은 부동산 투자를 줄이고 신규 채용 후보자를 늘리는 원격 팀을 수용하기 위해 변화하고 있습니다. 이렇게 원격 근무에 대한 근로자와 고용주의 관심이 높아지면서 값비싼 도시에서 중앙 사무실을 유지하려는 욕구가 감소하고, 매일 통근할 필요 없는 근로자는 비싸고 붐비는 도심에서 멀리 떨어진 집을 생각해 볼 수 있게 되었습니다. 그 결과 전용 작업 공간이 있는 가정에 대한 더 큰 필요 또는 욕구가 증가하었습니다.
이러한 추세로 인해 로스앤젤레스도 주변 지역의 부동산 가격이 상승했고 계속 상승할 것입니다. 따라서 LA 수도권 외곽은 물론 인근 도시에서도 물가 상승이 예상됩니다. 리버싸이드 카운티, Inland Empire, 벤추라 카운티, Santa Clarita Valley 등을 예로 생각할 수 있습니다.<*>
문의: (818)949-8220
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