참 어렵습니다. 인플레이션, 디플레이션, 올 말이면 펜데믹은 종결된다, 내년 말이나 되어야 한다, 금리는 2023년까지 절대 오르지 않는다, 아니다, 가파른 인플레이션 때문에 곧 오르게 된다, 보조금은 중지된다, 계속 지급된다 등...평상시 같으면 이 중의 한 가지 사항이 일 년에 한 번 발생할 가능성도 없는데 이러한 큰 유동적 사항이 어느 하나 제대로 결과를 거치거나 예측되는 것이 없습니다.
그나마 주식이 지난해 이래로 모두 동학 개미니, 로빈후드니 하며 난리이고, 이러한 사항이 폐쇄된 기간의 유일한 투자 경제활동의 돌파구였습니다. 실제로 대다수의 많은 분들이 주식투자로 많은 재산증식을 하였습니다. 그러나 이제는 주식시장도 제한 없이 풀어내던 정부의 통화 팽창정책에 맞추어 시중의 자금을 흡수하는 데에 한계에 이르고, 좀비기업이나 한탕주의 기업들이 많이 나타나, 이제는 주식도 8-10년 단위의 사이클이 저물어가고, 2020년대 하반기나 가야 또다시 이런 좋은 주식으로 재산 증자를 할 수 있는 기회가 올 것 같습니다.
▲ 부동산 시장의 변화 예측
부동산은 건국 이래 최고로 좋은 금리, 펜데믹으로 인한 삶의 형태와 주택의 관점이 바뀌어 급격한 수요의 증가로 많은 자금이 부동산으로 유입이 되었고, 아울러 정부의 유동 통화의 흡수, 정상적인 중산층의 재산증식 방법이라는 명목하에 통제를 전혀 하지 않고 금리는 2023년까지 올리지 않겠다고 하니, 인플레이션이 견딜 수 없는 정도로 나타나 금리를 급격히 올리거나, 정부의 특별한 정책 사항이 없는 한, 이러한 현상은 그렇지 않아도 부족한 재고로 인한 부동산 가격상승에 기름을 붓는 셈이 되어 작년 중반부터 펜데믹과는 전혀 상관없이 가파른 가격상승을 가져오고 있습니다.
▲ 왜? 부동산은 블루칩인가?
그러면 이제 현재의 가치(Cash Value)가 미래에도 같은 가치로 평가받는 부동산 투자가 다른 투자와의 근본적인 차이는 무엇인지, 이에 더불어 왜 부동산 투자가 부가가치를 포함하여 회수하게 되는 극대화된 투자 방법인지 말씀드리겠습니다.
지금까지 그런대로 적정히 유지하여온 물가는 정부가 정책을 펼쳐서 잘 다듬던, 자연스럽게 해결이 되던, 그동안 눌려왔던 물가는 한번 급상승 후 완만히 오를 것이고 개인들은 이로 인한 Inflation(자산 가치의 하락)을 막기 위한 적절한 자산 투자와 대비책이 꼭 필요할 것입니다.
지난 10여 년간의 물가 상승률을 알아보기 위하여 다음과 같이 2000년부터 2019년 (COVID19 관계로 2020년은 제외)까지의 몇몇 상품의 가격 상승률을 조사해봤습니다.
빅맥지수는 $2.54에서 $5.74로 226%, 최소임금은 $5.75에서 $14.25(LA) 247%, 온스당 Gold 가격은 $283.17에서 $1,514로 534%, 주가지수인 다우존스는 16,684에서 26,944로 160%, NASDAQ 지수 6,009에서 8,015로 33%, 참조로 30년 기준 Mortgage 금리는 8.05%, 2019년 현재 3.75%
단편적인 분석이기는 하나, 전체적인 실물 물가지수는 2배 정도 상승, 전체적으로 금융상품은 아주 저조한 투자액 회수를 가리키고, 단지 Gold 만이 금융대란과 저금리 유지 등의 특수한 환경 조건으로 5배 이상이 올랐습니다. 일반적인 투자자의 통로인 주식은, 2020년 펜데믹 기간 중에는 엄청나게 올랐습니다만 2000년 초부터 2019년까지는 처참할 정도로 저조한 투자액 회수를 기록했습니다. 이점은 작년의 특수상황과 비교하여 절대로 간과하여서는 안 될 것입니다.
2000년에 금을 사서 금고에 그대로 현재까지 보관하고 있었다면 5배 이상이라는 큰 이익을 보았을 것이나, Gold 시장 역시, 단기적인 가격의 오르고 내림에 마음 졸이며 오르면 사고 내리면 파는 대규모 투자자의 흔들고 빼기식의 가격 조정으로 혼란스러울 때, 개미군단 중 많은 분은 손해를 보았을 것입니다. 반면에 중간주택가격 위주로 부동산 투자 회수율 예를 살펴보면, 그라나다힐스의 방 3개, 1500SF 단독주택이 2000년도에는 23만4천 달러였고 2019년 현재는 66만5천 달러 정도 가격을 형성하여 280%의 상승률을 보입니다.
현금구매 투자자분들은 주택가격 상승차익 43만3천 달러와 경비를 제외한 월 평균 2천5백 달러 렌트 수입을 기준하면, 총 60만 달러의 추가적 렌트 투자 수입을 거두었습니다. 즉, 2000년에 그라나다힐스에 작은 주택을 사놓고 차분히 기다리신 분은 가격상승과 렌트 수입으로 100만 달러 정도의 수입을 올린 것입니다. 거주자분 역시, 렌트 수입은 아니더라도, 10여 년간의 기다림으로 저축이나 다른 어떠한 투자 금융상품으로도 불가능한 웬만한 봉급생활자 수준의 월 4천3백 불 정도씩 총 43만4천 달러의 수입을 거두었습니다.
2020년 이후 현재는 66만5천 달러 정도 하던 중간 주택 가격은 단기간 엄청나게 상승해 현재는 85만 달러 이상으로 올랐습니다. 부동산 전문가를 만나 좋은 투자매물을 찾는다면 자영업과는 비교될 수 없이 좋은 투자이며 테넌트 관리 및 건물의 유지보수를 감안한다 해도 자산 증액에 효자 노릇을 하는 더할 나위 없이 좋은 비즈니스일 것입니다.
그러면 왜 대부분의 분들이 이러한 만족한 투자비 회수의 기쁨을 맛보지 못하는 것일까요?
흐려진 판단과 군중심리로 무리한 단기차익을 노려 단기간의 오르고 내림에만 기준을 두어, 소위 상승세 때 사고, 하락세 때는 안절부절못하며 매도해버리는 악수의 흐름을 타기 때문입니다.
금이건, 주식이건, 부동산이건 장기적으로 보면 가격의 오름세가 완만한 상승을 곡선을 그립니다. 단지 월, 년 등 단기간으로 보기에는 계절적 요인, 경제정책, 경제 여건 변화 등으로 큰 폭의 오르고 내림이 반복됩니다만, 몇 년간 장기적으로 보면 완만한 상승 곡선 중심으로 소폭의 오르고 내림이 있을 뿐입니다. 부동산 투자를 고려하시는 고객분들에게 제가 항시 말씀드리는 기본사항은 적어도 10년을 보고 사고, 투자용으로 사는 경우 적어도 5년 이상을 보유하실 계획으로 구매하시라는 것입니다.
금과 주식 등 무형의 상품은 정부의 정책과 경제 환경 등 외부의 충격으로 가격이 변동되고 최악에는 공중으로 분해되어 사라지거나 더하여 부채를 안게 되는 사태도 발생하나, 부동산은 외부 충격을 거의 받지 않습니다. 실물경제에 속한 부동산은 무형의 금융자산상품에 비하여 사라지지 않는 실물자산이며, 기본적으로 현가할인(Cash Value)를 보장해주고, 가격상승의 투자액회수, Pay-Off 후 렌트라는 노후 고정수입이 매력적인 실물경제의 블루칩입니다. <*> 문의 (818) 271-9900
혼란스런 주택시장 어떻게 대처하여야 하나요? -<웨스턴 리얼...
