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주택융자 이야기 9 주택융자와 이자율(Interest Rate) 2

수잔 유( 벨리 융자 818-688-5003)

 

이자율을 락(Lock)한다는 말은 무슨 뜻인가?

많은 분들이 궁금해 하시는 것 가운데 하나가, 이자율을 (Lock)’한다는 말입니다. 앞서 말씀드린 대로 이자율은 항상 변동합니다. 그와 같이 항상 변하는 이자율을 보며, 특히 지금과 같이 이자율의 상승이 예견되는 경우에는, 오늘 이자로 내가 받는 융자의 이자를 확정짓고 싶은 마음이 있게 됩니다. 이때 손님들은 론 오피서의 도움을 받아 자신이 원하는 오늘의 이자율을 자신의 융자에 적용해 줄 것을 요청할 수 있습니다. 예를 들어, 오늘 이자가 4%입니다. 그런데 앞으로 내 융자 프로세싱이 끝나기까지 남아 있는 3주 동안에 이자가 오를 것 같습니다. 그러면, 손님들은 앞으로 이자율이 오르더라도 그 상승분에 대한 영향을 받지 않고, 내가 오늘 결정했던 4%의 이자로 융자를 받아 에스크로를 클로징 할 수 있도록, 론 오피서를 통해서 도움을 받을 수 있습니다. 이것을 이자를 락(Lock)한다 혹은 라킹(Locking)한다고 말합니다.

이자율을 락(Lock)하는 것은, 앞으로 이자가 계속해서 오를 것 같은 상황에서는 낮은 이자율을 적용받을 수 있어서 손님들에게 너무 좋은 프로그램입니다. 그러나 이자가 떨어지는 추세에 있을 때에는 당연히 락을 하지 않고, 시장의 추세를 보며 이자율의 을 결정하시는 것이 필요하시겠습니다. 이렇게 이자를 하지 않은 채 흘러가도록 놔두며 시장의 추이를 살피는 것을 플로트, Float 혹은 플로팅 Floating”한다 라고 말합니다.

 

이자율의 락(Lock)은 언제 하는가?

집을 사시는 분들이 갖는 오해 가운데 하나는, 에스크로가 오픈 되면 바로 그날의 이자로 이자율이 확정되는가하는 것입니다. 보통 이자율이 확정되려면, 융자에 필요한 세금 보고서, 뱅크 스테잇먼트, 페이 스텁과 같은 제반 서류들이 먼저 은행에 제출되어야 합니다. 이 서류들이 먼저 제출되면, 은행에서 융자가 가능한지에 대한 심사를 하게 됩니다(이것을 언더라이팅, Underwriting한다고 합니다). 그래서 융자가 가능하다고 결정되어진 시점에서 비로소 이자율에 대한 락(Lock)이 가능하게 됩니다. 보통 이러한 언더라이팅 기간이 2주 정도 걸리기 때문에, 이자율의 락(Lock)은 그 시점에서 가능하게 되는 것입니다. 그리고 이러한 절차는 재융자를 하실 때도 마찬가지입니다. 요즈음은 이자가 자꾸 등락을 거듭하고 있습니다. 이런 때에 재융자를 해서 이자를 낮추려는 분들도, 앞서 말씀드린 것처럼 미리 미리 서류를 제출하셔서 심사를 확보해 놓고 기다리시다가, 이자를 락(Lock)하시는 것이 훨씬 좋은 방법이라고 말씀드립니다.

 

바로우어(Borrower)가 원하는 대로 이자를 낮출 수 있는 바이 다운(Buy Down)”

손님들 가운데는, “현재의 이자율보다 더 낮은 이자율을 받을 수 없나요?”하고 물으시는 분들이 있습니다. 바이 다운은, 보통 손님들이 자신의 이자율을 더 낮추고 싶으실 때에 사용하는 방법입니다. 이때 손님들은 보통 전체 융자 금액의 2%정도를 더 내고, 전체 이자를 0.5%정도 낮추실 수가 있습니다. 이러한 바이 다운은, 융자를 오래 갖고 계시려는 분에게 유리합니다. 예를 들어 5년 이내에 집을 파실 분들은 바이 다운을 하시면 손해입니다. 그런데, 집을 30년 정도 유지하려는 분들에게는 큰 유익이 됩니다. 예를 들어, 융자 금액이 $400,000인 분이 융자 금액의 2%에 해당하는 $8,000을 내시고 바이 다운을 통해서 이자율을 0.5% 내린 뒤에, 30년 동안 페이먼트를 꾸준히 내시게 되면, 전체적으로 약 $47,520의 이자 페이먼트를 절감하시게 됩니다. 이때, 초기에 내신 $8,000을 제하시더라도 약 $40,000의 이자 이익을 보시게 되는 것입니다. 바이 다운 프로그램 가운데에는, 이 외에도 이자율 적용에 있어서, 변동 이자율을 적용하는 ‘2-1 바이 다운프로그램도 있습니다.

 

바이 위클리 프로그램(Biweekly Mortgage Program)융자의 장단점

융자 가운데는, 두 주에 한 번씩 페이먼트를 내는 바이 위클리 프로그램 융자가 있습니다. 이 프로그램을 활용하면, 융자 상환기간이 약 7년 정도 짧아지고, 이자 액수를 줄이는 효과가 있습니다. 이 프로그램은 일 년에 13번의 페이먼트를 내시게 되기 때문에, 금리가 높을수록 상환기간은 더욱 줄어들고, 금리가 낮을수록 상환기간이 덜 줄어듭니다. 예를 들어, $400,000의 융자금을 7%의 이자로 30년 고정 매월 페이먼트 상환 조건으로 얻었다고 할 때, 바이 위클리 페이먼트로 상환을 하실 경우, 융자 상환 기간은 234개월로 줄어듭니다. 그리고 이때 절약되는 이자금액은 약 $137,800이 됩니다. 그런데, 금리가 10% 이었다면 전체 상환기간은 21년으로 줄고, 세이브 하시게 되는 이자금액도 훨씬 높아지게 됩니다. 따라서 금리가 높을수록(7% 이상) 더 큰 이익이 따르게 되지만, 금리가 지금과 같이 낮은 때는, 그만큼 이익이 적습니다.

그러므로, 바이 위클리 페이먼트 융자 프로그램은, 금리가 높을 때 활용하시도록 권해 드리고, 지금과 같이 이자가 낮은 시장에서는 그다지 큰 효과를 보지 못하기에 굳이 권유해 드리지 않는 프로그램입니다. 더구나 어떤 분들은 15년 고정 융자를 갖고 계신 분들인데, 이를 바이위클리 융자 프로그램으로 바꾸시는 분들이 있는데, 이 경우에 실제 단축되는 기간은 약 18개월 정도에 지나지 않고, 이자금액에서 보는 이익도 그다지 크지 않기 때문에 굳이 프로그램을 바꾸시도록 권해드리고 싶지 않습니다. 그래도, 비용 없이 바꾸어 준다고 하면 해볼 만하지 않은가? 하고 생각하실 수도 있습니다만은, 보통 얼마 정도의 계약금이 처음에 차지되고, 또한 매달 일정금액의 수수료가 부과되기 때문에, 신중하게 따져보고 하셔야 할 일이라고 말씀드리고 싶습니다.


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