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도대체 부동산 시장은 어디로 가고 있는지?

 

그 동안은 바르고 정확한 정보를 전달해드려야 한다는 생각으로 항상 전문기관의 자료를 기반으로 한 통계와 딱딱하게 경직된 정보를 전달하여 드린 것 같아 이번 달에는, 모든 것을 비우고 담담하게 어느 정도 범위 내에서 공감하거나 타당성 있다고 생각하는 각 지역별 부동산 시장에 대하여 두서없이 느낌 그대로 설명 드리겠습니다. 솔직히 말씀드리자면, 그동안은 통계나 전문잡지 등의 의견을 기반으로 시장의 돌아가는 상황을 파악할 수 있었으나 최근은 통계나 전문가들의 의견으로는 종잡을 수 없는 부동산 시장입니다. 트럼프가 대통령이 되면서 부동산을 기반으로 한 사업을 하는 분이니 당연히 부동산 시장에 대한 활력을 불어 넣은 것이라는 기대가 은근히 있었으나, 북한이나 정치 분야에 대하여서는 종잡을 수 없는 발언을 서슴지 않으면서도, 경제와 부동산에 대하여서는 FTA 재협상이라는 얘기 외에는 거의 하지 않는 것 같습니다.

 

아마도 차라리 잘 된 것인지도 모르겠습니다만, 무언과 무정책으로 부동산 시장은 일말의 변동 없이 제자리걸음을 하고 있습니다. 가격이 떨어지지는 않아서 다행이라 생각할 수도 있으나, 변동이 없다는 것은 그리 좋지는 않은 상황입니다. 부동산 투자에 대하여 투자회수가 더뎌진다는 점이 될 수도 있고, 더욱 나쁜 것은 항상 과거에 그래 왔듯이 어느 정도 시간이 경과한 뒤 그동안 억눌려 있던 밀린 매매와 가치상승이 한꺼번에 일어나 바이어나 셀러나 모두 대처하기 어려운 당황스런 상황이 될 수도 있다는 것입니다.

그동안은 2017년 이후 장기적인 부동산 시장이 어떠냐고 물어 보시면, 저의 대답은 항상 같았습니다. 2-3년 머물거나 주춤하다가 급작스레 오름세를 보이다가 지난 부동산 시장의 움직임과 마찬가지로 완만한 상승으로 이어 질것이라고 말씀드렸습니다. 지금도 별 다른 의견은 없으나, 상승의 갑작스러움이 어느 정도냐는 기준이 애매합니다만, 단기간에 최소 10-20% 정도의 주택가격 상승이 있을 것으로 생각됩니다.

 

그러나 이보다도, 더 염두에 두어야하는 것이 금리인상입니다 지금4%대에 머물러있는 금리가 2-3년내에 30년고정기준 6.5%까지 올린다고 합니다. 금리가 6.5%까지 2.5%가오르면, 간단히 얘기하면 지금 2,000불 내시던 월 페이먼이 2배이상뛰어오른다는 점입니다. 그러면, 주택 Buying power가 급 하락하여 수요의 감소로 공급과잉은 바이어스마켓으로 이어져 주택가격이 급 하락 할수도 있습니다. 이러한 두개의 양면성이 시간차이를 두고 일어나는 것이 가장 바람직할 것이며, 셀러 바이어분 보두 이러한 두가지의 양면성을 항상 염두에 두시고 주택의 장만, 업그레이드와 다운사이징, 특히 투자에 신중을 기하여 장기적인 안목으로 보고 당황함 없이 혼란을 극복하여야 할 것입니다.

우선 다운타운지역과 코리아 타운은 최근 제가 세미나 혹은 모임에서 언급하던 바가 있습니다. 신규건축 및 리모델링으로 인한 공급과다로 갈 것이고, 너무 오른 주택/콘도가격으로 수요자가 줄어 들것이고, 특히, 지금은 600-800불인 HOA1,000불대를 넘겨 웬만한 고액 소득자 외에는 구매와 거주가 어려울 것으로 생각한다고 언급하였습니다. 실제로 HOA는 지금 1,000불이 넘어가는 곳이 많아지고, 평균 Sq당 가격은 650, 신규는 펜트 하우스인 경우 최대 Sq1271불까지, 요번에 분양하는 메트로폴리스의 경우는 Sq1,100불선 대입니다. 1,000Sq짜리 콘도가 120만불 정도, 30% (36만불) 다운 시 모기지와 재산세 및 HOA를 포함하여 월 7,000불 정도가 주택 유지비용으로 들어갑니다. , 기가 막힐 노릇입니다. 얼마 전 한다리 건너 안면이 있는 30대 고액 봉급자가 "우리는 20만불정도를 매월 받지만 이것 빼고 저겄 빼면 저축할 돈은 없다"라는 말을 듣고 기가 찬적이 있습니다. 무엇을 하길래? 하는 의문이 있었으나, 저런 콘도에 살면서 고급차를 몰고, 일 년에 2번 꼬박꼬박 고급 휴양지로 휴가를 가면 그럴 수도 있구나 하고 생각했던 적이 있습니다.

 

밸리의 주택시장은 우리 에이전트들이 느끼는 바로는 5년내 가장 심각한 수준입니다. 매물은 과다하게 시장에 나오나 바이어가 없습니다. 대개 40만 불 전후 콘도나 50만 불 전후의 단독주택만 다소 거래가 있고 그 외에는 거의 얼어붙었다고 생각하면 될 것 같습니다. 외형적으로는 지극히 정상적인 거래 수준입니다만 마땅한 이유도 없고 제한 받는 사항도 없는데 시장이 왜 이렇게 얼어붙었는지는 확인이 정말 어렵습니다. 오픈하우스를 하여도 아주 상태가 좋거나 급매물이 아니면 몇 분 오시는 것이 고작입니다. 이는 봄 이후 계속되는 시장상황이며 10월 말경에 잠시 숨통을 돌리고 봄에는 어느 정도 시장이 움직이기 시작할 것 같습니다.

산타클라리타 지역은 사실 2-3년 전 선행하는 밸리 집 가격이 급상승하다가 완만하게 접어들 때, 뒤따라서 계속 이어 상승하여야 하나, 멈칫하더니 계속 완만하게 상승하는 형태입니다. 밸리와 달리 주거환경이 좋고, 집도 새집이면서, 계속 신규건축이 분양 완료라는 좋은 호재를 일으켜 그나마 완만한 상승세를 이루고 있으며, 시간이 지나면 그동안의 잠재 거래와 신규 거래가 활성화되어 사실 상 밸리보다는 빠른 속도로 부동산 경기를 회복할 것 같습니다. 그러나, 상대가격은 밸리 보다는 훨씬 좋고, 특히, 렌트 투자매물에 대한 투자회수는 월등히 높습니다. 살펴보면, 밸리는 향후 리모델링, 게스트하우스의 신축 등으로 방향이 전개 되고, 산타클라리타는 눌려온 부동산 가격 회복상승과 대규모 신규주택의 꾸준한 건축 및 특히 좋은 투자회수로 투자자의 투자가 활발하여서 밸리보다는 월등히 좋은 경기가 지속될 것으로 봅니다. 단순한 중장기적 전략으로 보면 산타클라리타 지역이 바이어분들에게는 가장 잠재적으로 좋은 시장이라고 생각하시면 됩니다.

 

5년 전만 해도 총 시장매물의 90-95%가 즉, 한집 건너 한집이 숏세일이었고 은행 매물이었습니다. 이제는 숏 세일이나 은행매물 찾기도 어렵거니와, 가격이 시장가격과 별로 차이가 나지 않아 FLIP투자는 거의 사라진 것으로 생각됩니다. 그 전처럼 Flip으로 연간 10-30%의 투자회수가 이루어지는 것은 이미 오래전 얘기입니다. 일부 바이어분들 말씀이 집값이 올라도 너무 올라 구매하기가 어렵다, 혹은 포기한다는 분들이 많습니다. 얼마 전만 해도 집값이 상대적으로 급상승하여 하락할지도 모른다며 기다린다는 말과는 사뭇 다릅니다. 만약 하락할지도 모른다는 시점에 집을 구매하셨다면 지금은 안도의 한숨을 쉬고 있을지도 모릅니다. 단기적으로 비수기· 성수기· 경제적 정책변경 등으로 단기적 오르내림이 있을지는 모르겠지만 장기적으로는 분명히 상승을 합니다. 단기의 혼동으로 잘못된 판단을 하지 마시고, 올 가을에 작년에 얼마였는데 너무 올라 망설여진다는 말이 내년 가을에도 분명히 똑같이 반복된다는 것을 잊으시면 안 될 것입니다. 당분간은 조금은 내려놓고 주택시장을 관망하는 것이 슬기로움일 것입니다.


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