Escrow(에스크로) - 수잔 유

Escrow(에스크로)       

 

수잔 유<(밸리 융자>

 

   ▲ ESCROW(에스크로)란 무엇인가?

   미국에 오셔서 부동산이나 비즈니스를 구입할 때에 듣는 생소한 용어가운데 하나가‘에스크로’라는 말입니다.‘에스크로’는‘봉인된 두루마리(Scroll), 증서(Deed)’라는 뜻으로서, 중립적인 제 삼자를 설명하는 용어인데, 부동산의 구매 계약서 혹은 판매 계약서에 명시된 내용에 따라 문서와 자금 등을 처리하고, 거래의 종료를 위한 전반적인 진행을 중재하여 부동산의 거래를 안전하게 촉진시키는 행위와 그 오피스를 말합니다. 

   부동산의 매매는 큰돈이 오가는 거래입니다. 셀러는 집문서를 양도해야하면서 매매 값을 받아야 하고, 바이어는 부동산을 사면서 돈을 지불하는 동시에 문서를 양도받아야 합니다. 이때 거래가 완료될 때까지 바이어와 셀러의 사이에서 중립적 입장을 견지하며, 서로에게 필요한 조건을 충족시키면서, 이를 중간에서 맡아 전체적인 거래가 끝날 때까지 보관하여, 안전한 거래를 마치도록 도와주는 것이 에스크로입니다. 

   ▲ Escrow의 종류

   일반적으로 바이어와 셀러 사이에 계약이 성립되면, 이의 진행을 위하여 에스크로를 오픈합니다. 에스크로는 당사자 간의 협의에 의해 결정될 수 있지만은 보통은 셀러쪽의 부동산 에이전트의 추천에 의해 오픈되는 것이 상례입니다. 이와 같은 에스크로는 크게 3종류로 나눌 수 있습니다. 그 첫째는, 우리가 흔히 사용하는 부동산 거래를 위한 에스크로입니다(Residential, Income Property, Vacant Lot).  그 다음, 사업체 에스크로가 있습니다. 여기에는 일반 비즈니스는 물론 주류 판매를 위한 비즈니스 업체까지도 포함이 됩니다. 그리고 부동산이나 비즈니스의 재융자를 위하여 오픈되는 비즈니스가 있습니다. 에스크로가 오픈되는 기간은 특별히 정해진 것이 아니라 거래 당사자의 협의에 의해 얼마든지 단축 혹은 연장이 가능합니다.

   ▲ 에스크로의 진행절차

   부동산 혹은 사업체의 거래를 위하여 에스크로 회사가 일하는 과정은 다음과 같습니다.

    1. 거래가 성립되어 셀러와 바이어 사이에 계약서가 작성이 되면, 양자의 동의하여 에스크로가 오픈이 됩니다. 에스크로의 오픈은 보통 셀러측의 에이전트(리스팅 에이전트)가 매매계약서를 어떤 지정된 에스크로에 보냄으로 시작됩니다. 이렇게 새로운 매매계약서를 받은 에스크로는 그 계약서에 근거해서 새로운 거래를 진행하기 위하여 담당 오피서를 선정한 뒤에, 새로 발생된 거래를 위한 케이스 번호를 이슈하고, 매매절차의 진행에 들어갑니다.

   2. 보통 3일 이내에 매매계약서에 근거하여 초기 예치금(Initial Deposit)을 전달받은 에스크로 오피서는 그 즉시로 에스크로 지침서(Escrow Instructions), 매매 계약서의 사본, 초기 예치금에 대한 영수증(Good faith Deposit Receipt), 타이틀에 대한 예비 리포트(Preliminary Report)등의 관계서류를 융자회사에 전달합니다. 한편, 에스크로는 셀러가 갖고 있는 현재의 주택 모게지 금액 즉, 셀러가 기존 은행에 빚지고 있는 융자금을 갚기 위하여, 셀러에게 셀러가 얼마를 갚아야 하는가를 보여주는 청구서(Demand)를 은행 측에 요구하여 확인합니다. 또한 집문서(Title)에 잘못된 사항이 등재되어 있지는 않은지를 조사하여 교정을 요구합니다. 또한 바이어의 융자서류(Loan Document)를 은행으로부터 받아, 매매를 마무리하는데 총 얼마의 비용이 들어가는지에 대한 서류를 준비하여 바이어에게 통보하게 되는데, 이것을“Estimating Closing Statement”라고 합니다.

   3. 융자은행으로부터 바이어를 위한 융자가 승인이 되면, 은행으로부터 융자서류(Loan Document)가 에스크로로 전달이 됩니다. 

   4. 융자서류를 전달받은 에스크로 오피서는 바이어에게 융자서류가 도착했음을 알려주고 약속시간을 정하여 바이어가 에스크로 오피스에 와서 서류에 싸인하도록 합니다. 이때, 바이어는 융자금액을 받기 위하여 제시해야 할 나머지 다운머니와 에스크로 클로징을 위한 비용을 에스크로에  제출해야합니다. 한편 에스크로 오피서는 융자서류에 공증된 싸인을 받고, 바이어가 그 외에도 주택구입을 위해 필요한 화재보험을 구입했는지, 타이틀 상에 어떤 해결되지 않은 채 남아있는 기록은 없는지 등을 체크한 뒤에 제반 서류를 융자은행으로 보냅니다.

   5. 융자은행은 에스크로부터 보내져 온 모든 서류를 최종 심사한 후에 대출(Funding)을 결정하며, 펀딩된 금액은 우선 부동산의 소유권 보험회사(Title Insurance Company)로 보내어집니다. 이렇게 해서 셀러의 모든 부채관계가 소멸되고 타이틀이 깨끗해지면(Free & Clear), 에스크로 회사는 매매 종결에 필요한 법적인 모든 서류들을 등기소(County Recorder’s Office ) 등재(Recording)시킴으로서 모든 거래 절차를 끝냅니다. 

   6. 이제 모든 절차가 끝난 뒤에 에스크로는, HUd-1(허드 원)이라는 에스크로 종결명세서를 셀러와 바이어 그리고 은행에 제출함으로, 모든 역할을 마감합니다(Close).

   이와 같은 ‘에스크로’는 부동산의 거래에 있어서 개인 간의 거래로 인하여 빈번히 야기되는 여러 어려움들을 사전에 방지하고, 원활하고 합법적인 거래를 위하여 만들어진 제도로서, 주로 미국의 서부에서는 ‘에스크로 오피스’를 일컫는 용어이고, 동부 지역에서는 변호사 사무실에서 이 일을 처리해 주고 있습니다. <*>

   (문의) 밸리 융자 (818) 688-5003