중산층의 주택난 이젠 집값 좀 내려갈까? - 유현진

중산층의 주택난   

이젠 집값 좀 내려갈까?

 

유현진 

<베스트 부동산> 

 

  100도를 넘던 무더위도 한풀 꺾여, 아침저녁으로 제법 쌀쌀한 계절이 왔다. 약속하지 않아도 절기는 어김없이 찾아오듯, 집이 필요한 사람에게 적당한 집이 매물로 나온다면 얼마나 좋을까? 부동산 10년 주기설을 믿는 사람들은 집값의 고공행진이 곧 조정될 것이라고 기대하고 있지만, 10년 전과는 달라진 까다로운 대출 규제와 주택 물량 부족 등으로 인해 현재의 부동산 시장은 이전과는 사뭇 다른 양상을 보여주고 있다. 특히 몇 년째 적당한 시기를 보며 주택구입을 망설이고 있는 중산층 무주택자들에게는 세간에 떠도는 소문에만 의존할 것이 아니라, 향후 주택시장의 추이에 대한 객관적인 안목이 필요한 시점이다.  

   렌트세입자의 증가

  리먼브라더스 사태를 기점으로 시작된 글로벌 경제위기가 전 세계를 뒤흔든 지 10년이 지난 지금, 미국은 1960년대 이래로 가장 낮은 수치인 4% 미만의 실업률을 자랑하고 있음에도 불구하고, 임금인상률 부진으로 인해 수백만 명의 중산층은 저축은 커녕, 부모 세대들에게는 쉽게 구입 가능한 것으로 여겼던 주택문제를 해결하기 위해 매달 받는 페이체크에 의존해야 하는 실정이다. 

   그러다 보니 주택구입을 하지 못한 렌트세입자의 수가 자연히 늘어나게 되었다. Zillow에 의하면 LA County 내 렌트세입자의 비율은 2010년 이후로 지속적으로 증가해 왔고, 가장 최근 자료인 2016년 미국 인구조사에 따르면 LA 주택의 64% 이상이 세입자 거주라고 한다. 미국 50개 대도시 중 LA는 마이애미, 뉴욕, 보스톤에 이어 렌트세입자 율이 4번째로 높은데, 뉴욕, 보스톤, 샌프란시스코의 세입자 율이 2000년대 이후로 감소한 반면, LA는 반대 현상을 보여주고 있다. 이는 경제 위기 이후 급격히 하락한 건설경기로 인한 주택보급률 저하, 인플레이션을 따라가지 못하는 임금 상승률, 그리고 LAX를 통해 전 세계로부터 매일 들어오는 인구 유입이 그 원인이라고 할 수 있다.

   렌트비의 고공행진

   도시 당국도 현재 많은 주민들이 처한 주택난을 인지하고 있지만, 2008년 경제위기 사태 이래로 10년간 이 문제를 해소하기 위해 단지 미미한 몇 가지 정책만을 실시했을 뿐이다. 

   부동산 투자기업 Bueno Group의 Andre Bueno는 다음과 같이 말한다.‘경제 위기가 닥쳤을 때, 우리는 더 이상 집을 짓지 않았고, 그것이 지금에 와서 우리의 발목을 잡고 있다. 만약 당신이 중산층에 속한다면, 그건 정말 운 나쁜 경우다.’

   미국은 현재 해안의 경제 중심지부터 중서부 산업도시에 이르기까지, 많은 도시들이 임금인상률을 뛰어넘는 렌트비 상승 현상을 겪고 있다. 특히, 중산층의 경우 정부 보조 주택구매 자격요건에 해당되지 않아 집을 사기도 힘든 데다 감당할 수 있는 가격의 렌트를 찾기도 매년 더 힘들어지고 있다.

   National Low Income Housing Council에 따르면, 2 bed 아파트를 렌트하기 위해서는 시간당 $21.21의 수입을 벌어야 하는데, 이는 전국 평균 시급인 $16.38을 훨씬 웃도는 금액으로, 결국 중산층과 저소득층 세입자들로 하여금 더 이상 도시에서 거주하기 힘들게 만들고 있다. 현재의 주거비용은 노동인구 세입자들에게 큰 부담이 되어왔는데, Enterprise Community Partners의 조사결과 주거비용이 지역 중간소득의 60%-120%에 해당된다고 발표했다. 전국 세입자 인구 1300만 명 중 ¼이상이 소득의 30% 이상을 렌트비로 내면서 다소 부담을 느끼고 있고, 세입자의 3.5%는 소득의 ½을 렌트비로 내면서 가중된 부담을 안고 있다. 

   더구나 Fannie Mae에 따르면, 경제위기 이후로 중산층 대상의 중, 저가 아파트 가구 수가 570만 채로 부진한 반면, 최고급 아파트는 전국적으로 390만 가구에서 5백만 가구로 늘어났다. 

   경제위기 이전이었다면 주택을 소유하고도 남았을 고소득세입자들이 아파트 렌트 시장의 판세를 바꾸어 놓았다고 해도 과언이 아니다. 최근 10년 이내에 지어진 아파트는 지역 평균소득의 120% 이상의 소득을 얻는 세입자들이 점령하고 있고, 결과적으로 중산층과 저소득층 세입자들은 상대적으로 물량이 부족한 오래된 아파트로 몰릴 수밖에 없다. 

    이런 상황에서 보통 개발업자들은 중산층을 위한 집은 짓지 않고, 고급아파트를 지어 많은 수익만을 내려는 의도를 가진 것으로 비난의 대상이 되지만, 실상은 겉보기처럼 간단한 것이 아니다. 개발업자들에 따르면, 렌트비를 정하는 것은 사실 개발업자들이 아니라는 것이다. 현재 17개의 건물을 건설 중인 개발업자 Bueno의 말을 빌리자면, 렌트용 아파트나 콘도를 짓기 위해서는 은행대출을 받아야 하는데, 은행 입장에서는 어떤 경우에라도 손실을 보지 않기 위해, 개발업자에게 적정선의 렌트비와 cap rate까지 제시한다는 것이다. 

   또한 저소득층용 가구 건설은 low Income Housing Tax Credit과 같은 세금 혜택 보조를 받을 수 있는 반면, 중산층 렌트용 건물 건설을 위한 정책은 거의 없다는 것이 개발업자들의 입장이다. 건설비용 또한 수년에 걸쳐 꾸준히 상승해 왔는데, 지금은 5년 전에 비해 26% 상승한 상태이다. 공격적인 관세부과와, 이 직업군에 들어오는 젊은이들이 점점 더 줄어들면서 인력부족까지 겹쳐 건설업계도 고통받고 있는 실정이다.

   렌트 시장의 전망

   여러 가지 요인이 결합된 현재의 주택난은 더욱 심화될 전망이다. Harvard Univ.와 Enterprise Community의 공동 연구 결과에 따르면, 2015년부터 2025년까지, 렌트비 인상률과 임금인상률이 같다는 전제하에, 소득의 절반 이상을 렌트비로 내는 인구가 11% 증가할 것이라고 한다. 그러나 렌트비 인상률이 임금인상률보다 높을 경우, 월급의 절반 이상을 렌트비로 내는 인구는 25% 더 증가할 것으로 내다보고 있다. 

    지난 10년간의 렌트 시장의 추이와 향후 10년의 예상치를 보았을 때, 하루라도 빨리 장기적 안목을 가지고 꼼꼼한 계획하에 자신의 집을 구입하는 것이 각종 세금혜택뿐만 아니라, 앞으로 더 치열해질 렌트 시장에서 빠져나올 수 있는 길로 보인다. 

   렌트보다 경제적인 주택매매

    Trulia에 따르면, 향후 7년간 렌트 비용과 집값 모두 매년 2.2% 상승할 것으로 전망하고 있고, 2018년 중반이 막 지난 현재 시점에서 전국적 기준에서 봤을 때, 집 구매는 렌트보다 26% 저렴한 것으로 나타나고 있다.  물론 지역적 차이는 있다. 예를 들어, 매년 집값이 29%상승하는 San Jose나 14%씩 상승하는 San Francisco의 경우는 렌트가 각각 12%, 6% 더 저렴하다. 그러나 그 외 지역에서는 집을 구매하는 것이 같은 조건의 집을 렌트하는 것보다 훨씬 비용이 적게 든다.  하지만 이것 또한 다음에 제시된 조건을 만족하는 경우에 해당한다.

-  주택 구매 후 7년간 집을 소유할 예정일 경우

-  20% 다운페이 할 경우

-  지속적으로 집 소유에 필요한 비용을 지불할 경우(관리비, 재산세, 보험)

   처음 집을 구매하는 경우 집을 살지 아니면 렌트를 계속 살지에 대한 계산법은 아주 복잡하고, 많은 요인들이 고려 대상이 되지만, 그 중 가장 중요한 것들은 다음 사항들이다.

- 앞으로 이 지역에서 얼마나 오랫동안 살 것인가?

- 다운페이 할 비용은 얼마나 모아 놓았는가?

- 현재 인컴과 크레딧으로 원하는 집을 살 만큼 자격조건은 갖추었는가?

   위의 세 가지 질문에 이어, 집을 살지 렌트를 살지에 관한 최선의 결정을 하기 위해서는 약간의 수학적 계산이 필요하다. 이 계산을 매우 쉽게 하는 방법이 있는데, 인터넷에서 ‘Buy-Versus-Rent After-Tax Analysis’[RPI Form 320-4]를 찾아 개인 정보를 기입하면 자동으로 계산이 되어, 사는 것과 렌트 사는 것 중 어떤 것이 얼마나 더 이익이 되는지 정확한 금액이 산출되어 나온다. 

  일부에서는 향후 집값 조정에 대한 우려를 보이는 경우도 있지만, 인구대비 턱없이 부족한 주택 공급률과 원자재 가격 상승과 임금 상승에 따른 건설경기 부진 외에도, 캘리포니아는 다른 지역과 구별되는 특수성이 있어 지역의 부동산 구입이 결국 자산가치를 높이는 데 큰 역할을 한다는 것을 부인할 수는 없다. UCLA 부동산 회계학과 겸임교수인 Sussman은 다음과 같이 캘리포니아의 특수성을 피력한다.

 ‘캘리포니아는 캘리포니아다. 전 세계인이 캘리포니아에 와서 살고 싶어 한다. 이곳에는 4천만 인구가 살고 있고, 세계에서 다섯 번째로 큰 규모의 경제를 가지고 있으며, 글로벌 자본이 지속적으로 캘리포니아로 유입되고 있다. 이런 이유로 캘리포니아는 다른 지역과 다르다.’<*>

문의 (213) 372-9525