2019년 3월 부동산 시장 - 현장의 소리 - 유현진

   2019년 집 값 상승률 NAR 3%, Zillow 3.8% 예상

   캘리포니아 하면, 1년 내내 따뜻하고 건조한 기후로 한국에서 관절염으로 고생하시던 어머니들이 캘리포니아 오면 증상이 사라진다는 얘기가 나올 정도였다. 하지만 이번 겨울은 그런 말이 무색할 정도로 추위가 맹위를 떨치는 이변을 보이고 있고, 심지어 맘모스 스키장은 7월 2일까지 개장할 예정이라고 한다.
   날씨뿐만 아니라 부동산 시장에도 이변은 있는 듯하다. 지금의 부동산 시장은 그 누구도 앞으로 어떻게 될 것이라고 장담할 수 없는 상황이다. 일부 바이어들은 십 년 전을 회상하며, 집값이 내려가기를 기대하면서 때를 기다리고 있었지만, 현장에서 시장을 보았을 때, 가격은 오히려 소폭 상승 중이며, 올해 전국 부동산 가격에 대해 전국부동산협회(NAR)은 3%, Zillow는 3.8%가량 상승할 것으로 예상하고 있다.
       바이어들의 기대와 달리, 집값이 오를 수밖에 없는 가장 큰 원인은 수요 공급 불균형이다. 자본주의 시장에서 수요와 공급이 만나는 점에서 가격이 정해진다는 것은 누구나 다 아는 상식이다. 그렇다면 공급이 수요의 반도 충족시키지 못하는 상황이라면 과연 가격이 내려갈 확률이 있을 수 있을까? 캘리포니아에서 가장 많은 인구를 자랑하는 LA카운티는, 천만 명 이상이 거주하고 있고, 그중 약 46%만이 집을 소유하고 있어 전국에서 주택 소유율이 가장 낮은 지역 중 하나이다. 하지만 현재 건설 중인 건물들로는 그 수요를 절대 충족시킬 수 없다.
    게다가 두 채 이상의 집을 소유한 셀러들의 경우, ‘높은 렌트 수입’이라는 황금알을 낳고 있는 렌트용 주택을 팔 이유가 없기 때문에 매물 부족 사태가 지속되는 것이다. 일반적으로 살고 있는 집을 팔고 새 집을 산다면, 시장에 집이 나오고 들어감으로써, 수급의 균형이 생기겠지만, 현실은 그렇지 않다. 필자가 오픈하우스에서 만난 많은 바이어들의 말을 들어보면, 페이 오프가 끝난 현재 살고 있는 집을 렌트로 돌리고, 그 렌트비로 새로 구입할 더 큰 집의 모기지 비용을 충당할 계획을 세우고 있었다. 그렇게 되면 약간의 목돈만 있다면, 큰 노력없이 집이 두 채가 되는 셈이다. 그 결과, 매물 부족 현상이 생기고, 그에 따른 렌트비 고공행진도 계속되는 것이다.
   매물이 부족하다 보니, 바이어 적체현상이 생긴 듯하다. 어느 정도 괜찮은 위치에 가격도 적당한 매물이 나와서, 클라이언트과 미팅약속을 잡고, 혹시나 하는 마음에 만나기 전, 다시 확인해 보면 그 사이 status 가 ‘pending’으로 바뀌어 있어, 집을 보여 주지도 못했던 경험이 있다. 그 어느 때 보다 빠른 속도로, 독수리가 기다리고 있다가 먹이를 낚아채듯, 최상급이 아니더라도, 적당한 매물은 멀티플 오퍼가 들어와 오버프라이스로 팔리고 있는 실정이다.

   MBA(Mortgage Bankers Association) 모기지 이자율 5.1% 예상
   Fannie Mae 4.8% Freddie Mac 5.3% Zillow 5.8% 예상

   매물 부족으로 인해, 전체적인 거래량은 줄었지만, 괜찮은 매물이 나타나면 기다렸다는 듯이 빠른 속도로 팔리는  데에는, 낮은 모기지 이자율도 한 몫 하고 있다. 작년 11월까지 거의 5%  가까이까지 올라갔던 이자율이 1월에 4, 45%로 떨어진 후 지금까지 유지 되고 있어, 준비하고 기다렸던 바이어에겐 좋은 기회이다.
   또한, 론 프로그램도 다양해져서 이전 보다는 론 받기가 수월해 졌다. 예를 들면 투자용 매물의 경우 이전에는 30% 이상 다운페이만 가능했으나, 지금은 이자율은 상대적으로 다소 높지만 20% 다운 론도 가능하고, 직업이 없거나 인컴이 없어도 집을 살 수 있는 다양한 방법이 있기 때문에, 이런 저런 이유로 집 구매를 포기하고 비싼 렌트비를 매달 지불하기 보다는, 믿을 수 있는 부동산 에이전트와 상담을 하고 실력있는 론 브로커와 자신의 상황을 솔직하게 얘기하고 현명한 길을 모색해 보는 것이 좋겠다.
   미리 론 상담을 받고 난 후 자신의 재정상황에 맞는 집을 에이전트와 상의하여 찾아보는 것이 시간과 노력을 아낄 수 있는 방법이다. 무조건 여러 채의 집을 다 보고 난 후, 살 집을 결정하고 론 상담을 받았다가, 론 금액이 모자라는 경우가 생기면 서로 난처한 상황에 처하게 되고, 그 동안의 들인 시간과 노력은 허사가 된다. 
   LA같은 경쟁이 치열한 부동산 시장에서는, 론‘Pre-approval’(대출 승인) 를 받아 놓는다는 것은, 마음에 드는 집을 찾았을 때, 오퍼를 누구보다 먼저 제출할 수 있게 됨으로써, 남들보다 우위에서 경쟁할 수 있다는 의미이다. 잘 아는 론 브로커가 없을 경우, 부동산 에이전트를 통해 전문가를 소개받는 것도 좋은 방법이다. 집 구매 시 간혹 에스크로 들어갔다가 깨지는 경우가 있는데, 이는 대부분 론이 나오지 않아서인 경우이다. 론 프로그램은 매우 다양하기 때문에 한 사람이 모든 프로그램을 다 숙지하고 있을 수는 없다.  따라서 주택 구매 분야에 경험 많은 전문 브로커와 상담하는 것이 중요하다.<*>
   문의 (213) 372-9525