앞으로 이보다 더 좋은 주택구매기회는 없을 것입니다
이번 여름에는 지난해와는 달리 골목골목 오픈 하우스 간판을 많이 보셨을 것입니다. 전체적인 주택 거래는 2년 전인 2017년 년 말을 기점으로 계속 줄어들다가, 2019년 올봄 이후 회복세를 보이며 아주 조용히 평균적인 거래 규모를 유지하고 있습니다. 단지, 대형주택은 가격이 상대적으로 많이 떨어지고 시장에 머무는 기간이 많이 늘어났습니다. 특이 사항은 그동안 급상승하던 렌트 가격이 이제는 진정이 되고 일부에서는 과다 재고로 렌트 가격도 일부 하락이 되며, 수년 전에나 보았던 첫 달 렌트 할인, 이사비용 현금 보조 지급 등의 문구까지 보이고 있습니다.
어째든 주택시장이 세제 혜택의 철회라는 악재와 무대책의 복지부동상태인 트럼프 정부의 태도로 인한 그동안의 침체와는 달리 이제 자급적으로 서서히 활로로 들어서니 다행이며, 그동안 거시적으로 경기 침체 탈출이라는, 저희에게는 피부에 와 닿지 않던 현실이 이제는 저희에게 와 닿는 실물경기 회복에 어느 정도 도움을 줄 것이라고 확신합니다.
이렇게 주택의 거래량이 늘어난 이유는 여러 가지 복합적인 이유가 있겠지만 그중에 두드러진 사항은 급 하락한 금리 호재일 것이고 그다음은 짧은 기간 2년 여정도 보합세로만 머물러 억눌리고 자제되었던 거래가 다시 시작되는 현상으로 보면 됩니다. 작년 여름 5%대까지 급상승하였던 30년 고정 모기지 금리는 그 후로 서서히 하락률을 보이더니 2019년 9월에는 3~5%까지 떨어지는 기현상까지 벌어졌습니다. 요즈음은 신규 주택구매 모기지는 물론 재 융자의 급증가로 그동안 여유 있게 30~40일 전후로 이루어지던 에스크로 크로징이 45일~50일까지 걸리는 것은 보통인 것 같으니 바이어, 셀러분들은 주택매매 일정에 유의하셔야 할 것입니다.
2018 및 2019년 금리 변동사항
어려운 시기에 어려웠던 분들에게는 죄송하지만, 숏 세일이 거래의 대부분을 차지하던 시기와 비교하면 상대가 안 되지만, 이후의 기간 중 올해가 가장 주택구매의 최적 시기라고 봅니다. 아마 2020년말 정도 되면 “살걸 팔걸”하는 후회의 소리가 여기저기서 들릴 것 같습니다.
그동안의 주택 가격 조정기를 거쳐 보합세로 주택 가격도 어느 정도 조정이 되었고, 더욱이 터무니없는 낮은 금리가 적용되니 정말 좋은 시기일 것입니다. 더욱이 매번 말씀드리던 주택가격보다 더 무서운 금리의 변동을 잘 이해하셔야 합니다. 금리가 가장 높았던 시기는 1981년 19%까지 상승하였던 적이 있습니다. 가장 낮은 시기는 2012년의 3.31%입니다. 금리는 평균적으로 5% 정도를 유지하여 왔으나, 올해 5%에서 시작한 모기지 금리가 9월 그동안의 최저금리와 비슷한 3.5%로 조정되었습니다.
그러나 이제는 경기의 회복세와 몇 년간 오르지도 내리지도 않던 보합세의 주택가격이 오르며, 정부에서 얘기하는 적정 금리라고 하는 6.5%대 금리 이상으로 조정이 될 것으로 예상합니다.
다시 말씀드리지만, 금리변동이 바이어에게 얼마나 큰 차등을 주게 되는지는 비교하면, 지금 만약에 2000불을 매월 모기지로 내신다면 정부에서 얘기하는 적정금리 수준의 6.5% 금리를 적용받으면, 바이어는 당장 1,700불이 오른, 3,700불 정도를 모기지로 매월 내야 합니다. 만약에 월 2,000불 정도 모기지 불입이 가능한 주택구매자는 현재는 20만 다운하여 65만 정도 가격의 집을 구매할 수 있지만, 6.25%로 오르면 20만 불을 다운하여도 13만 불 정도의 주택가격이 하락된 52만 불 정도의 주택을 구입할 수 있습니다. 어떻게 보면 금리로 인하여 앉아서 몇 천 불을 더 내고, 주택 구매 가능 액수가 몇 십만 불로 줄어드는 것을 잘 이해하시고 지금이 얼마나 좋은 시기인지를 이해하셔야 합니다.
또한, 젊은 세대의 주택구매 요구 증가와 밀리니언 세대의 은퇴 연장으로 인한 주택보유 기간의 연장, 주택 신축의 부진으로 인벤토리는 당연히 갈수록 줄어들 것이며 이는 수요에 대한 공급의 부족으로 주택의 가격은 어떠한 형태이던지 상승할 수밖에 없는 조건을 가지고 있습니다. 더욱이, 여기에 금리 문제를 대입한다면 바이어들은 이것저것 따질 것 없이 젊은 층과 조금 여유 있는 분들은 방 하나라도 좋으니 일단은 징검다리 삼아 주택을 소유하여야 하고, 중년층 이상의 분들은 노후대책을 위한 투자 혹은 거주의 목적으로 주택을 소유하는 것이 좋을 것입니다.
셀러분들은 특별히 자금, 직장, 이사 등의 문제가 없으면 가급적 집을 보유하시고 계신 것이 좋고, 특히, 밀리니언 세대들은 이제는 노후 대책이 그전과 달리 한 두 단계가 늘어나 은퇴를 하여도 적어도 두 번 이상은 주택을 다운 그레이드하시거나, 노후대책으로 준비하는 것이 좋으므로 장기적 재정 상태를 점검 및 계획으로 가급적 빨리 움직이는 것이 좋고, 투자자들은 아시다시피 주택은 시기별 지역별 형태별로 오르는 시기가 다르므로 현재 보유 주택이 어느 구역에 있는가를 잘 파악분석 한 후에 투자 지역을 재선정 후 팔고 사는 것이 중장기적으로 투자 회수에 큰 차이점을 초래할 것 입니다.
제가 보기에는 근래의 부동산 시장은 너무 복합되어 있고, 향후에는 더 많은 변수가 대입될 것 같습니다. 하나하나 설명드려야 하지만 지면의 제한으로 자세히 설명을 드리지 못하니. 자세한 정보는 지역 협회인 www.srar.com 웹사이트, 혹은 저의 한글 웹사이트 www.kennycho.com에서 참조하시기를 바랍니다.<*> 문의 (213) 342-1004
하반기 부동산 경기 동향 -<뉴스타부동산> 이상규 명예부회장-
