부동산은 왜? 블루칩인가? - 케니 조 <웨스턴부동산>대표

   일전에는 잘 아는 건축 관련 사업자분을 만나서 앞으로 부동산시장 구성과 거래 형태가 어떤 방향으로 변할 것인가 얘기를 나눈 적이 있습니다. 공통적인 생각이, 앞으로 부동산도 통화시스템처럼 거래 형태가 바뀔 것이라는 것입니다. 부동산은 Deed라는 문서를 통하여 거래가 되나 앞으로는 하나의 부동산 혹은 묶여진 부동산이 한 개의 문서 혹은 주식처럼 나누어진 형태로 거래가 될 것이라는 생각입니다. 나중에 얘기를 나누겠지만, 이미 깊숙이 파고든 1031이 변형된 DST(Delaware statutory trust)가 한 개의 유형입니다. 부동산투자는 투자자가 부동산을 보지 않고 수익률만 보고, 흡사 주식처럼 사고파는 시대가 올 것으로 봅니다. 근본적으로 주식투자와의 차이는 주식처럼 무형의 회사에 대한 투자가 아닌, 실제로 존재하는 부동산에 대한 직접투자입니다. 최악에는 실물이 남느냐 쓸모없는 종이 조각으로 남느냐의 차이로 볼 수도 있습니다.
   이번 달에는 지난달에 다 말씀드리지 못한 경제와 부동산과의 관계 중에서 왜, 부동산만이 미래에 현재가치에 부가가치를 회수하게 되는 극대화된 투자 방법인지를 말씀드리겠습니다.
   지금까지 그런대로 적정히 유지하여온 물가는 정부가 정책을 잘 펼쳐서 잘 다듬건, 자연스럽게 해결이 되건, 그동안 눌려왔던 물가는 한번 급상승 후 완만히 오를 것이고 개인들은 이로 인한 Inflation(자산가치의 하락)을 막기 위한 적절한 자산 투자와 대비책은 꼭 필요할 것입니다.
   지난 10여 년간의 물가 상승률을 알아보기 위하여 다음과 같이 2000년부터 2019년까지의 몇몇 상품의 가격 상승률을 조사해봤습니다.
   빅맥지수는 2.54불에서 5.74불로 226%, 최소임금은 5.75불에서 14.25불(LA) 247%, 온스당 Gold 가격은 283.17불에서 1,514불로 534%, 주가지수인 다우존스는 16,684에서 26,944로 160%, Nasdaq 지수 6,009에서 8,015로 33%, 참조로 30년 기준 Mortgage 금리는 8.05%, 2019년 현재 3.75%
   단편적인 분석이기는 하나, 전체적인 실물 물가지수는 2배 정도 올랐고, 전체적으로 금융상품은 아주 저조한 투자액 회수를 가리키고, 단지 Gold만이 금융대란과 저금리 유지 등의 특수한 환경 조건으로 5배 이상이 올랐습니다. 일반적인 투자자의 통로인 주식은 처참할 정도로 저조한 투자액회수를 기록했습니다. 2000년도에 금융과 주식 시장에 뛰어들었다면 주식으로는 막대한 손해를 보았을 것이고, 2000년에 금을 사서 금고에 그대로 현재가지 보관하고 있었다면 5배 이상이라는 큰 이익을 보았을 것이나, Gold시장 역시, 단기적인 가격의 오르내림에 마음 졸이며 오르면 사고 내리면 파는, 대규모 투자자의 흔들고 빼기식의 가격 조정으로 혼란스러울 때 개미군단 중  많은 분들은 손해를 보았을 것입니다. 반면에 부동산 투자 회수율은 예를 들어 중간 주택가격 위주로 살펴보면, 그라나다힐스의 방3개, 1500SF 단독주택이 2000년도에는 234천불이었고 2019년 현재는 665천불정도 가격을 형성하여 280%의 상승율을 보입니다. 현금구매 투자자분들은 주택가격 상승차익 433천불과 경비를 제외한 월 평균 2천5백불 렌트수입을 기준하면, 총 60만불의 추가적 렌트 투자 수입을 거두었습니다. 즉, 2000년에 그라나다힐스에 작은 주택을 사놓고 차분히 기다리신 분들은 가격상승과 렌트수입으로 100만불 정도의 수입을 올린 것입니다.  실거주자분들 역시, 렌트수입은 아니더라도, 10여 년간의 기다림으로 저축이나 다른 어떠한 투자 금융상품으로도 불가능한 웬만한 봉급생활자 수준의 월 4천3백불 정도씩, 총 434천불의 수입을 거두었습니다. 부동산전문가를 만나 좋은 투자매물을 찾고, 자영업과는 비교될 수 없이 수월하지만, 테넌트 관리, 및 건물의 유지보수 정도를 한다면 더할 나위 없이, 자산 증액에 효자 노릇을 하는 비즈니스일 것입니다.
   그러면, 왜,  대부분의 분들은, 이러한 투자액회수의 기쁨을 맛보지 못하는 것일까요?  금이건, 주식이건, 부동산이건 장기적으로 보면 가격의 오름세가 완만한 상승을 곡선을 그립니다. 단지 월, 년 등 단기간에는 소폭의 오르고 내림일 반복됩니다. 즉, 욕심스러운 단기차익을 노려, 단기간의 오르고 내림에 만 기준을 두어 흐려진 판단과 군중심리로, 다 아는 바이지만, 소위 상승세 때 사고, 하락세 때 파는 악수의 흐름을 타기 때문입니다.
   부동산 투자를 고려하시는 고객들에게 항시 말씀드리는 기본사항은 적어도 10년을 보고 사고, 투자용으로 사는 경우 적어도 5년 이상을 보유하실 계획으로 구매하시라고 말씀드립니다.
   금과 주식 등 무형의 상품은 정부의 정책과 경제 환경 등 외부의 충격으로 가격이 변동되고 최악에는 공중으로 분해되어 사라지거나, 더하여 부채를 안게 되는 사태도 발생하나, 부동산은 거의 외부 충격에 영향을 받지 않습니다. 실물경제에 속한 부동산은 무형의 금융자산상품에 비하여 사라지지 않는 실물자산이며, 또한, 가격상승의 투자액회수와 렌트라는 고정수입이 매력인 실물경제의 블루칩입니다.<*>    문의 (213) 342-1004