얼마 전 골프 연습장에서 푸른 진료복을 입고 연습을 하는 한 의료 종사자를 보고 한마디 해 주고 싶었습니다. 팬데믹 전에도 식당이나 마켓 등에 가면 병원이나 의료기관에서 입는 의사나 간호복을 입고 식당에서 식사하거나 마켓을 보는 것을 간혹 보았습니다. 골프장에서 푸른색 의료가운을 입고 골프연습을 하시는 중년분은 의료가운은 청결과 감염방지를 위해 입는 것인데, 저렇게 땀을 흘리며 가운을 입고 운동을 한다는 것도 그렇고 시간이 점심시간이라 분명히 저 옷을 입고 자기의 자리로 돌아갈 터인데 하는 걱정이 앞섰습니다.
미국의 시스템 중 가장 부러운 것이 오랜 기간 동안 축적된 통계자료로, 국가정책이건 회사 경영의 결정이건 모든 것을 통계분석을 기반으로 경험과 변수를 대입하여 의사결정 하는 시스템일 것입니다. 아직도 주먹구구식의 결정 방법과 누적된 데이터의 절대 부족으로 기준을 올바로 세우지 못하고 정책의 실수가 잦은 우리 입장에서는 참 부럽습니다. 지나간 누적 자료의 기간과 양이 많을수록 정확한 의사결정 자료가 나옵니다. 부동산의 가격 동향도 마찬가지입니다. 국가의 경제정책과 세계 경제에 영향을 주는 심각한 문제인 경우, 부동산 시장은 절대적으로 영향을 받을 수 있으나, 상대적인 평가 즉, 특정 기간 동안 특정 지역 및 주택 컨디션에 의해 상대 평가적으로 결정되는 가격의 형성은 위에 얘기한 잘 구축된 데이터베이스에 의해 정확히 산출되어 형성됩니다.
이렇게, 부동산 매매의 모든 자료와 정보가 개방되어 있어서 행운이나, 발품으로 남들보다 나만 싼 집을 구매한다는 것은 어려움도 있고 이렇게 지나간 매매가격과 수치적 대입에 의해 일반적으로 얘기하는 좋은 투자 지역의 선정은 한계가 있습니다. 즉, 지역의 특성과 지역 간 매매 흐름 특성에 의한 주택 가격의 변화는 논리적인 수치에 의한 통계적 결정 방법으로는 산출이 불가능합니다. 그러나, 다음의 몇 가지 매매의 패턴과 특성, 특히 특정 지역만 집중적으로 분석하는 간단한 몇 가지의 방법이지만 이를 기반으로 참고하면 장기적인 안목의 투자용 주택을 고르는 데에 많은 도움이 되시리라 생각됩니다.
▲ 장기적 주택 거래 흐름을 파악
거주지역의 지도를 놓고, 지나간 몇 년간 새집이 들어섰거나 활발히 부동산이 거래되는 지역과 낙후된 지역을 구분하여 표시해보면, 이미 안정된 지역이 있고 그 지역으로부터 시작되어 신규주택이 들어서거나 거래가 활발한 부분이 길게 돌출된 부분이 있을 것입니다. 이미 발달 된 중앙지역을 살펴보면 역시 낙후지역과 신규지역 혹은 리모델링이 활발한 지역이 있고, 잘 살펴보면 시간 적으로 가격의 흐름이 차이가 있을 것입니다. 즉, 부동산의 가격과 거래는 별처럼 길게 돌출되어 뻗어 나가다가 멈추고, 다시 그 사이사이 빈 공간을 채웁니다. 다시 말해, Star & ring이 반복되면서 들쑥날쑥 발전하다가 다시 빈 사이가 채워져 균일하게 부동산의 가격이나 발전이 이루어지고 거래와 가격은 보합세를 이루며, 다시 Star처럼 발전되고 Ring처럼 채워지는 양상이 반복됩니다. 일반 투자자들은 대개 가격이 올라가는 길게 편중 발전되는 가격의 오름이 선행되는 신규지역을 따라다니며 투자합니다. 반면, 좋은 안목을 가지신 투자자는 가격이 오른 신규개발이 진행되는 사이의 가격이 후 행하여 오르는 Niche area를 선택하여 투자하니, 실패의 확률도 낮고 몰려다니며 신규개발, 오른다는 지역에 상대적으로 비싼 투자를 하신 분들보다 투자회수율이 훨씬 높습니다.
▲ 단기적으로 전개되는 지역적 및 시간적 매매 흐름을 예측
주택매물이 나오는 지역을 정밀히 살펴보면 매물이 나오는 지역이 시간적으로 집중됩니다. 즉, 한 지역에 매물이 한 집 건너 나오다가 어느 정도 지나면 거의 매물을 찾아볼 수가 없습니다. 즉, 주택의 거래가 활발했던 지역은 이미 한 거래의 사이클이 지나갔으므로 다른 지역보다 가격이 높은 것이 당연할 것입니다. 이렇게 활발한 지역과 거래가 보합 적으로 유지되는 지역을 표시하고 찾다 보면, 다음에 거래가 활발해지고 가격이 오를 지역을 찾아낼 수가 있을 것입니다.
▲ 투자당 렌트 회수율이 높은 곳을 선정
렌트는 주택가격보다는 상대적으로 안정되어있습니다. 지역별 렌트 가격을 놓고 매대 렌트 회수율이 좋은 곳이 투자에 적합한 곳입니다. 특히 콘도의 경우 HOA 차이가 크게 나고, 재산세도 차이 나며 특히, 특별세가 있는 곳은 재산세가 평균 1% 내외에서 2%가 넘는 곳이 있으니, HOA와 재산세를 대입하여 투자회수율을 분석해 보면 콘도단지마다 렌트 회수율이 상당히 차이가 날것입니다. 예를 들어, 라크라센타 같은 경우 100만 불 대의 주택의 렌트가 4천 불 전후입니다. 그러나 밸리의 경우에는 70만 불 전후의 단독주택이 비슷한 월 렌트로 거래되고, HOA는 200불에서 많게는 600불 가까이 내는 단지도 있습니다. 특히, 산타클라리타 지역은 60만 불 전후의 집에 재산세가 연간 만 불이 넘는 단지도 있습니다.
▲ 시간적인 거래의 흐름 파악
적어도 한 사이클을 걸치는 장기적인 투자를 하여야 할 것입니다. 부동산은 한두 사이클을 걸치는 10-15년 정도의 장기투자가 가장 바람직합니다. 예를 들어, 2000년 초에 15만 불이 나가던 집은, 2006년 전후에는 45만 불 정도까지 올랐을 것이고, 현재는 대략 60만 불 정도 할 것입니다. 2006년에 투자하신 분들은 가격의 폭락으로 무리한 투자에 보유 주택을 팔아 치우기에 급급하였을 것이고, 2000년 초에 장기 투자하신 분들은 현재 2-3배 상승한 가격에 만족스럽고 여유로운 삶을 즐기고 계실 것입니다.
▲ 자신이 없으면 안정된 지역선정
장기적으로 안정적인 투자를 원한다면, 무조건 좋은 학군과 새로운 주택건축 단지, 가급적 젊은 고소득자들이 거주하고 근처에 대형 몰이 많은 지역이 좋을 것입니다. 그러나, 이러한 지역은 가격 오름의 성장이 느리거나 이미 가격이 선행되어 다른 곳과 달리 가격의 오름이 보합세를 이루어 조금은 지루하나, 이러한 지역의 가격 선행과 보합의 사이클인 10년 정도의 사이클을 감안한다면 장기적인 차원이나 노후를 위해서는 좋은 투자가 될 것입니다.
현재, 부동산 시장의 흐름은 여전히 특이한 상태로 흐르고 있습니다. 연중 최고로 낮은 거래가 이루어지는 비수기인데도 새로운 리스팅은 봄의 성수기와 거의 같고, 매매 성사율은 신규매물 수량보다 30-40%가 많습니다. 이러한 상태이면 봄에는 강력한 셀러스 마켓(Seller’s Market)이 되어 바이어 분들에게는 고통스러운 시장일 것입니다.<*>
주택 재고의 이해와 의미 -<COMPASS 부동산>조나단 김 -
