지난달 유수의 상업용 부동산 회사인 Washington Prime Group이 이자를 제때 내지 못해 뱅크럽시 일보 직전에 직면했다. 약 100개의 쇼핑몰을 소유한 거대 상업용 기업이 말이다. 사실 작년 말에도 두 개의 큰 쇼핑몰 전문 기업이 뱅크럽시를 신청했다.
팬데믹으로 쇼핑몰이 장기간 문을 닫았고 안전한 온라인 쇼핑몰이 선호되다 보니 어느 정도 예상한 일이었다. 워싱턴 프라임 그룹의 주식은 지난주 45% 떨어졌고 일 년 전과 비교하면 약 80% 폭락한 것이다. 문제는 대형 쇼핑몰 비즈니스가 예전으로 회복하는 데 시간이 너무 오래 걸리고 전과 달리 매력적이지 못한 비즈니스가 되었다는 점이다.
이처럼 어려워진 환경 속에서 요즘 상업용 부동산이 어떻게 돌아가는지 진단하여 상업용 부동산에 투자 및 매매를 하고자 하는 투자자에게 도움을 주고자 한다.
첫째, 리스 계약 기간이 많이 줄었다. 코스타에 따르면 올해 리스 재계약 공간이 약 15억 스퀘어푸트에 이른다. 전체 리테일 공간의 약 14%를 차지하고 있다.
재계약을 앞두고 미래에 대한 불확실성 때문에 계약 기간이 대폭 줄어들었다. 10년 전만 해도 10~20년의 장기 계약이 주를 이뤘다면 요즘은 2-3년 계약 기간이 많이 늘었다. 현재 평균 계약 기간은 4년 정도인데 이보다 더 짧게 재계약이 이뤄진다. 테넌트 입장에서는 팬데믹을 겪으며 미래에 대한 불확실성으로 장기 계약으로 인한 렌트 부담 위험을 줄이려고 하기 때문이다.
한편 랜드로드 입장에서도 비워놓기보다는 단기 계약이라도 쇼핑센터 공간을 채우려고하는 상호 이익이 맞아떨어져 렌트 기간은 더 줄어들 것이라 사료 된다. 건물주 입장에서도 좋은 것이 일단 빈 공간을 채우고 2~3년 후 경기가 다시 회복되면 렌트 상승의 기회를 가질 수 있기 때문에 요즘 단기 계약이 늘어나고 있다.
둘째로 눈여겨볼 상업용 부동산 동향은 지역별로 온도 차가 다르다는 점이다. 예를 들어, 인구가 늘어나는 텍사스주와 플로리다주는 리테일 및 상업용 부동산도 함께 성장할 가능성이 크다. 지역 경제 동향 및 인구 증가가 매우 밀접하게 연결되어 있기 때문이다.
반면 북동부 추운 지역의 인구는 점점 줄고 있는 추세이다. 날씨가 은퇴하는 베이비부머 세대의 남쪽으로의 이주에 영향을 미치고 있는 것만 보아도, 북동부보다는 텍사스 달라스나 플로리다 팜비치의 남부 지역과 캘리포니아 같은 서부 지역에 상업용 부동산 투자가 계속 이뤄질 것으로 예상된다.
셋째로 상업용 부동산 규모 및 테넌트 포트폴리오에 따라 투자를 해야 한다. 대형 부동산의 수익이 예전만 하지 못한 동시에 위험 요소는 더 올라갔다. 그러므로 대형 프로젝트의 투자는 위험 요소를 미리 면밀히 살펴본 후 투자하기를 권한다.
팬데믹으로 가장 많은 피해를 입은 비즈니스들로 구성된 리테일의 경우 더 조심해야 한다. 가령 대형 식당들이나 의류 판매 가게들로 주로 구성되어 경우에는 위험도가 높다고 판단할 수 있다. 인도어 공간보다 아웃도어 및 패티오 스타일로 구성된 쇼핑센터나 몰이 투자에 나을 수도 있다.
팬데믹으로 모든 경제 환경이 변했다. 이런 변화에 민첩하고 적극적으로 대응하고 전문가의 분석과 자문을 받아 성공적인 상업용 부동산 매매를 하시기 바란다. <*> 문의: (818) 439-8949
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