2000년대 전후까지는 주택보유자들이 보통 7년 정도 단위로 이사를 하고, 50세 정도 되면 은퇴 전후 15년 이상을 한집에서 거주하였습니다. 이후에는 자녀와 합치거나 혹은 에퀴티가 많은 기존 주택을 매도하여 시니어 혹은 소형주택으로 다운사이징하고, 남는 자금으로 주식, 임대주택, 은퇴 연금 등에 분산 투자하여 노후를 대비하여 왔습니다. 이렇게 주택과 관련하여 움직이는 나이가 55세에서 65세 정도였습니다. 그러나 요즈음 유행하는 말로 운 없으면 120세까지 산다는 말이 있고, 2020년 현재 미국인의 평균 수명은 79세, 한국의 한국인 평균 수명은 남자 80세, 여자는 86세입니다.
▲ 은퇴 세대들의 남은 20, 30년간의 어려움
그동안은 자산의 정리 시기가 60-65세 사이였으나 이제는 70-75세로 넘어가면서 주택 보유 기간이 10년이나 늘어나 다음 대기 세대인 50세 전후의 주택 수요자에게 돌아갈 집이 없습니다. 더 큰 문제점은 정부가 시니어 주택에 신경을 쓰지 않는 것으로, 금융 사태 이후부터는 주변에 시니어 주택 분양이나 입주 광고를 본 적이 거의 없으실 것입니다. 그나마 정부 보조 아파트를 입주하려면 10년을 넘게 기다려야 하며 이런 문제로 은퇴계획이 더는 진전되지 않는 분들이 많을 것입니다. 자녀들과 같이 살던 큰 집을 이러지도 저러지도 못하고 머리에 이고 사시는 분들이 많습니다. 더욱이 이러한 상황에 결혼하는 젊은 층과 자녀 수, 더 큰 집으로 옮기려는 수요가 늘어난 데다 코로나 사태로 인해 도시거주자들의 시외 이주, 재택근무로 인한 단독주택의 수요 증가, 특히 작년 말부터 올해까지 이어온 엄청난 주택가격 상승과 그나마 조금씩 느는 신규 건축은 시니어 단지나 중소형 주택은 거의 없고, 대개 백만 불이 넘는 주택이 주류를 이룹니다. 이러니, 앞으로 주택가격 걱정은 차제 하더라도 마음에 드는 집을 장만할 수 있는 세대주가 얼마나 되겠습니까?
▲ 발 빠른 주류사회와 강 건너 불구경하는 우리들
작년 이후 현재까지, 매월 매물의 거래 건수가 거의 두 배로 늘어 주류사회의 에이전트는 눈코 뜰 새 없이 바빴으나, 저희 한인 에이전트들은 무서우리만치 조용함에 당황하였습니다. 주류사회가 이미 작년부터 주택의 변화에 대하여 움직이고 있었던 이유는 첫째 최저금리로 인해 3년 전의 50-60%의 월 모기지로 같은 규모의 집을 살 수 있거나, 같은 모기지로 2배 정도의 큰 집을 구매할 수 있기 때문입니다. 둘째, 저축, 주식, 금과 달리 인플레이션을 보장할 수 있는 자산은 부동산 이외에는 없다고 확신하였기 때문이고 셋째는, 가족과 오래 머물고, 재택근무, 시 외곽으로의 이전 희망 등 주택의 소유 형태가 바뀌었기 때문입니다.
▲ 인플레이션에 대한 인식 변화가 필요합니다
COVID-19로 과다한 양적완화로 주변에 소비 경향이 어떻게 바뀌었는지 살펴보십시오. COVID-19 이후 보상소비를 언급하는데, 제 개인적인 생각에는 보상소비는 커녕 이미 오래전부터 과다소비를 하고 있습니다. 인플레이션은 분명히 다가올 것입니다. 가구당 몇천 불씩 받던 보조금과 자업 보조금으로 내 위치가 개선되었다고 혼동하면 안 됩니다. 적어도 정부 보조가 중지되고, 물가와 주택, 실물경제는 오르고, 내 재산과 수입의 현금 가치는 떨어진다는 각오로 힘닿는 대로 대처해야 할 것입니다.
그런데 왜, 정부에서는 인플레이션이 일시적이라고 할까요? 이미 인플레이션에 들어선 것도 있지만, 과다하게 풀린 돈을 스폰지처럼 빨아들이는 요인이 있기 때문입니다. 2021년 1월 현재 현재의 미국 총 주택 자산가치는 36조 2천억 불 정도입니다. 그동안 COVID-19 관련 풀린 돈은 약 2조 3천억 불 정도입니다. 작년부터 올해까지 오른 주택의 가격은 대도시의 경우는 20-30%까지 상승한 곳도 있으나 미국 전체를 8%로 보면, 오른 주택의 자산가치는 2조 9천억 정도 됩니다. 풀은 돈의 자산가치 평가는 이미 부동산에 조용히 흡수된 상태입니다.
▲곧 다가올 테이퍼링
테이퍼링이란 경기부양책의 강도를 서서히 늦춘다는 의미입니다. 이로 인해 이미 주식값이 떨어지기 시작하였고 연이어 금리가 오르기 시작할 것입니다. 금리가 오르면 우리의 모든 삶은 바뀌게 될 것입니다. 그동안의 좀비기업, 좀비자영업체들이 서서히 사라지기 시작할 것이고, 주택의 구매 파워가 완전히 떨어져, 주택가격은 내년 초나 중반기부터 급상승에서 완만한 곡선을 이루며 상승할 것입니다.
▲ 은퇴 세대들이 대비하고 움직여야 할 일
첫째, 급격히 오를 금리에 대비 주택 다운사이징, 펀드, 주식(하루 4시간 이상 투자가 가능하면), 부동산 등의 투자는 즉시 시작하셔야 합니다. 둘째, 작년 말 새로 발의된 발의안 19를 이용하시면 재산세를 놀라울 정도로 절감할 수 있습니다. 셋째, 제발 집을 머리에 이고 살지 마십시오. 몸이 자유스럽고 건강하실 때 움직이십시오. 넷째, 앞으로는 모든 상황이 은퇴 세대들에게 상대적으로 불리하게 진행이 될 것이기 때문에 연장된 20-30년간의 삶을 위한 수입원을 만들 구체적 방안을 세우십시오. 온라인에도 많은 정보가 넘치고 전문 서적이나 도움받을 전문가들이 많이 있습니다. 무엇이건 투자하고 놀면서 통장에 꼬박꼬박 입금되는 은퇴 수입은 없습니다. 임대 수입과 연금마저도 내 비즈니스(일해서 버는) 수입이라고 생각하셔야 합니다. 80세에도 내 명함을 가지고 있는 분이 인생에 성공하신 분이라는 말이 생각납니다.<*>
