테이퍼링과 2022년 주택시장과의 관계 -<웨스턴 리얼티 그룹> 대표 케니 조-

최근에는 테이퍼링, 인플레이션, 금리 인상 이 세 가지 단어가 이슈입니다. 이번 달에는 이 세 가지가 우리 경제에 미치는 영향과 2022년 이후에 전개될 부동산 시장에 대해서 알아보겠습니다.

   테이퍼링이란?

   경제시장에서 양적 완화 즉, 시중에 돈을 계속 풀자니 물가가 오를까 봐 걱정이고 반대로 금리를 올리자니 경제에 미칠 충격이 예상되어 고안된 정부의 금융정책이 바로 테이퍼링입니다. 간단히 얘기하면, 금리를 올리기 전 시중에 풀던 돈을 먼저 점차로 줄이기 시작하는 것을 의미합니다. 

   테이퍼링과 금리  

   연준은 12월 연방 공개시장위원회(FOMC)회의에서 “수요와 공급 불균형이 지속돼 인플레이션 수준을 높이고 있다”며 이의 대응으로 현재 매달 150억 달러 규모의 자산 매입 축소 규모를 300억 달러로 늘려, 테이퍼링 마무리 시점을 올 6월에서 3월께로 앞당기기로 결정했습니다. 다행히, 고용을 최대한 늘리기 위해 현재의 기준 금리는 여전히 제로금리(0.00~0.25%) 수준으로 동결한다고 했지만, 올해는 최소 3차례 금리 인상을 경고했습니다.  참고로, 2013년에는 테이퍼링 선언 후 테이퍼링 실시까지 7개월, 금리 인상까지 2년이 걸렸습니다.

   테이퍼링과 인플레이션 

   정부는 "연준이 인플레이션을 일시적이라고 판단한 것에 대해 잘못을 인정했다"며 이를 위해 테이퍼링 속도를 높여야 한다고 했습니다.  그간 주장하던 일시적 인플레이션이 아니라 향후 물가가 지속해서 오르리라는 것을 시사하는 것이며, 테이퍼링의 가속으로 물가의 급격한 인상은 어느 정도 조정이 될 것입니다.

   테이퍼링과 팬데믹이 부동산시장에 미치는 영향 

   2018년 트럼프 재임 시절 정부는 기준금리를 4차례 인상했었고, 이후 몇년에 걸쳐 0%에서 2.5%까지 인상하였고, 모기지 금리는 이의 영향으로 평균 4%에서 5% 초반을 유지했습니다. 서브프라임 사태와 비교하며 모두 주택 가격이 폭락한다고 난리를 쳤습니다. 그러나, 당시 주택 가격은 급락이 아닌 완만한 상승세를 보였습니다. 금리 상승으로 모기지 금리에 악영향을 줬는데 왜 반대로 주택가격은 올랐을까요? 경제가 좋아져 수입이 늘고, 모인 자금은 부동산 구매로 돌려 오히려 공급이 부족하여 금리 인상은 주택가격에 영향을 주지 못했습니다.  최근은 더욱 심각합니다.  실버세대의 수명연장, 결혼, 자녀출산 증가, 타주 인구 유입 등 수요는 늘었으나 턱없이 모자란 재고와 부진한 신규 건축으로 앞으로도 공급이 수요를 맞추기는 어려울 것이며, 주택가격은 모기지 금리 인상과는 별개로 움직일 것입니다. 또한, 팬데믹과도 별개로 움직여 왔습니다. 중간 주택가격은 팬데믹 기간인 2020년 6월 이후 한 해 동안 276천 불에서 36만3천 달러를 기록하여 연간 주택가격 상승은 23.4%였습니다. 

   테이퍼링으로 인해 차압 주택이 증가한다? 

   최근 주택 구매자분들은 모기지 대출 역사상 가장 어려운 대출 규정을 통과한 신용이 좋은 분들이며, 또한 주택 보유자들은 높은 비율의 에퀴티를 보유하여 재융자를 하거나 팔아서 모기지를 갚으면 되므로 주택 포기 상황은 벌어지지 않을 것입니다. 금융기관 역시 차압은 큰 손실을 가져다주므로 최대한 피하고 지원을 해줄 것이고, 지난 20년 동안 지속해서 550만 채의 수요 대 공급 부족 상황이 누적되어 차압주택으로 인한 주택 가격의 폭락이라는 사태는 벌어지지 않을 것입니다.

   2022년 이후 주택 보유자와 바이어가 알아 두어야 할 사항

   2018년 테이퍼링 정책 시에도 기준 금리 인상은 모기지 금리 인상으로 이어졌는데, 주택가격은 예상한 급락이 아닌 상승으로 이어졌습니다. 이제 급여나 자영업자가 저축으로 돈을 모아 주택울 소유하기에는 어렵게 되어가고 있습니다. 기존 주택 소유자들은 일단 안정된 주거와 평생 자산 증식에 대한 안전구역에 들어선 것이고,  첫 주택 바이어는 매년 살 걸 하는 후회보다는 최대한 빨리 주택을 보유하는 것이 노후대책이나 자산증식에 최선의 길일 것입니다. 주택이 필요 없다고 주택 구매를 연기하신 분들은 몇 년 뒤 주택 소유와 미소유의 현실을 비교하고 더 이상 주택구매는 불가능하다는 느낌에 기가 막혀 할 것입니다. 기존 주택 보유자나 투자주택을 보유하신 분들은 지도를 펼치고 지역별 가격의 흐름을 읽어보며, 상승이 주춤하거나 멈춘 곳에서  빠져나와 움직임이 활발한 지역으로 갈아타시는 것이 장기적으로 최고의 자산 증식과 노후 대책의 보완 방법일 것입니다. 

   2022년 이후에 대한 결론 

   금리적 측면에서는, 테이퍼링은 유동적인 주식 시장에는 즉각적으로 영향을 주지만 부동산 시장에는 아주 느리게 단계적으로 영향을 줄 것입니다. 올 중반기 이후에 모기지 금리는 점차 단계적으로 오를 것입니다. 끝으로 가격적 측면으로는, 금리 인상에도 불구하고 수요공급 원칙에 의한 공급 부족으로 부동산 가격이 금리 인상과 상관없이 꾸준히 오를 것입니다. <*>    

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