은퇴후 주택 구입 -<뉴스타부동산>이 상 규-

어렸을 때 할어버지의 회갑 잔치가 아주 크게 동네에서 벌어졌던 것을 기억한다. 그만큼 예전에는 60세 이상 사는 것을 장수라고 보았다. 그런데 요즘은 회갑 잔치를 하는 분들이 거의 없다. 왜냐하면 이제 주위에 100세를 넘기신 어르신들이 많으시고 건강하게 삶을 영유하고 계시기 때문이다. 의약과 공중보건 그리고 영양의 발달로 1세기 만에 인간 기대 수명이 20년 이상 늘었다. 2030년에는 83세 이상이 된다고 한단다. 그만큼 노년 인구가 늘었고 이에 따라 노년층의 주거 수요도 그만큼 늘었다. 

   특별히 팬데믹으로 생긴 주택 구매 경향 중 하나가 은퇴 후 주택 구매가 늘어났다는 점이다. 일반적으로 첫 집 장만의 주 연령대가 30대 즈음의 밀레니엄 세대가 대부분이지만 요즘 베이비 부머 세대들의 주택 구매도 눈에 띄게 늘고 있다. 이런저런 이유로 렌트에 사는 60대 이후 노년층이 팬데믹으로 오히려 주택 구입을 하고 있다. 기대 수명이 늘어나기 때문에 노년층의 주택 보유 기간이 늘고 있다.

   65세 즈음 은퇴를 한 이후에도 건강 수명(특정 나이대의 사람이 장애 없이 살 수 있는 잔여 햇수 즉 장애 없이 건강하게 살 수 있는 기대 수명)이 70대 중반까지 늘어 나서 은퇴 후에도 양로 시설에 들어가기보다는 주택 유지를 하거나 늘그막에 새로 구매하는 경향이 늘고 있다.

   하지만 은퇴 후 수입이 급격히 줄어드는 만큼 젊었을 때와의 주택 구매와 사뭇 다르다. 60세 이후 주택 구매를 위해 미리 알아두어야 할 점은 무엇이 있을까?

   첫째, 장기적인 관점을 갖고 준비를 하는 것이 좋다. 개인마다 은퇴 시기가 다른 만큼 은퇴 시기를 기점으로 5-6년 전부터 준비를 하는 것이 좋다. 잔여 수명 기간의 생활비 및 건강 비용 등의 은퇴 자금뿐만 아니라 주택 구매을 위한 다운페이먼트가 많이 필요한 만큼 충분하게 준비를 해야 한다. 그리고 무엇보다 융자할 경우를 위해 크레딧 관리를 잘하여야 한다. 은퇴 후에는 고정 수입이 없기에 융자를 고려하고 있다면 은퇴 전에 주택 구입을 한다. 만약 은퇴 후 구매를 원한다면 라인 오브 크레딧 같은 것을 열어 두어 기존의 마련한 자금과 합하여 현금으로 주택을 구매하는 계획을 세운다. 이런 준비는 장기적으로 천천히 준비해야 나중에 주택 구매 시 낭패를 보지 않는다. 만약 아직 젊어 은퇴를 한참 있다 한다면 지금부터 적더라도 은퇴 자금 계좌를 만든다. 은퇴 자금 또는 은퇴 후 머물 주택을 사기 위해서는 장기적으로 계획을 짜서 실행에 옮겨야 한다. 물론 절세와 기타 세금 관련 정보는 세무사나 공인 회계사와 상담을 하길 권한다.

   둘째, 이사 들어갈 지역을 선택하기 위해 지역 정보를 조사한다. 노년을 보낼 주택은 단기간 거주 목적이 아니라 상당한 기간 즉 10년 이상을 보낼 수 있기 때문에 노년층을 위한 필요 시설이나 편의 시설이 가까운 곳이 좋다. 가령 병원이나 마켓이 가까우면 좋다. 또한 노년을 외롭게 보내지 않게 친구나 지인과 교제하기 좋은 교회나 모임 장소가 가까운 지역을 고려한다. 한편 요즘 자연재해가 점점 빈번해지는 만큼 산불 지역이나 홍수 지역 가까운 곳은 피하는 것이 좋다. 그리고 복잡하고 범죄율이 높은 지역 또한 피한다. 반면 자녀가 없는 만큼 고가의 주택이 있는 좋은 학군 지역을 굳이 찾을 필요는 없다.

   셋째, 만약 지금 주택을 갖고 있고 작은 집으로 다운사이징을 고려하고 있다면, 서두르지 않고 주택 매매 시점을 고려한다. 지금같이 셀러가 유리한 시장에서 다운 페이먼트할 재정이 허락한다면 먼저 작은 주택을 구입하고 지금 살고 있는 큰 주택을 천천히 파는 것이 좋다. 만약 새집에 관심을 두고 있다면 시니어 홈을 추천한다. 요즘 건축회사들이 55세 이상 층이 많다 보니 시니어를 위한 새집 단지들을 많이 조성하고 있다. 과거의 시니어 홈과 달리 집이 작지 않고 노년층의 필요에 집중하면서 고급스럽게 건축하고 있다. 물론 기존의 시니어 홈보다 가격이 더 높다. 하지만 만약 재정이 허락된다면 게이트가 있고 노년 편의시설이 잘 구비된 새집 구매를 추천한다. 

   넷째, 주택으로 나가는 월 비용을 줄일 수 있는 주택 구매 선택을 한다. 55세 이상만 거주할 수 있는 시니어 홈의 경우 대체로 월 HOA(Home Owners Association) 비가 높다. 이를 고려하여 미리 재정 계획을 세운다. 또한, 유틸러티 비용이 향후 올라갈 수 있음으로 에너지 절약형 주택을 구매하여 매달 나가는 비용을 최대한 줄인다.

   다섯째, 주택 구매 시 소유권을 어떤 형태로 할지 주의 깊게 결정을 한다. 아무리 100세 시대라 하더라도 만약을 위해 유고 시를 염두에 두고 소유권 형태를 변호사와 상의하여 결정한다. 리빙 트러스트를 만들어서 만약을 대비하는 것이 현명하다.

   이제 건강하게 100세를 사는 시대가 도래하고 있다. 노년에 작지만 부담 없는 공간에서 주거 안정으로 마음의 평안을 얻으시길 빈다.<*>

   문의: 뉴스타 부동산 명예 부회장 이상규 (818)439-8949