주택을 구매하려고 할 경우 가장 중요한 요소 중 하나가 내가 얼마만큼의 다운 페이가 준비되어 있느냐일 것입니다. 그리고 다운페이가 충분히 마련되지 않아서 20% 미만으로 다운페이를 할 경우 별도로 부담해야 할 모기지 보험과 같은 비용에 대한 우려도 그중 하나일 것입니다.
새로 주택을 구매하실 경우에 만약에 20% 다운페이를 하지 않으면 모기지 보험에 가입해야 하고 별도의 보험료를 매달 페이먼트로 지급해야 합니다. 하지만 경우에 따라서 20% 다운페이할 목돈이 부족하거나 다른 용도의 지불 계획 때문에 20% 다운페이를 못 할 경우에 과연 모기지 보험을 없앨 수 있는지 여부와 그 시기를 결정하는 요인에 대해서 알아볼 필요가 있습니다.
▲ 모기지 보험은 무엇인가요?
모기지 보험은 모기지 대출 불이행으로 인한 손실에 대해 모기지 담보 증권의 대출자 또는 투자자에게 보상하는 보험 정책입니다. 결국 20% 미만의 다운페이를 할 경우 대출자의 상환 불이행으로 초래될 위험을 회피하고 투자자를 보호하기 위한 보험 상품을 말합니다. 모기지 상품에 따라 보험사는 정부 공공기관 혹은 개인이 될 수 있습니다.
▲ 모기지 보험료는 얼마인가?
대출자의 다운페이 금액과 Credit score 등 위험 요소에 따라 차등이 있지만 대략 대출금액 잔액의 0.25%-1.5% 가 일 년 보험료로 부과됩니다. 따라서 만약 55만 불 대출을 10%인 5만 불만 다운한 경우 잔액 50만 불에 대한 대략 1% 보험료가 추가된다고 가정하면 한 달에 대략 417불 정도의 추가 비용이 발생하게 됩니다.
▲ 모기지 보험의 유형
모기지 보험에는 개인 모기지 보험(PMI)과 모기지 보험료 (MIP)의 두 가지 유형이 있습니다.
일반 모기지 대출에는 PMI가 있고 FHA Loan 같은 정부 보증 상품의 경우에는 MIP 가 적용됩니다. 보험 유형을 아는 것은 모기지 보험을 제거하는 방법을 이해하는 데 중요한 요소입니다. 왜냐하면 개인 모기지 보험과 정부 보증 MIP의 경우 보험 제거에 요구되는 조건이 약간 상이하기 때문입니다.
▲ 모기지 보험 취소 요건의 결정 요소
모기지 보험 취소의 가장 중요한 결정 요소는 LTV (Loan to Value) 즉, 현재 자산 가치 대비 대출 금액이 차지하는 비율입니다. 만약 대출자가 매달 꾸준히 페이먼트를 지불해서 일정 기간이 지나면 대출 잔액은 줄어들고 이전에 비해서 부동산 가치가 상승했다면 새 평가액 기준으로 LTV 비율은 당연히 낮아지게 될 겁니다. 결국 기존에 LTV가 90%로 시작했지만, 기간이 지나서 잔액이 줄고 평가액이 높아지면 LTV는 80% 이하로 떨어지게 됩니다.
▲ 두 가지 다른 유형의 모기지 보험을 제거하는 방법
(1) PMI를 제거하는 방법
- 일정한 목돈이 생기면 원금을 갚아서 LTV 80% 가 되도록 한 후에 해당 은행에 PMI Cancelation request를 할 수 있습니다.
- 부동산 가치가 상승한 경우에는 대출 기관에 재평가를 통해서 PMI Cancel을 요구할 수 있는데 시장가치 기준 재평가로 LTV가 80% 이하이고 5년 이상 집을 소유해야 PMI 제거가 가능합니다.
- 가장 현명한 방법은 재융자를 통해서 자산 재평가와 현재의 낮은 이자율을 결합해서 매달 지출하던 PMI도 없애고 월 페이먼트도 저금리로 낮추는 방법입니다. 몇 년 전에 20% 미만 다운으로 새집을 구매해서 아직 PMI를 지불하고 있다면 전문가와 상담을 통해서 PMI도 없애고 이자율도 낮추는 일거양득의 효과로 월 페이먼트를 대폭 줄일 수 있습니다.
(2) MIP를 제거하는 방법
FHA가 보증하는 첫 주택 구매 프로그램으로 다운페이는 준비가 안 되어 있지만, 일정한 월수입만 증면되면 3.5% 다운으로 융자가 가능한 프로그램이기 때문에 대부분의 FHA Loan 대출자는 MIP를 지불하고 있는 경우가 많습니다. MIP 비용은 대략 대출금 잔액의 연 0.5%입니다. 따라서 50만불 대출 잔액이 있다면 월 208불의 MIP을 추가로 지불하고 있다고 보시면 됩니다.
FHA Mortgage 경우 LTV가 80% 이하로 내려가도 최소 11년간은 MIP를 지불해야만 하도록 규정하고 있습니다. 따라서 가장 좋은 방법은 FHA Loan을 일반 Conventional Loan으로 Convert 하는 재융자를 통해서 이자율도 낮추고 MIP 도 제거하는 방법이 있습니다.
만약 몇 년 전에 정부 보조 FHA Loan으로 주택 구매를 해서 아직 MIP를 지불하고 계신 경우에는 전문가의 도움을 받아서 일반 상품으로 재융자를 하셔서 MIP 지출을 줄이고 페이먼트를 낮추는 방법을 고려하시기 바랍니다. 이자율로 낮추는 금액과 MIP 비용을 제하면 월 페이먼트를 상당히 많이 줄일 수 있습니다.
얼마 전 Fed(연방준비제도 이사회)는 아직 현재의 금리를 유지하지만 2023년부터는 이자율 인상을 단행할 것을 시사했습니다. 자산매입을 통한 테이퍼링으로 시장 충격을 최소화하는 데는 한계가 있습니다. 일정 기간이 지나면 시장에 풀려진 통화를 조절해야 하고 유일한 방법은 금리 조정입니다.
최근 이자가 오르고 앞으로 이자가 더 오를 수 있습니다. 앞으로 이자가 더 오르기 전에 현재의 낮은 이자율을 활용하는 게 현명합니다. 몇 년 전에 주택을 구매하셔서 아직 모기지 보험을 지불하고 계신다면 위에서 언급한 방법을 통해서 월 지출액을 대폭으로 절약하는 방법을 고려해 볼 만합니다.<*>
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