그 어느 때보다 강한 요즈음의 Seller’s Market에서는 얼마에 Offer 가격을 써내고, Down Payment는 얼마만큼 해야 하는지 결정하기가 쉽지 않습니다. 좋은 위치에 관리가 잘되어 있고 Remodeling이 잘 되어 있어서 바이어의 마음을 끌 만한 좋은 매물이 마켓에 나오면 불과 일주일 안에 수십 개의 오퍼가 들어오는 게 요즈음 현실입니다.
당연히 Seller는 다운이 많고 가격이 높은 Offer를 골라서 선택하게 됩니다. 매물도 부족하고 좋은 매물이 제한된 상황에서 자금력이 충분한 바이어는 Over Asking Price에 대한 거부감이 전혀 없습니다. 렌트도 오르고 이미 인플레이션이 마켓에 반영된 것을 감지한 바이어는 그러한 상황에 빠르게 적응해 가고 있습니다.
그러다 보니 바이어가 계약 시 조건으로 제시할 수 있는 몇 가지 기본적인 Contingency 사항들, 예를 들면 Loan Contingency, Appraisal Contingency 들조차도 없애야만 Seller가 Offer를 Accept 하는 경우가 많습니다.
Zillow나 Redfin 같은 ONLINE PORTAL이 마켓을 주도하면서 가격 경쟁을 더욱 부추기는 경향이 있습니다. 셀러든 바이어든 ONLINE을 통해서 너무나 신속하고 편리하게 매물 정보와 판매 동향에 접근하다 보니 심리적 압박을 더 받게 되고 그런 경향이 마켓의 흐름을 주도하는 경향이 있습니다.
따라서 내가 충분한 Down Payment가 있고 자금 여력이 충분하다면 몰라도, Tight 하게 Down Payment를 준비해야 하는 Buyer라면 일정 부분 위험을 감수해야 하는 경우가 많습니다. 그러한 위험 중 하나는 바로 Appraisal Gap입니다. Appraisal Gap은 판매가격과 감정가격 간에 발생한 차액을 의미합니다.
감정가는 Lender가 지정하는 전문 감정사가 해당 지역의 최근 판매 기록과 해당 주택의 상태를 기초로 해서 적정한 가치를 산정한 가격을 말합니다. 바이어와 셀러 간에 계약한 가격에 합당한 감정가가 나오면 다행이지만, 만약에 너무 높은 가격을 Offer 해서 감정가가 실제 계약된 판매가격보다 낮게 나오면 그 차액만큼 Appraisal Gap이 발생합니다.
예를 들면 리스팅 가격이 $900,000이었는데 Over Asking으로 결국 판매 계약이 $1,000,000으로 결정된 경우에 만약 Appraisal price가 $920,000으로 나오게 되면 결국 $1,000,000와 $920,000의 차액 $80,000의 Appraisal Gap이 발생하고 Lender는 감정가 기준만큼만 Loan을 해주기 때문에 그 차액 $80,000을 Buyer가 Closing이 현금으로 추가 지불해야 합니다.
다행히 Down Payment가 충분하고 승인된 수입이 충분하다면 문제가 없지만, Down Payment가 충분하지 않고 수입도 충분하지 않으면 Loan structure를 조정해서 Appraisal Gap을 해결할 방법도 제한적일 수 밖에 없습니다.
요즈음처럼 강한 Seller’s Market에서는 Appraisal Gap으로 인해서 Loan을 진행하다가 문제가 발생할 가능성이 큽니다. 사전에 예상되는 문제를 잘 검토해서 전략적인 준비를 하지 않으면 설사 원하는 매물을 찾아서 계약했어도 마지막 Funding에 문제가 생겨서 딜이 깨질 수도 있습니다.
처음 Pre-approve 받고 나서 최종적으로 딜이 Closing 될 때까지 각 중요한 순간마다 어떻게 대처해야 문제없이 Funding과 Closing이 되는지를 미리 전문가의 도움을 받아서 준비하고 진행하는 게 현명합니다.<*>
Email: coh@nexamortgage.com
Website: www.cohmortgageteam.com
