주택구입은 인생에서 가장 큰 투자 혹은 구매 행동이므로 당연히 이런저런 비용을 잘 비교하고 분석해서 가능한 한 비용은 줄이고 비용에 대한 회수 가치는 높이는 지혜가 필요합니다. 그중에서도 주택융자 시 발생하는 이자율은 가장 중요한 결정 사항입니다. 그만큼 비용의 비중도 크고 영향을 미치는 기간도 길기 때문입니다.
모든 융자에는 이자가 발생하고 대부분 30년 고정 혹은 15년 고정 등 장기간에 걸쳐서 할부로 지불하기 때문에 적은 숫자의 이자율도 총기간 금액에는 많은 영향을 미치게 됩니다.
대출자가 이자율 쇼핑 시 이해가 어려운 것 중의 하나가 MORTGAGE POINT 혹은 DISCOUNT POINT라는 용어입니다. 주택융자 고려 시 좋은 이자율을 위해 쇼핑하는 것 외에 DISCOUNT POINT를 이용하는 것도 한 방법인데 이걸 잘 이해하는 분은 별로 없습니다.
여기서 포인트는 대출기관에서 사용하는 용어인데 1포인트는 총대출금액의 1%에 해당하는 금액을 말합니다. 융자 금액이 $500,000일 경우 1포인트는 $5,000에 해당합니다. 대출자는 선불금 수수료 형태로 이 포인트를 지불하고 이자를 낮출 수 있습니다. 이렇게 선불 수수료로 포인트를 지불하고 이자율을 낮추는 행위를 BUYDOWN이라고 합니다.
각 포인트가 이자율을 낮추는 정도는 각각의 대출기관에 따라 다르고 해당 상품 유형에 따라서도 변하기 때문에 일률적으로 적용하는 것은 곤란하지만, 대략 1포인트는 모기지 이자율을 0.25% 정도 낮추는 효력을 갖습니다. 예를 들어, 만약 총대출금액이 $500,000이고 이자율이 3%라고 할 때, 포인트로 $5,000을 지불하면 기간 이자율을 2.75%로 낮출 수 있습니다. 포인트는 대출 마감 시 청구되며, 대출자가 모기지를 신청한 후 받는 LOAN ESTIMATE와 대출자가 대출 마감 전에 받는 CLOSING DISCLOSURE에 기재됩니다.
본인의 상황에 맞추어서 시장에서의 이자율과 이 포인트를 잘 활용하면 월 모기지 페이먼트를 낮추어서 재정적 이득을 취할 수 있습니다.
주택 구매자 혹은 재융자를 하려는 분의 경우, 현재 소유한 주택을 장기 보유하지 않고 불과 몇 년 만에 팔거나 바로 몇 년 후에 다시 재융자하실 경우에는 현재 선불 구입한 포인트가 손실될 수도 있기 때문에 전문가의 도움을 받아서 진행하는 게 현명합니다.
중요한 것은 선불 이자를 회수할 수 있을 만큼 충분히 오랫동안 집에 머무르는 것입니다. 구매자가 불과 몇 년 만에 주택을 팔거나 모기지를 재융자하거나 상환하면 할인 포인트를 구입하기 위해 투자한 금액이 회수 가능한 기간이 짧아서 DISCOUNT POINT 구입의 의미가 없어집니다. 만약에 장기간 거주가 확실하고 선불 포인트를 부담하고 이자율을 낮추는 게 유리하다고 판단되면, 일정액의 선불 포인트를 부담하고 기간 이자율을 낮추는 것은 비용을 줄이는 좋은 방법입니다.
그리고 만약 구매하는 모기지 상품이 장기 고정이 아닌 일정 기간 후 변동으로 변하는 하이브리드 상품인 경우에는 포인트 이용 시 더 신중히 손익 분기 시점을 계산할 필요가 있습니다. 보통 변동 모기지를 가진 경우 일정 기간 후 재융자할 확률이 높기 때문에 여러 변수와 가능성을 고려해야 합니다.
모기지 포인트를 구매하는 것은 당신이 그것을 감당할 수 있고 이자를 절약할 수 있을 만큼 충분히 오랫동안 집에 머물 계획이라면 큰돈을 절약할 수 있습니다. 그러나 많은 주택 소유자들에게 주택 구입에 대한 다른 비용에 더하여 할인 포인트를 지불하는 것은 재정적으로 부담이 될 수 있습니다. 또한 포인트 구매가 이자 비용을 낮추기 위한 최선의 전략은 아닙니다. 만약에 그 포인트 구매 자금으로 디파짓 금액을 높이면 LTV (Loan to Value)를 낮추어서 더 좋은 조건의 낮은 이자율을 받을 수도 있기 때문입니다.
주택구매에는 주택의 크기, 위치 그리고 본인의 직업 등 해당 주택에 머무는 기간에 영향을 미칠 수 있는 여러 가지 변수가 있습니다. 당연히 주택담보 대출 상품을 선택할 때에는 해당 주택에서 앞으로 몇 년간 거주할지 그리고 어떤 변수가 작용할지를 고려해서 선택하는 게 중요합니다. 고정 이자로 할지 아니면 하이브리드 이자로 할지, 상환 기간을 얼마로 하는 게 좋은지, 포인트 선불 구매를 통해서 기간 이자를 낮추는 게 유익한지 등, 수많은 상황을 고려해서 본인에게 적합하고 유리한 상품을 선택하는 문제는 그리 간단하지 않습니다. 전문가의 도움을 받아서 본인에게 가장 적합한 상품을 선택하시기 바랍니다.<*>
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Reverse Mortgage에 대한 이해(1)-<NEXA> 케빈 오-
