주택가격이 10년 만에 하락세로 돌아섰습니다. 금리 역시 5.25%였던 2006년 이후 최고의 상승세를 보입니다. 이번 주택경기의 부진(그러나 주택가격의 폭락은 아닙니다)의 원인은 금리, 인플레이션으로 인한 불안심리로 볼수 있습니다. 이중 금리를 인상하는 경우는 너무 과다한 투자, 인플레이션, 신용의 위험 증가 시 발생하는데 다행히 이제는 3개의 요인이 정리상태로 들어가기 시작하고, 내년에는 본격적으로 경제 전반이 경기 침체로 들어가며 이 또한, 정복되며 하나하나 정리되어 갈 것입니다.
현재의 경기와 부동산 시장 현황
현재 실업률은 3.6% 정도로 상당히 양호한 상태입니다. 그리고 기준금리는 4.5%이고, 모기지와 연동되는 10년 국채금리는 3.6%, 12월20일 현재 모기지는 6.28%입니다. 인플레가 종결되고 경기침체로 들어가 빨리 어려움에서 벗어나려면, 실업률은 5% 이상으로 떨어져야 하고 기준 금리는 5.25% 정도가 되어야 합니다. 즉, 지금은 인플레이션이 잡혀가며, 서서히 경기침체로 들어가는 과도기로 보면 됩니다. 부동산은 생각보다는 많이 하락하지 않고 있습니다. 6%가 넘는 금리는 바이어입장에서는 상당한 부담 가는 이자율입니다. 그러나 상대적으로 보면 정부의 목표 평균치인 6.5%보다는 낮습니다.
2000년대 전후 10% 전후로 융자를 받았던 시기를 잊어서는 안 될 것입니다. 주택경기에 대하여 안 좋은 관점으로 보는 것은 연준이 주택가격의 20% 폭락을 예고했고, 금리 문제로 바이어의 급격한 Buying power가 떨어지는 사항과 투자자들의 투자위축에 있습니다. 왜, 정부도 아닌 연준이 지난달 말 20%의 주택 가격 하락 예상을 데이타도 없이 발표했을까요? 주택가격이 오르면, 인플레이션에 영향을 주기 때문입니다. 이에 대하여, 정부와 연관기관에서는 아무런 긍정의 표시를 하지 않는 것으로 보아도 이는 그냥 지나쳐야 할 발표입니다.
실제로 심각한 문제는 바이어의 Buying power 문제입니다. 금리 문제로 같은 월페이먼 $2,700로 2.5%인 작년에는 70만 불 융자가 가능했으나, 이제는 42만 불 융자만이 가능합니다. 엄청나게 떨어진 Buying power입니다. 이러한 문제가 바이어에게 현실로 받아들이기까지는 시간이 필요할 것입니다. 다행인 것은 주택보유자들과 투자자들이 주택의 매각보다는 관망하고 있어 주택 가격 유지에 기여를 한다는 것입니다.
2023년 부동산 시장 전망
앞서 언급 드렸다시피, 단단하게 기초가 이루어진 기존 주택보유자분들이 매각보다는 주택 유지 심리가 대부분이고, 가장 많은 실수요자인 중간 주택 구매자층은 주택구매에 대한 의지를 꺾지 않고, 나중에 금리가 조정되면 재융자받겠다는 생각으로 발생하는 구매는 주택가격의 유지에 기여합니다. 주택가격의 하락은 1-2년 이상이 연속된 적은 없습니다. 10년 만의 주택가격 하락세나 올해와 내년의 주택 가격 조정은 대략 8-10%로 보고, 100만불이상의 대형주택은 더 많은 가격조정이 있을 것입니다. 반면에 실수요자로 이루어진 중간 주택군과 소형 콘도의 가격은 오히려 빠른 회복세를 보일 것입니다.
미국 정부의 정책 방향과 문제점
정부의 정책은 분명합니다. 신속히 경기침체로 유도하여 빠른 복구를 원하고 있습니다. 임의적 조정이 안 되는 실업률이 5%가 넘을 때까지 의도적 침체유도를 위하여 금리는 내년 초까지 5% 초반까지 올릴 것이며, 2023년 말이나 24년 초부터는 금리인하를 시작할 것입니다. 즉, 2022년 중반부터 어렵기 시작한 경제환경이 영향을 주고 이에 따른 결과가 나타나기 시작하는 내년 1년은 정말로 어려운 시기가 될 것입니다. S&P 500중 23%를 차지하는 좀비기업을 포함하여 많은 기업이 파산할 것이고, 펜데믹시기에 정부 보조에 의하여 유지되던 많은 자영업자분 역시 문을 닫고, 커머셜빌딩의 공실률은 현재 20% 전후이나 급격히 늘어날 것입니다. 이는, 정부가 대비함보다는 의도적으로 거칠게 정리하는 과정이므로 감내해야 하고, 늦어도 2024년 봄 이후에는 원래대로 돌아갈 것입니다.
내년 일 년 주택경기는 주택소유자들의 넉넉한 에퀴티와 그간의 초저금리로 인한 낮은 월 모기지 페이먼트로 흔들림이 없을 것이고, 시간이 지남에 따라 주택 실구매자들은 역시 구매에 나설 것이고, 절대적으로 부족한 주택수로 가격의 폭락은 절대로 올리가 없습니다. 바이어분이건 셀러분이건, 환경의 변화에 너무 집착하지 말고 원래 계획대로 그대로 움직이시는 것이 옳다고 봅니다. 사실 분은 구매하시고 일정 기간 지난 뒤 재융자 받으시면 되고, 파실 분은 1-2년 내로는 아직도 취적의 매매 적기이므로 집을 파시면 되고, 투자자분들은 매매보다는 오히려 구매에 적극적인 것이 좋을 것입니다.<*>
