1월 중순 이후 나타나기 시작한 오픈하우스 간판과 집을 보여 달라는 요청이 잦아져, 시장에 내놓은 리스트의 셀러분들과 어렵게 가격을 조정하고 오픈하우스를 하여 2022년 가을 이후 70일 넘게 쥐고 있던 매물들을 리스팅 가격에 매매 성사하고 두 분의 바이어에게는 썩 좋지 않은 가격에 사드렸습니다. 이중, 중형 콘도는 멀티플 리스트 상황에서 좋은 가격에 좋은 바이어를 선택할 수 있었습니다. 아직은 어떻다고 판단은 할 수 없지만 좋은 시작이라고 생각합니다. 원래 제 생각에는 3월이 지나고 빨라야 가을이 되어야 부동산 시장이 자리를 잡고, 12월 정도 되어야 경제도 서서히 침체에서 벗어나리라는 생각이었지만, 월 단위로 극과 극으로 변하는 연방정부의 발표와 각 경제기관의 제각각의 발표는 그동안 보지 못하던 현상입니다. 모든 것이 평균이 없고 끝에서 끝으로 접근하니 말을 아낄 수밖에 없습니다.
▶ 경기는 아직도 안개 속인가?
생각해보니 팬데믹 전에는 실물경기인 소비, 투자, 실업률, 임금, 물가 등이 안 좋다고 내내 불평하였으나, 이제는 반대로 금융경제의 지표인 주가, 환율, 금리 등이 안 좋다고 합니다. 이처럼 서로 반대의 영향을 주는 요소인데 이 잣대를 동시에 들이대니 혼동이 될 수밖에 없는 것 같습니다. 매월 바뀌는 상황을 잘 다스려 살펴보고, 경제 전반의 움직임을 보면, 작년에 제가 말씀드린 상황과는 별 변화가 없을 것 같습니다. 금리는 현재의 4.75%에서 5.25% 가야 멈추며, 이러한 움직임은 경기 침체가 서서히 희석된다는 의미이고, 6월부터는 반대로 실물경기에 민감한 중산층 이하의 그룹은 최악의 어려움을 경험할 것입니다. 고통은 연말이 되면 서서히 풀리고, 반면에 대규모 투자자들은 선행하여 움직여 상승세를 이룰 것이고, 그동안 10년 국채에 의하여 변동되던 모기지 회사들은 작년과 올해 엄청난 이익을 거두고 다시 금리를 하향 조정하기 시작할 것입니다. 최악의 경기침체도 12개월을 넘긴 적이 없고 평균 6개월 전후이니 짧은 기간이나마 잘 대응하면 될 것입니다.
▶ 지난 2년간의 부동산시장 변화
다음 페이지의 통계는 SRAR의 통계를 기반으로 정리해본 것입니다. 매매량으로 보면 팬데믹 기간인 2021년 6월 대 2022년 6월을 비교하면 거래량은 17%가 감소하였으나, 당시의 매물 부족을 반영하여 중간 가격은 반대로 17%가 올랐습니다. 2022년1월대 올해 1월을 비교하면 매매 거래량은 45%가 감소하였으나 가격은 거의 변동이 없습니다.
무언가 이상하지 않습니까? 거래량은 급격히 감소하였는데 가격은 내리지 않았습니다. 여기저기서 얘기하는 시장 상황과는 완전히 틀리지요? 이 현상은 거래량은 급격히 줄었어도 바이어와 셀러의 수요 공급이 기가 막히게 서로 일치하여 가격이 보합세를 유지한 것입니다. 이는 주택의 가격이 그동안 조정된 적도 없다는 분석이고, 반면에 눌렸던 상승곡선이 향후에 한 번 정도는 외부 충격에 의하여 급격하게 상승할 수도 있습니다. 다른 흥미로운 사항은 밸리의 가격 변동은 작년에 난리가 났던 6월 전후에만 10% 정도 상승하고 그 외에는 가격의 변동이 거의 없습니다. 산타클라리타는 2년 내내 중간 주택가격이 76만 불이 유지되고 있습니다. 결론적으로 거래량은 급감하였어도 가격은 하락한 적이 없습니다. 그냥 말로만 소문으로 돌았던 가격 변화일 뿐입니다. 지난 2년 동안의 바이어는 가격 폭등의 염려와 오른 금리는 나중에 재융자받으면 된다는 틈새로 시장은 지극히 정상적으로 전개되고 있었을 뿐입니다.
▶ 네거리에 서 있는 시니어들은 어떻게 해야 하나요?
지금 주택시장의 방향을 쥐고 있는 분들은 70대 전후의 중형 주택을 보유하고 있는 시니어분들입니다. 지난 10여년간 저는 65세 이상의 시니어분들은 주택이 부담이 갈 정도로 넓어도 꽉 쥐고 계시라고 권고해 드렸습니다. 그런 그 당시는 주택가격이 50-70만 불 이하였습니다. 그러나 이제는 상황이 변하였습니다. 주택가격이 이제는 80- 180만 불로 급등하였습니다. 그리고 제일 중요한 상황이 이제는 그 당시보다 은퇴 후 삶이 10-30년이 연장되었다는 점입니다. 연장된 기간의 수입 증액을 위하여서는 큰 덩어리 재산을 거주와 추가 은퇴 수입을 위한 주택 구매로 나누어 정리하셔야 합니다. 렌트는 천정부지로 오른 상태이니 수입은 보장됩니다. 재산세가 두려우시면 지금의 재산세와 같은 요율로 절세를 할 수 있는 가주 발의안 19를 이용하시고, 투자재산이 있으시면 1031 Exchange를 이용하여 택스 납부 연기 혜택을 받으셔서 지금의 부담 가는 주택을 2개로 나누거나 정리하여 연장된 노후생활, 부족한 은퇴자금을 보완하십시오. 만약에 이사 가는 것이 두려우시면 에이전트에게 처분하여야 할 짐의 정리와 이사를 도움을 받으실 수 있습니다. 렌트 주택관리가 두려우시면 어려운 렌트관리를 머리에 이고 1, 2불 아끼려 하지 말고, 렌트도 비지니스이니 에이전트나 전문 관리회사에 맡기셔서 연말에 연말 정산서만 받으시는 간단한 시스템으로 변경하시면 됩니다.
어떠세요? 이제는 보험회사도 생명보험의 계약기간을 120세로 늘린 현실입니다. 남은 기간 조금이라도 활발하게 움직이실 수 있을 때 정리하시고, 나머지 기간 받을 수 있는 최대의 Benefit으로 여행과 여유를 즐기시기 바랍니다. <*>
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