최근 부동산 시장 중 커머셜은 유통구조와 기술의 발달, 재택근무, 공동 이용 등 비용의 최대화를 위하여 발생하는 공실, 이자율 급상승으로 재융자의 어려움을 들어 향후 최악일 것이라고 반복 언급되고는 합니다. 그러나, 주택시장은 금리 상승이라는 단 한 줄의 언급 외에는 전문가와 분석가 모두 시장평가를 보기 힘듭니다. 주 단위로 침체, 반등, 최악의 인플레, 연착륙 등 국가의 주 경제 정책과 예측이 이렇게 우왕좌왕하는 이유이기도 하지만, 유동성이 작고, 거주라는 특성을 지닌 주택시장은 특별한 상화이 발생하기 전에는 작은 오르내림은 있어도 웬만해서는 폭락과 급등은 일어나지 않습니다.
미국 각 주별 중간 주택가격 동향
WPR(World Population Review)에서 이번 2분기에 조사 한 방3개 단독주택의 통계자료에서는, 최고가의 중간 주택가격은 뉴욕주가 819천 불입니다. 그 뒤를 이어 캘리포니아주가 785천 불, 하와이가 72만 불이고, 요새 한인분들에게 인기가 많은 조지아주는 캘리포니아 가격의 반도 안 되는375천 불 입니다. 가장 가격이 낮은 곳은 오하이오주, 아이오와주가 24만 불 정도입니다. 전년 대비 가장 많이 오른 곳은 중간 주택가격이 9.2% 상승한 46만 불인 아이다호주입니다. 반면에 와이오밍주가 12.5%나 폭락한 276천불입니다. 캘리포니아는 그동안 반등하던 가격이 조정에 들어가 80만 불 넘게 형성되던 가격이 5.8% 정도가 조정되어 785천 불입니다.
2023년 밸리와 산타클라리타의 주택시장 동향
올해 7월의 주택가격을 전년 동기와 비교해 보았습니다.
산타클라리타의 1980년 이후 건축된 2000SF 평균 단독주택가격은 906천 불로 전년869천 불과 대비 4.2 % 상승하였습니다. 밸리는 1,182천 불로 전년 1,081천 불 대비 9.3 % 상승하였습니다. 밸리는 1950년대에 지은 주택이 많아 1950-1960년대 사이의 1800SF정도의 단독주택을 별도로 조사하여 본 결과 1,011천 불로 산타클라리타의 주택보다 17% 정도 낮습니다. 가격 변동은 975천불로 전년 동기 대비 3.4 %가 상승하였습니다. 위의 자료에서 보다시피 밸리의 새집들은 선행하여 1년간 9.3%나 급등하였습니다. 산타클라리타와 밸리 1950년대의 주택이 다음 차례로 후행하여 상승할 것입니다.
은퇴나 젊은 분의 장기투자를 위한 주택구매는 이미 가격이 선행된 밸리의 1980년대 이후의 주택이나 혹은, 낡고 유지 보수비가 많이 드는 1950년대의 주택보다는 비교적 신규주택이라 유지 수리비가 적게 들고, 가격상승 차례이며, 테넌트의 수입이 높아 Default가 적고, 상대적으로 Rent rate(주택가격대 렌트비)이 좋은 산타클라리타가 좋을 것입니다. (** 참고 사항- 상대적으로 산타클라리타는 미국 전체에서 살기 좋은 도시 9위로 선정될 만큼 거주환경이 뛰어나나 재산세, Mello Roose 등 추가로 내야 하는 세금이 밸리 지역보다는 많습니다.)
요즈음 주택은 빨리 팔리나요?
밸리는 7월 현재 DOM(Day On Market)이 29일입니다. 평균보다1주 정도 더 걸립니다. 산타클라리타의 경우 밸리보다 매물이 적으며, 7월 평균 매매 기간은 1주 정도입니다. 이는 매물이 부족하고 오퍼에 경쟁이 있어 가을부터 가격상승이 일어날 것으로 예상되는 움직임입니다.
갈팡질팡하는 셀러
조금 더 자세히 살펴보기 위하여 최근 일주일간의 시장 동향을 조사하여 보았습니다. 보통 1주일간 두 지역에 새로 나오는 매물은 부동산 시장이 활발할 경우는 500-600채, 평균이 400채 정도입니다. 현재 8월 3째 주의 신규 매물 수는 249채입니다. 250채 전후의 새로운 매물 수량은 작년에 이어 계속 유지되고 있습니다.
여기서 특이점은, 매물을 시장에 내놓은 후 가격을 높이건 낮추건 조정한 매물이 한 주간 144건입니다. 즉, 이는 시장에 내놓은 매물의 50% 정도가 가격을 재조정하여 내놓는다는 얘기이며. 이의 원인은 셀러의 무리한 판매가격 요구로 낮추어 조정하거나, 혹은 내놓고 보니 경쟁적 오퍼로 가격을 다시 상향 조정하는 것으로 생각됩니다. 또한, Listing을 cancel 한 건수가 한 주간 67건으로 이는 현재 시장에 나온 매물이 수요와 공급이 거의 맞아떨어져 가격이 계속 완만한 상승 혹은 보합으로 유지되나, 너무 수리를 안 하거나 높은 가격 유지 혹은 선호치 않는 지역은 장기적으로 매매가 안 이루어져서 셀러가 매물을 거두어들였기 때문입니다.
위와 같이 최근의 주택가격과 주변 환경을 살펴보았습니다. 주지하셔야 할 두 가지 사항은 지금의 금리가 최악의 금리가 아니고 조정이 되도, 정부의 목표 유지 금리인 6% 전후로 예상하며, 바이어들은 대개 거의 고정금리이므로 미래의 금리 인상을 염두에두지않고, 내리면 재융자를 받겠다는 생각으로 주택구매 의사 결정에 큰 영향을 주지는 않습니다. 아울러, 주택가격은 항상 바라는 폭락이 아닌 완만한 곡선을 그리며 상승세를 이루고 있습니다.
이러한 두 가지 사항은 제가 보아온 그동안의 주택시장에서 변동 없이 이어온 사항들입니다. 즉, 주택을 구매하건 매매하건 필요하면 움직이는 때가 제일 적합한 때이라고 말씀드리고 싶습니다.<*>
판매자가 언제 다시 주택 시장으로 돌아올 것인가? -<PINNACL...
