금융대란 후부터 4-5년 전까지 고객분들에게 꾸준하게 말씀드린 점 기억하실 것입니다.
“집값 상승이 문제가 아니라 더 무서운 것은 금리이다.” 당시 금융대란 후 하락된 집 가격과 2.5% 전후의 금리는 우리는 물론 다음 세대들도 평생 경험하지 못할 정말 좋은 조건이어서, 방 3개 콘도는 40만 전후였고, 금리는 3% 정도였습니다. 20% 다운 후 30년 고정 융자를 받으면 월 1,520불만 불입하면 됩니다.
그러나 지금은 40만 전후이던 주택가격이 65만 불 정도로 44%나 상승하였습니다. 더욱이, 융자는 9월 10일 7.12% 기준을 하면 월 2,424불을 내야 합니다. 5년 남짓 동안 44%의 주택가격 상승분인 20만불 다운페이먼트를 더한다고 해도 매월 불입금은 904불이 차이나 매월 무려 60%나 더 내야 합니다. 30년간 총액 32만 5,440불을 더 내야 합니다. 다른 방식으로 비교하면, 현재 같은 금액의 모기지 월 불입금으로 살 수 있는 집의 가격은 5년 전 45만 불에 비교해 겨우 28만 3천 불 가격의 주택이 가능합니다. 5년전 주택을 사신 분과 비교하면 지금 같은 사이즈의 콘도를 구매하시는 분은 48만 3천 불을 더 부담하고 더욱이 앞으로도 매월 904불씩 더 내야 합니다.
제 개인적인 생각이지만 고객분들은 주택 1, 2채 사시고 지나치시지만, 장기간 지속해서 흐름을 읽을 수 있는 에이전트의 입장에서 보면 항상 고객분들이 자학하시는 말씀인 “내 이럴 줄 알았다”를 들으면서도 단기간의 흐름만을 제한되이 볼 수밖에 없으신 고객분들이다 보니 안타까울 뿐입니다.
100년 넘게 축적되어 온 통계의 나라인 미국의 자료를 보면 부동산 가격은 유동성이 거의 없고 5년 단위로 잘라서 그래프를 그려보면 내려가는 적이 없습니다. 흐름은 짧게는 계절 단위, 혹은 1-2년 단위로 약간의 오르고 내림이 있으나, 전체적인 곡선을 보면 완만한 우상향입니다. 최악이라는 금융 사태의 부동산 하락을 보면 2-3년 그래프는 급락이지만 장기그래프로 대입하면 이 역시, 완만한 곡선입니다. 이번 달은 모기지에 대해서 중요한 몇 가지 부분을 설명하겠습니다.
▲ 30년 모기지는 미국에만 있다?.
네, 맞습니다. 미국만 30년 모기지가 존재합니다. 덴마크도 유사한 융자 시스템이 있고, 다른 몇 개국이 있지만 편법이거나 융자의 연장입니다. 미국처럼 Fannie Mae, Freddie Mac와 같은 금리와 채무 불이행 위험을 덜어주는 기관이 없기 때문에 은행이 30년 모기지 융자상품을 만들지 않기 때문입니다. 미국에 30년 모기지가 없다고 생각해 보셨나요, 많은 바이어들이 Buying power 부족으로 어려움을 겪을 것입니다.
▲ 소셜시큐리티 인컴으로 30년 모기지 융자 받을 수 있나?
은퇴 또는 장기 장애를 위한 사회보장 소득(SSI)은 일반적으로 모기지 대출 자격을 얻는 데 사용될 수 있습니다. 이는 현재 사회보장 혜택을 받고 있는 한 주택을 구입하거나 사회보장 혜택을 기반으로 재융자를 받을 수 있다는 의미입니다.
▲ 도대체 30년간 모기지를 상환하면 총액은 얼마인가?
40만 불 기준 총 30년간 지불금액은 이자와 원금 합하여 933천불입니다. 533천불이 이자입니다.
30년간 물가 상승이나 10년 단위 두 배로 뛰어온 주택가격에 비하면 원금보다 조금 더 내면되는 우리에게는 아주 매력적인 투자나 내 집 장만을 위한 지렛대라고 생각합니다.
▲ 30년모기지를 중간에 해약하면?
정확히는 모르나 20여 년 전만 해도 중간에 모기지를 해약하면 벌금을 내야했습니다만, 요즈음은 거의 Pre-paid penalty가 없어 졌습니다. 그래도 모기지 계약 시 반드시 벌금 조항을 확인하셔야 합니다. 아시죠, 서류 맨 아래 깨알 같은 글씨.
▲ 렌트 주택 구매 시 꼭 염두에 두셔야 할 모기지의 원금과 이자 구성
혼동하면 안 되는 것이 모기지는 이자만 내는 것이 아닙니다. 원리금 상환 시스템으로 첫해의 모기지는 원금 20%이자 80% 정도로 구성되며, 10년정도지나면 원금 상환 대 지급이자는 40대 60 정도로, 20년 지나면 반반으로 구성됩니다. 현재의 평균 금리인 7%를 반영하여 30만 불 융자 받을시 예를들어 보겠습니다. 첫 달의 월 모기지불입금은 이자 1,750불, 원금 245불 총 1,995불입니다. 12% 정도는 원금 상환 액수입니다. 10년정도 지나면 1,500불과 500불로 원금상환액수가 25% 정도가 됩니다. 정액 분할하면 월 833불 정도를 원금 상환하는 것이고 이 금액은 계속 Equity로 쌓이게 됩니다. 렌트 수입 주택구입시 이 부분을 감안하시면 훨씬 투자 회수에 대한 확신이 서게 됩니다. 적어도 재산세와 HOA는 원리금 상환 액수에 의하여 상쇄된다고 생각하거나, 매월 $833불의 적금을 불입하고 있다고 생각하면 좀 더 적극적인 투자에 확신을 가지시게 될 것입니다.
이렇게 미국은 주택 구매자에게는 최고의 시스템을 갖추고 있는 나라입니다. 부동산 시장이 4-50%가 줄어든 이 시기에도 지금 집을 사도 되고 팔아도 되냐고 여쭈어보시는 고객분들이 계십니다. 이제는 막차라는 개념이 없어졌지만, 다시말씀드리지만, 우상향하는 시장에 올라타는것은 내가 투자할 자금이 있고, 이사를 가야 할 이유가 있고, 마켓 수평적인 상황을 정확히 이해하신다면, 즉시 움직이십시오. 움직이는 때가 적당한 때이고 빠른 것이 아닌 늦지 않은 시기입니다. <*>
리버스 모기지 -<뉴스타부동산> 이상규 명예 부회장-
