아메리칸드림은 이민으로 이루어진 미국이 기회의 땅으로, 어디에서 태어났든, 어떤 계급에서 태어났든, 모든 사람에게 열린 상승 기회 즉, 누구나 상향 이동이 가능하고 자유와 평등을 허용하는 사회에서 자신만의 성공을 거둘 수 있다는 꿈이 실현될 수 있다는 믿음이다.
아메리칸드림의 기원은 최초의 유럽 이주자들과 식민지 정착자들의 목표와 열망에서 시작되었다. 대부분 사람은 독재, 종교 및 정치적 박해 또는 가난에서 탈출하기 위해 북미 대륙에 왔다. 그들이 이곳에 오게 된 동기는 1776년에 독립선언서에 설명되어 있다. "모든 사람은 평등하게 창조되었으며, 창조주에게서 몇 가지 양도할 수 없는 권리가 부여되어 있으며, 그중에는 생명, 자유 및 행복 추구가 있습니다."
"아메리칸드림"이라는 용어는 1931년 제임스 트루슬로 애덤스(James Truslow Adams)의 작품 Epic of America라는 제목의 베스트셀러 책에서 만들어졌다. 그는 아메리칸드림을 "모든 사람에게 삶이 더 낫고 더 풍요롭고 충만해야 하며, 능력이나 성취에 따라 각자에게 기회가 주어지는 나라에 대한 꿈"이라고 묘사했다.
세대가 지나면서 주택 소유와 자녀 교육은 아메리칸 드림을 이루는 중요한 요소가 되었다. 많은 사람이 내 집을 장만 하는 것을 첫 목표로 세우고 열심히 노력한 결과, 첫 집을 구입 했을 때 아메리칸드림을 이루었다고 기뻐한다. 또한 열심히 자녀를 뒷바라지해서 명문대학교에 입학하면, 아메리칸드림을 이루었다고 고생한 보람을 느낀다면서 세상을 다 얻은 듯 자랑스러워하며 기뻐한다. 하지만, 요 몇 년 사이에 주택 가격이 급상승하면서 내 집 마련 기회의 문이 작아져서, 언제쯤 내 집 마련의 아메리칸드림이 이루어질 수 있을까 하는 회의적인 반응이 나오기 시작하고 있다. 내년에는 내 집 장만 아메리칸드림을 이룰 수 있는지 전망을 살펴 보고 계획을 세우는데 도움이 될 수 있기를 바란다.
2023년 캘리포니아 부동산 시장은 역사 이래로 내 집 장만 아메리칸드림을 이루기에 가장 어려운 해로 기록되었다. 큰 폭의 모기지 이자율 상승의 영향을 받아 주택의 판매율은 -22.2%의 큰 하락을 보여 주었고, 평균 판매 가격이 작년에 비해 -1.5% 하락하여 $810,000으로 기록될 전망이며, 주택구매 능력 지수는 17%로 약간 하락 하였다. COVID-19 펜데믹 이후로 고공 행진하던 인플레이션을 억제하기 위한 방안인 기준 금리의 대폭적인 인상으로 인하여 모기지 이자율이 동반 상승하였으므로 몇 년 동안 식을 줄 모르고 뜨거웠던 주택 시장에 구매자의 발걸음을 뜸하게 하면서 수요가 저하하였고 주택 시장 약화에 기여 하여 주택 시장을 급격히 냉각시켰고 판매량과 가격이 하락하는 결과를 낳았다.
▲ 2024년 캘리포니아 부동산 전망
부동산 시장에 영향을 미치는 중요한 요소로는 기준 금리와 모기지 이자율, 주택 재고량, 신규주택, 경제전망, 고용시장, 주택구매 능력지수 등이 있다.
캘리포니아 부동산 중개인 협회(C.A.R.)가 발표한 2024년 캘리포니아 부동산 전망 및 경제 전망에 따르면, 주택 매물 증가와 이자율 하락에 따라 시장이 좀 더 활성화되어 판매량은 22.9% 증가하고, 가격은 6.2 % 상승하여 $860,300로 예상된다.
내년에 연준(FRB)이 경제 상황에 따라 두세 차례 혹은 서너 차례 정도 기준 금리를 내릴 것으로 예상되기 때문에 동반하여 모기지 이자율이 하락하면, 이자율 하락 폭만큼 구매 조건과 의욕이 살아나고 융자 능력이 상승하므로 부동산 거래의 조건이 향상되어 다시 활기를 찾을 수 있을 것으로 예상된다. 내년의 주택 공급은 시장 상황과 대출 환경이 개선됨에 따라 활성 매물이 10%~20% 사이로 증가할 것으로 예상됨에도 불구하고 평년 수준을 회복하기는 쉽지 않을 전망이다. 주택구입 능력 지수는 17%로 올해와 같은 수준으로 유지할 것으로 예상된다. 모기지 금리는 내년 내내 하락 추세를 보일 것이며 30년 만기 고정 모기지 이자율은 기준 금리의 하락에 발맞추어 하락하여 2024년 평균 6.0%로 예상되며, 과거의 기록에 비하면 높은 편은 아니지만 3% 아래의 역사적인 낮은 모기지 이자율을 경험했던 구매자들이 현재의 이자율에 조금씩 적응할 것으로 예상된다.
▲ 2024년 미국경제 전망
2023년 미국 경제 성적표를 보면, GDP가 1.7% 상승하였고, 비농업 일자리 창출률이 1.7% 상승하였고, 실업률은 3.7%로 제자리걸음을 하였고, 개인 수입은 3.5% 상승, 물가 상승률이 3.9%, 인플레이션은 향후 점진적인 내림세를 이어갈 것이며 40년 만에 최고로 치솟은 미국의 역사적인 물가 상승률을 안정시켰다. 폭발적인 기준 금리 상승에도 불구하고 미국의 경제는 모든 지표가 보여 주듯이 물가 상승이 안정되고 있고 모든 사람의 염원대로 완만하게 연착륙(soft landing)할 것으로 예상된다.
2024년에, 미국의 GDP는 0.7% 상승, 비농업 일자리 증가율도 0.2% 상승, 실업률이 4.4%로 약간 상승할 것이며, 지표가 보여 주듯이 미국 경제가 올해 보다는 둔화될 것으로 예상됨에 따라 연방준비은행은 내년부터 통화정책을 완화하기 시작할 것이다. 물가 상승률은 2.6%로 정상적인 상승 폭을 되찾을 것으로 예상되며, 개인 수입은 2.1% 증가로 전망되므로 올해보다 한층 안정된 물가로 인하여 기준 금리도 하락할 전망이다.
▲ 주택 공급 부족 현상
수요와 공급의 비율에 의해 가격이 형성되는 자유 경쟁 시장의 원칙에 따라, 지난 몇 년간 지속적인 주택 공급의 부족으로 인하여 가격이 상승하였다. 미국의 주택 공급 부족에 이바지하는 요인과 추세가 복합적으로 작용하고 있으며, 주택 가격의 막대한 영향을 미치는 판매용 재고 부족 원인으로는 신규주택 건축 감소, 렌트용 주택의 증가, 인간 수명의 증가로 인하여 노인 인구 소유 주택의 증가, 미혼 인구 증가와 결혼 연령 상승으로 인한 주택 수요 증가 등이 있다. 여기에 올해 새로운 현상인 락인 효과(lock-in effect)가 추가 요인으로 합세하여 재고 부족을 부채질했다.
더 많은 주택 소유자들이 주택을 시장에 내놓도록 인센티브를 제공하려면 모기지 금리 이외의 다른 요인들, 예를 들어, 노년층 소유 주택, 신규 주택, 그 외의 요인들이 개선 되어져야 한다. 현재로서는 모기지 금리가 하락하더라도 주택 매물이 급증할 것으로 예상하지는 않을 것이라는 전망이다.
▲ 락인 효과(lock-in effect)
"락인 효과"란 주택 소유자가 가지고 있는 모기지 금리가 현재 금리 보다 훨씬 낮기 때문에 기존 주택 소유자들이 주택을 팔 의욕이 꺾이는 현상입니다. COVID-19 팬데믹에 대한 정책의 하나인 기준 금리의 하락으로 인하여 모기지 금리의 기록적인 하락으로 수백만 명의 주택 소유자가 현재 모기지 금리 보다 훨씬 낮은 3%대로 재융자하거나 주택 구매를 할 수 있게 되었다. 2022년에는 모기지 금리가 두 배로 올랐고 올해 12월 현재 30년 고정 모기지 금리는 7%대로 상승했다. 그 결과 21%의 주택 소유자들이 그들이 갖고 있는 낮은 모기지 금리 때문에 계획했던 판매 시기보다 현재의 주택을 더 오래 소유하는 이유라고 대답했다. 새로이 등장한 락인 효과(lock-in effect)로 인하여 주택 재고 부족 현상을 한층 부추기고 있다.
캘리포니아 부동산 협회(C.A.R)에 의한 주택 및 경제 예측에 따르면, 2024년은 모기지 융자 이자율이 낮아지고, 판매 가능한 주택 재고가 증가할 주택 시장은 올해보다 활기찬 시장 환경을 조성하여 구매자와 판매자가 내년에 시장에 재진입하도록 동기를 부여할 것이다. 그리고 지난 몇 년 동안 경쟁이 치열한 시장에서 밀려난 첫 구매자들은 내년에 모기지 금리가 하락 추세를 보이기 시작하면 아메리칸드림을 이루기 위해 적극적으로 노력할 것으로 보이고, 또한 '락인 효과(lock-in effect)'를 극복한 반복 구매자들도 시장으로 돌아올 것이라고 한다. 모기지 금리가 하락할 것으로 예상됨에 따라 구매자들은 더 높은 가격에 주택을 살 수 있는 더 많은 재정적 유연성을 갖게 될 것이며, 이는 주택 수요를 증가시키고 주택 가격의 상승을 초래할 수 있다고 예상했다.
SOURCE: CALIFORNIA ASSOCIATION OF REALTORS
주택 소유를 통한 순자산 증대 -<PINNACLE ESTATE> 제이크 김-
