셀러와 바이어에게 가장 어려운 시기였던 2008년 금융 사태는 묻지 마 융자로 인한 문제로부터 시작되었고, 버블화 된 주택가격은 거의 반토막이 났었습니다. 그러나 당시 실수요자가 주택을 사서 재정 상태의 위기를 맞은 상태는 드뭅니다. 대개 무리한 욕심에 2-3% 다운하여 너무 큰 집을 사거나, 2, 3번째 집에 불로소득을 원하는 분들의 투기에 의한 것입니다. 투기가 아니고 투자라고 우기며 주변 환경이 문제라고 하지만, 투기로 손해 보신 분들은 남 탓을 하고, 투자를 하시는 분들은 내가 분석과 전망을 잘못 보았다고 본인이 책임을 지십니다. 어찌되었든, 금융 사태 이후 주택가격은 꾸준히 가격이 올라 금융 사태 시 미친 가격이라고 하던 가격을 웃돌아 지금은 금융 사태 기준 250-300%가 오른 상태입니다. 여기에 건국 이래 최고의 금리인 2-3%대의 금리가 유지되었으니 이 기간에 사실 부동산 시장은 생애에 한 번 겪기 어려운 최고의 투자였습니다.
▲ 펜데믹 기간의 부동산 시장
모두가 펜데믹 기간은 집가격이 하락될 것이라고 예상하였으나, 펜데믹 동안의 부동산 시장은 많은 젊은층과 중산층의 재택근무를 위한 교외로의 이전 수요 증가, 꾸준한 실 수요자의 첫 주택 장만, 식구가 늘고 재정이 좋아짐으로 큰 집으로의 확장구매로, 지속적으로 주택의 가격은 오르거나 특정지역은 폭등하였습니다. 수요와 공급이 절묘하게 맞아떨어져 주택가격은 오히려 펜데믹 기간 중 30%전후로 상승하였습니다.
▲ 금리조정 후의 시장
금리조정 이후 부동산 시장은 우리 브로커들간 얘기도 금융위기 때보다도 더 최악의 사정이라고 얘기합니다. 그래도, 생각보다 영리한 실수요자들은 금리야 나중에 내리면 재융자를 받으면 된다는 생각으로 주택을 구매하여 중소형 주택은 아직도 가격이 꾸준히 소폭 상승하는 상태이고, 반면에 중.대형 주택은 월간 모기지 페이먼 자체가 부담스러워 거래가 없어 고통스러운 상태입니다. 그러나, 이러한 상태가 올봄 이후 금리조정으로 어느 해결되고 대기 수요자가 더 이상 늦출 수 없어 구매에 나서면 주택시장 서서히 활성화될 것입니다.
▲ 2024년은 아직도 안개 속인가?
펜데믹 전에는 실물경기인 소비, 투자,실업율, 임금, 물가 등이 안 좋다고 내내 불평하였으나, 이제는 반대로 금융경제의 지표인 주가, 환율, 금리 등이 안 좋다고 합니다. 이처럼 서로 반대의 영향을 주는 요소인데 것인데 이 잣대를 동시에 들이대니 현재는 혼동이 될 수밖에 없고, 아마 실물경기의 움직임에 대한 상황은 물가가 잡히기 전에는 여전히 안개 속일 것입니다. 반면에 2024년 부동산시장은 여전히 꾸준히 완만한 상승을 보일 것이고 만약에 금리가 4.5% 정도까지 떨어진다면, 중대형 주택의 경기가 다시 활성화되고 집을 넓혀가는 분들, 첫 주택 구매자의 수요가 다시 늘어나므로 주택경기는 다시 살아날 것입니다. 이는, 반드시 인플레를 지나, 경기침체에 의한 시장조정이 선행되어야 하는 조건입니다만 요즈음의 추세로 보아서는 인플레 이후 경기침체 없이 그냥 지나갈 수도 있다고 생각합니다.
▲ 대책 없이 주택을 머리에 이고 사시겠습니까?
주택시장 절대 시장의 방향을 쥐고 있는 분들은 70세 전후의 중형 이상의 주택을 보유하고 있는 시니어분들입니다. 그동안 65세 이상의 시니어분에게 주택이 부담이 갈 정도로 넓어도 꽉 쥐고 계시라고 권고해 드렸습니다. 그 당시는 주택가격이 50-70만 불 이하였고 특별한 방안이 없었으나, 이제는 상황이 변하였습니다. 주택가격이 이제는 80-180만 불로 급등하였습니다. 그리고 제일 중요한 상황이 이제는 그 당시보다 은퇴 후 삶이 많이 늘어나 이 연장 기간의 추가 은퇴수입을 위하여서는 텅 비고 관리가 어려운 큰 덩어리 주택을 머리에 이고 살지 마시고, 거주와 추가 은퇴수입을 위한 주택 구매로 나누어 정리하셔야 합니다. 주택의 가격은 계속 오를 것이고, 렌트비 역시 물가상승률에 맞추어 계속 오를 것입니다. 렌트는 천정부지로 오른 상태라 기본 수입은 보장됩니다. 재산세가 두려우시면 지금의 재산세와 같은 요율로 절세를 할 수 있는 가주 발의안 19를 이용하시고, 투자 재산이 있으시면 1031 Exchange를 이용하여 텍스 납부연기 혜택을 받으셔서 지금의 부담 가는 주택을 2개로 나누거나 정리하여 연장된 노후생활, 부족한 은퇴자금을 보완하십시오. 만약에 이사 가는 것이 두려우시면 에이전트에게 처분하여야 할 짐의 정리와 이사를 도움을 받으실 수 있고, 렌트 주택 관리가 두려우시면, 렌트도 비지니스이니 어려운 렌트 관리에 고통받으시지 말고 에이전트나 전문 관리회사에 맡기시고 연말에 연말 정산서만 받으시는 간단한 시스템으로 변경하시면 됩니다. 이제는 보험회사도 생명보험의 계약기간을 120세로 늘린 현실입니다. 조금이라도 더 나은 삶과 여유 있는 생활을 위하여 건강하실 때 정리하시고 나머지 기간 받을 수 있는 최대의 Benefit으로 삶의 여유를 즐기시기 바랍니다.<*>
왜? 30년모기지는 미국에만 있나요? -<웨스턴 리얼티 그룹>...
