반금융 사태 이후 완만한 상향 곡선을 그려온 주택시장이 2020년 팬데믹 이후 불안정해지고 변화의 바람이 불어오고 있는 것으로 보입니다. 특히 밸리와 산타클라리타 지역의 주택시장은 그 변화의 영향을 많이 받고 있습니다. 이에 대해 어떤 방향으로 향해갈지 살펴보겠습니다.
▲ 팬데믹 시작된 2020년의 주택 시장 현황
본격적 팬데믹이 시작된 2020년도 4월 밸리와 산타클라리타의 주택시장에 나온 매물은 2,792채(한 달에 941채)이며 주택거래량은 856채, 평균주택가격은 869천 불이며 평균 시장에 머문 기간은 89일입니다. 팬데믹인데도 불구하고 89일간의 재고가 2,792채(한 달에 941채)이고, 거래된 주택이 856채이면 나온 매물은 빨리 매매가 되었다고 봅니다. 30년 모기지 이자율은 3.1%로 약간 강세를 보였으며 기준금리는 0-0.25%였습니다.
▲ 금리가 가장 가파르게 오른 기간의 주택 시장 현황
2022년도 3월26일 0.5% 인상을 시작으로 금리 인상은 2023년 7월26일 이후 5.5%로 머물러 있습니다. 2023년 4월 중 밸리와 산타클라리타의 시장에 있는 주택매물은 1,660채, 주택거래량은 841채, 평균 주택 가격은 1,140천불, 평균 시장에 머문 기간은 78일입니다. 월 약 638채가 시장에 머문 상태이고 841채가 매매된 것은 다음 달 재고를 당겨서 매매가 된 것으로 매물이 26% 정도가 부족하다는 의미입니다. 이 당시 주택가격이 급상승하고 멀티플 오퍼 등 금리 인상과는 상관없이 매물이 부족한 바이어에게는 고통스러운 기간이었습니다. 이 기간은 모기지가 5-6%대로 바이어가 모기지다 더 오르기 전에 구매하여야 한다는 심리적 부담이 있는 기간이었습니다.
▲ 현재의 주택시장 현황
2024년 3월 중 시장에 나온 매물은 1,977채로 작년 동기에 비하여 17% 정도의 매물이 더 나온 상태입니다. 주택 거래량은 899채, 평균주택가격은 1,051천불, 평균 시장에 머문 기간은 57일입니다. 평균 매매 소요 기간이 57일이면 호황기의 30일 전후에 비하면 아직도 거래에 소요되는 기간이 생각보다 길다고 봅니다. 아울러, 월간 주택 거래량은 899채이나 시장에 나온 매물은 1,040채로 매물이 약간 남아돕니다. 경기 불안정, 정부의 우왕좌왕한 정책 때문에 거래량은 펜데믹 이후 평균보다 약간 높으나 매물은 수요에 비하여 많은 편으로 올해는 가격이 약간 조정이 되는 방향으로 흐를 것 같습니다. 주의해서 보아야 하는 것은 거래 평균 가격이 급격히 높아진 것은 소형보다는 중대형 매물이 많이 거래된다는 의미이고, 중소형 주택은 많이 부족한상태입니다.
▲ 주택시장의 향후 전망
2022년 초 금리 인상 이후 주택 구매를 자제하던 바이어와 금리 인하로 국채, CD 등으로 몰리던 투자자들이 돌아오면 바이어들은 정말 어려움을 겪게 될 것입니다.
주택 가격 상승 문제는 여러 요인으로 통제가 불가능하나 금리 문제는 나중에 다시 재융자를 받으면 되므로, 융자가 가능하다면 최대한 빨리 주택을 구매하고, 자금이 부족하면 1 BED짜리 라도 구매 후 렌트라도 해야 추후에 주택구매 시 감당 못 할 주택가격 상승과 물가 상승률을 극복할 수 있을 것입니다. 다른 각도로는 이제 중대형 주택 가격 상승으로 대책 없이 대형주택을 안고 사시던 시니어분들이 작은 소형주택 2개 구매가 가능하게 되었습니다. 한 주택은 거주하고 다른 주택은 월 2, 3천 불 노후 인컴을 확보하는 것이 안정된 수입과 여가를 즐길 수 있는 여유를 드릴 것입니다. 대형주택을 가지고 계신 분들이 장기적으로 주택을 유지하면 다른 투자, 물가 상승일 등에 미치지 못하여 어려움을 겪을 수 있습니다. 특히, 대형주택에 거주하는 시니어분들은 일 년에 몇 번 안 올라가는 이층집을 고정 수입 자산으로 전환하는 것이 좋을 것입니다. 이는 운 없으면 120세까지 산다는 늘어난 수명 기간 중 안정되고 수입에 위축되지 않은 삶을 사는 방법이 될 것입니다. 10년 전 30만 불짜리 콘도는 2배 이상, 50만 불짜리 중형 단독 주택은 85만 불 정도 40%, 120만 불 이상 대형주택은 150만불정도로20%로 회수율은 많은 차이를 보입니다. 시간이 갈수록 중소형 주택의 수요가 급격히 늘 것이므로 이러한 주택가격 상승의 불균형은 더 벌어질 것입니다.<*>
