폭락할 것이라고 예상했던 주택시장이 팬데믹 이후 수요 공급이 일치해 가며 잘 지탱해 나가다가, 금리 인상으로 얼어붙기 시작하더니, 잡히지 않는 인플레이션 때문에 경기 침체 과정을 거치지도 못하고 침체의 나락으로 빠져들었습니다. 그동안 내놓으면 즉시 팔리던 주택 시장이 점점 길어진 침체기로 Buyer’s 시장으로 전환되며, 길어진 DOM(Days On Market)으로 그동안 못 보던 오픈하우스와 SALES 간판이 보입니다. 한 메이저 매거진에서는 30년 이래 최악의 주택시장이라고 염려합니다. 도대체 얼마나 문제가 있는지 한번 둘러보겠습니다.
▲ 평균 주택 가격 얼마나 올랐나-41.5%
로스앤젤레스 카운티의 중간 주택 가격은 팬데믹이 시작되던 2020년 2월에는 635천 불이었습니다. 팬데믹이 정리되어 가던 2023년 12월에는 791천 불로 24.5%가 상승하였습니다. 그 이후 금리가 7%를 돌파한 2023년 8월에는 867천 불을 기록했습니다. 이제 2024년 1월에는 898천 불로 팬데믹이 시작되던 2020년 2월 이후 약 4년간 41.5%가 상승한 셈입니다. 41.5%는 정말 받아들이기 어려운 숫자입니다만, 현실입니다. 2000년 초 밸리에 213천 불이던 주택이 현재 89만 불입니다. 20년 만에 4배넘게 오른 셈입니다.
▲ 콘도와 단독 주택의 가격 상승 폭은?
팬데믹 전의 콘도 중간 가격은 519천 불이었고 4년이 지난 올해 1월 현재는 698천 불로 약 34%의 가격 상승을 하였고, 단독 주택은 69만 불에서 98만 불로 42%가 상승하였습니다. 역시 단독 주택의 상승 폭이 8% 높습니다.
▲ 요즘 집이 팔리는 기간은 얼마나 걸리나요?-23일
팬데믹이 시작되던 2020년 2월에는 평균 22일이 매매에 소요되었고, 팬데믹이 정리되어 가던 2022년 말에는 12일 정도가 소요되었습니다. 그 이후 금리가 7%를 돌파한 2023년 비수기인 8월에도 놀랍게도 12일 정도 소요되었습니다. 막차를 탄다는 심리 상태가 영향을 준 것 같습니다. 올해 1월에는 평균 23일로 다시 팬데믹 초기와 같은 시일이 소요되고 있읍니다. 요즘 떠도는 “내놓으면 바로 팔린다”는 말은 반대로 악화되어 가는 주택 시장 현황으로 보면 점점 더 걸릴 것은 확실합니다. 참고로 제일 오래 걸린 기간은 금융 사태 시 92일로, 조사 기간에서 에스크로 종결일까지 감안하면 집 파는데 총 7개월로 반년이 넘게 걸렸습니다.
▲ 주택 임대료 상승-42%
방 3개 임대주택을 기준으로 살펴보겠습니다. 단독은 팬데믹 기간에 $3,300불, 현재는 4,500불로 36% 상승, 콘도는 3,050불에서 4,350불로 42%, 아파트는 1,973불에서 2,925불로 급상승 48% 상승률을 기록하였습니다. 투자자분들은 좋겠지만 어려우신 분들은 기껏 오른 기본 급여를 흡사 다시 다 뺏기는 기분이 든다고도 말씀하십니다.
▲ 은행 매물과 숏세일이 는다고 하는데
로스앤젤레스 카운티의 총주택 수는 3,605,095채입니다. 이중 차압 혹은 은행 매물로 팬데믹 이후 거래된 주택은 평균 월 18채 정도로, 숏세일은 10채 전후입니다. 이는 에퀴티가 많이 쌓이거나 재융자를 하여 어려운 상황을 해결하여 은행 매물은 거의 없는 것으로 보시면 됩니다.
▲ 70만 불짜리 타운하우스를 사면 월 얼마나 지출되나요?
30년 기준 20%를 다운페이하신 것으로 기준하면, 오늘 금리인 7.02%를 기준하여 월 $3,733 정도의 모기지를 지불해야 하고, 여기에 재산세 연간 1.3% 기준 월 $458, HOA $450 정도를 감안하면 총 월간 $4,641 정도를 지불해야 합니다. 3인 가족 기준 생활비를 $5,000 정도를 감안하면 연봉이 $12만 정도가 되어야 합니다.
참 어려움이 많습니다. 기본급이 올랐어도 물가 상승률을 못 따라잡고, 인플레이션이 정리되어야 그 뒤에 경기 침체가 오고 경기가 서서히 정리되는 것이 정상인데, 개인적으로 보면 두 가지 측면입니다. 정부는 어떻게든 그동안 장기적인 대책과 꼭 필요한 사항은 그때그때 해결하고 있습니다. 실업률과 금리를 잘 정리하여 경기 침체 없이 인플레이션이 연착륙하면 짧은 기간의 고통으로 종결될 것이고, 외부 영향과 특히 당파와 대통령, 세계 경제 상황에 따라 부정적인 학자들이 늘상 말하는 최악의 경제 대공황이 올 수도 있는데, 이제서야 서서히 실물경제에 현실로 와닿기 시작하여 우리는 아직 현실을 피부로 확연히 느끼지 못하나 생각보다 심각합니다. 정부의 좋은 정책으로 최악의 상태가 오지 않고 연착륙할 수 있도록 기도하는 수밖에 없을 것 같습니다.<*>
올해 이사를 계획하고 있다면 알아야 할 두 가지 주택 시장 요인...
