연방준비제도(연준)가 오랜 기다림 끝에 4.1%의 실업률과 2.4%의 소비자물가지수(CPI)에 도달하며 금리 인하를 시작했습니다. 인플레이션은 어느 정도 진정되었지만, 이제 본격적인 경기 침체로 진입할 것입니다. 적어도 앞으로 6개월에서 1년간은 빡빡한 경제 상황을 견뎌야 할 것입니다. 걱정스러운 것은 경기 침체가 왜곡되거나 인플레이션이 다시 솟아오를 경우 금리 인하 시기가 다시 늦춰져 이로 인해 더 가중될 수 있다는 점입니다.
오픈하우스 방문에 대하여
최근 오픈하우스에 대한 문의가 자주 있어 안내해 드립니다. 오픈하우스는 자유롭게 방문하셔도 됩니다. 또한, 리스팅 에이전트에게 주택의 정보와 관련된 서비스를 문의하실 수 있습니다. 다만, 에이전트와 함께 오픈하우스나 리스팅 매물을 투어하려면 계약 기간과 커미션이 명시된 사전 계약이 필요합니다. 여기서 '투어(Tour)'란 에이전트와의 실물 방문뿐만 아니라 이메일이나 문서를 통한 리스팅 설명, 가상 투어(Virtual tour)까지 포함됩니다.
어려운 주택시장
2023년 이후 정체되었던 부동산 시장은 금리 인하의 힘을 받아 상승할 것으로 기대되었습니다. 하지만 현실의 부동산 경기는 9월 초의 반짝임을 끝으로 오히려 급격히 하락하고 말았습니다. 이는 그동안 구매를 미뤄온 바이어들의 주택 구매 가능 지수가 너무 낮아 금리 인하에도 불구하고, 상승한 주택 가격 때문에 구매를 포기하거나 미루고 있기 때문입니다.
대통령 선거와 주택 가격 변화
또한, 전통적으로 대통령 선거가 있는 해에는 2008년 금융 위기가 있던 해를 제외하고는 주택 가격이 상승했습니다. 1992년 이후 대통령 선거가 있던 해의 주택 가격은 최저 0.82%에서 최고 13.64%까지 상승하며, 평균적으로 약 7%의 상승률을 기록해왔습니다. 그러나 올해는 두 대통령 후보 모두 경제 활성화나 민생 안정 공약을 제시하기보다는 정치적 경쟁에만 치중하고 있어, 주택 시장에 긍정적인 영향을 미치지 못하고 있습니다.
최악의 바이어 주택 구매 가능 지수 하락
2014년, 중간 주택 가격은 약 44만 7천 달러였습니다. 20% 다운페이를 하면 모기지와 재산세를 합쳐 월 2천 달러 정도 부담으로 중간 주택을 구입할 수 있었습니다. 연봉이 약 4~5만 달러면 충분히 가능했습니다.
2022년, 금리 인상 직전 중간 주택 가격은 76만 5천 달러로 상승했습니다. 20% 다운 시, 월 모기지와 재산세 지출은 약 3,700달러로, 연봉 7만 달러 이상이면 구매가 가능했습니다.
2023년 10월, 금리 인상 후 중간 주택 가격은 83만 9천 달러에 이르렀습니다. 7.6%의 금리로 20% 다운을 할 경우, 월 지출 금액은 모기지와 재산세를 포함하여 5,670달러가 됩니다. 이에 따른 연봉은 최소 11만 달러 이상이어야 합니다.
2024년 10월, 중간 주택 가격은 2년 전과 비슷한 76만 7천 달러로 하락했습니다. 금리는 5.9%로 다소 인하되었지만, 여전히 20% 다운 후 매달 모기지와 재산세를 포함 월 4,509달러가 필요합니다. 이를 감당하려면 연봉이 최소 10만 달러는 되어야 합니다. 현실적으로 아래의 중간 주택을 10만 달러의 연봉과 월 4천5백불로 부담할 가능이 있는 바이어가 얼마나 될까요?
중간 주택의 내용
2024년 기준으로 그라나다힐스의 76만 7천 불인 중간 주택은 방 3개, 약 1,300평방피트의 1950년대 단독 주택이거나 스티븐슨 랜치에서는 방 3개, 약 1,600평방피트의 단독 혹은 타운하우스가 해당합니다. 주목할 점은 2023년에서 2024년 사이에 중간 주택 가격이 약 79,000달러, 즉 8.5% 하락했다는 사실입니다. 일부 지역에서는 10% 이상의 하락도 있었습니다.
바이어와 셀러의 어려움
주택 가격이 하락했음에도 시장이 활기를 띠지 않는 이유는 바로 바이어의 주택 구매 가능 지수가 급격히 하락했기 때문입니다. 100년 된 방 3개의 1,300평방피트 집이 76만 달러를 넘고, 이를 구매하려면 연봉 10만 달러 이상이 필요하다는 현실은 많은 바이어들에게 구매 예산 확보의 어려움과 한계를 초과하게 하고, Home Sweet Home을 꿈꾸던 바이어의 의욕을 꺾는 원인이 되고 있습니다.
주택 가격이 하락했음에도 시장이 답보 상태인 이유는?
보통 매물이 부족하면 가격이 상승하고, 재고가 많으면 주택 가격은 조정됩니다. 10월 21일 현재, 밸리와 산타클라리타 지역에 나온 총 매물은 52,104채입니다. 이 중 41.8%인 21,794채만 에스크로에 들어갔고, 매물 재고는 계속 늘어나고 있습니다. 매물이 시장에 머무는 기간은 셀러 마켓의 경우 21일에 비해 현재는 약 49일로, 2배 이상 기간이 소요되고 있습니다.
결론적으로, 현재 경제 상황의 왜곡과 금리 인하의 영향이 충분히 반영되지 않았고, 특히 주택 구매 지수가 너무 낮아 문제가 되고 있습니다. 미국 정부는 전통적으로 주택 정책에 직접 개입하지 않습니다. 민주당과 트럼프의 공약을 봐도 특별한 해결책은 없고, 민주당은 임대료 안정과 주택 공급 문제 해결을 위한 방안으로 많은 주택을 건설하려 하고, 트럼프는 규제 완화와 모기지 금리 인하, 첫 주택 구매자를 위한 세금 혜택을 제안하고 있습니다.
주택 가격은 금융 위기와 금리 변동에도 불구하고 계속해서 상승해 왔고, 다른 자산과 달리 주택은 유동성이 떨어지지만 장기 투자가 항상 좋은 결과를 가져왔다는 사실을 기억해야 합니다. 많은 분들이 "즉시, 움직였어야 했어"라고 후회하는 말을 자주 합니다.
따라서, 자산 재배치를 할 수 있는 여유가 있을 때, 몸이 건강할 때, 경제 상황이 빠르게 변할 때 후행하는 지역에 투자 자산이 위치한 경우, 미루지 말고 오늘 바로 행동하는 것이 중요합니다. 단기적인 흐름에 휩쓸리기보다는 장기적인 관점에서 오늘, 즉시 움직이는 것이 바람직합니다.<*>
