현재 부동산 시장은 한마디로 금융 사태 때보다 어려운 지독한 상황입니다. 바이든은 전혀 상황에 대처하지 않았고, 트럼프 역시 특별히 뭔가를 대처하지 않을 것 같습니다. 주택 가격은 장기적으로 완만한 상승 곡선을 보이나 단기적으로는 오르고 내림이 있습니다. 하락 구간이 작년 6월부터 현재까지인 것은 흐름이라고 보지만, 문제는 정부에서 경기 침체를 억지로 막고 있으며, 실업률, 금리, 국채 수익률 등 나라의 경제를 컨트롤해야 하는 요소들이 뒤엉켜 있어서 아무도 내다보지 못하고 있습니다. 심지어 파월 의장조차 아무런 조치 없이 두고 보겠다는 입장입니다.
이번 달에는 작년 6월 이후 고통스럽게 이어지는 주택 가격의 하락 및 시장 자체가 바이어 마켓으로 전환되고, 내리지 않는 금리, 나락으로 계속 곤두박질치는 경제 환경 등으로 어려운 셀러분들의 입장에서 현명하게 대처하는 방법을 찾아보겠습니다.
미국 전체 주택 시장 흐름
올 1월 미국 주택 판매는 408만 채로 전월 대비 4.9% 감소하며 7개월 만에 가장 큰 하락을 기록했으며, 주택 중간 가격은 전월 대비 1.9% 하락한 39만 6천 달러로 나타났습니다. 특히 미판매 주택 재고는 12월의 3.7개월에서 3월 현재 3.9개월로 증가했으며, 매월 누적되는 재고는 점차 늘어날 것으로 보입니다.
남가주 지역의 주택 시장 현황
MLS의 빅데이터 업체인 REcore Solutions 자료에 의하면 3월 20일 현재 시장 주택 재고는 53,070채이며, 이 중 14,968채가 매매되어 기간 중 매매 성사율은 고작 28%이며 평균 매매에 73일이 소요됩니다. 여기에 에스크로 평균 종결일이 생각보다 많이 소요되어 57일로, 시장에 내놓은 후 총 주택 매매 소요 기간이 약 130일 정도 걸린다고 보면 됩니다. 셀러분들의 입장에서는 이러한 점을 감안하여 주택 매매 일정 계획을 여유 있게 잡으셔야 합니다.
밸리와 산타클라리타의 주택 시장
2월 중 두 지역 시장 재고는 2,816채이며, 평균 매매 소요일은 54일입니다. 이 중 에스크로가 종결된 주택은 1,105채로 총 매물 중 매매되는 주택은 39%이며, 나머지 61%는 다음 달 누적 재고로 넘어가면서 바이어에게는 좀 더 유리한 바이어 마켓이 될 것입니다.
최근 밸리와 산타클라리타의 주택 매매의 특이 사항
일주일간 총 시장에 나온 매물은 1,245채입니다, 이중, 에스크로가 종결된 매물이 483채로 매물 중 38%만 매매가 된다는 얘기이고, 가격을 내린 매물이 345채로 시장에 나온 매물 중 28%가 가격을 하향 조정했습니다.
Off market 매물은 232채로 매매를 포기하거나 market에서 일단 빼낸 후 가격 조정 혹은 리모델링 등으로 다시 내놓는데, 에스크로 종결된 483채의 48%를 차지할 정도로 상당히 높습니다.
주택 시장 매매 동향
시장 매물은 수요량의 두 배가 넘는 공급으로 완전히 바이어 마켓으로 돌아섰고, 장기간 동안 셀러들은 어려움이 있을 것입니다. 반면에 바이어들은 급매물 혹은 좋은 가격으로 주택을 살 수 있는 좋은 기회이며, 상황을 돌리는데 기여할 투자자들은 높은 CD와 국채 수익률로 인해 부동산 쪽으로 쉽게 돌아서지 않을 것입니다.
왜 셀러들은 리모델링하여 집을 내놓는가?
셀러스 마켓에서는 멀티플 오퍼가 들어와 바이어를 고를 수 있었으며 집의 컨디션이 바이어선정에 큰 비중을 차지하지는 않습니다. 그러나 바이어스 마켓에서는 물론 가격이 제일이지만 같은 가격에 컨디션이 좋은 집을 골라서 사게 됩니다. 이런 상황으로 대부분의 셀러분들은 마루, 부엌, 화장실과 페인트, 창문 교체 등은 기본으로 하고 조경이나 외관 페인트까지 하는 분들이 있습니다. 이는 셀러스 마켓 때처럼 가격을 더 받는 것보다는 같은 선에 있는 매물과의 경쟁에서 이기기 위한 방안으로 봅니다. 간혹 집 전체 조화가 안 되게 일부분만 리모델링을 하거나, 특히 리모델링한 지 10년, 20년 된 집은 최근에 리모델링한 컨디션의 집에게 경쟁에서 집니다. 이러한 경우에는 리모델링을 하기보다는 리모델링 소요 경비의 30~50% 정도선에서 매물 가격 조정하면 단시일 내에 팔릴 것입니다. 참고로 리모델링은 집의 가치를 높이는 업그레이드가 아니라 집의 유지 보수를 하는 말 그대로 리모델링입니다. 업그레이드는 좋은 자재로 더 많은 부분을 고친 것을 뜻합니다.
숨은 가격 경쟁 - 리스팅 가격과 Concession의 균형
작년 8월에 개정된, 바이어의 커미션은 바이어가 내야 한다고 개정된 가이드는 현재는 거의 적용되지 않습니다. 개정은 무조건 커미션 모두를 셀러가 부담하는 관례를 폐지한 것입니다. 커미션은 정해져 있지 않고 조정이 가능하여 셀러, 바이어의 합의로 정해집니다. 특히 현재는 바이어의 마켓이라 바이어는 셀러가 Concession(양보)을 많이 부담하는 리스팅을 선택하는 것이 당연할 것입니다.
Concession에 의한 오퍼 경쟁력
리스팅 가격이 일단 경쟁력이 있어야 하는 것은 당연하고, 위에 설명한 것과 같이 이제는 집을 내놓을 때도 리모델링하거나 혹은 컨디션을 감안하여 가격을 정해야 합니다. 요즘은 바이어 마켓인데도 불구하고 Full price 오퍼를 받는 경우가 많습니다. 이런 경우에는 오퍼에 셀러가 Concession 2~3%를 부담하라고 명시하며, 반면에 가격을 낮추어 들어오는 경우는 셀러가 부담하는 Concession이 그만큼 낮을 것입니다.
보수적인 부동산 업계의 큰 변화
에이전트도 움직임이 빠른 세대로 교체되다 보니 트렌드가 바뀐 것을 느낄 수 있습니다. 요즘 바이어는 밀고 당김보다는 한 방에 셀러 승인을 위해 에스크로 일정을 최대한 단축하고 바이어가 할 수 있는 최대의 조건으로 오퍼를 제출합니다. 이러한 경우에는 가격만 적절하면 대개 셀러가 승인합니다.
다른 점은, 바이어가 오퍼를 여기저기 멀티플로 제출하는 경우가 많으며, 이 경우에는 멀티플 승인된 오퍼 중에서 골라서 에스크로에 들어갑니다. 이러한 상황이다 보니 셀러도 아주 신속하게 움직이고 과감하게 결정하지 않으면 오퍼 경쟁에서 패배합니다. 이렇게 말씀드린 상황을 감안하고 조건을 조정하지 않고 시장에 머물면, 계속 경쟁 매물의 비교 대상이 되어 시장에 머무는 기간만 늘어나고 돈과 시간만 낭비될 것입니다.
정말 급속히 변하고 있습니다. AI가 적용되기 시작하면 변화 자체도 자동으로 적용될 것입니다. 정보는 넘치지만, 조금만 게으르면 왜 그런지도 모른 채 도태될 것입니다. 해마다 바뀌는 것이 아니라 정말 매일매일 바뀌는 것 같습니다.<*>
